有分析人士認為，多數房企銷售額大漲，盈利能力卻不樂觀，因此都在加快周轉速度

截至11月7日，據鏈家地產市場研究部統計數據顯示，已有萬科等19家房企公布了今年10月份銷售業績，合計銷售總額為1079.6億元，環比上漲15.7%，同比增長42.4%。同時，從2013年以來這19家房企每個月的銷售情況來看，銀十銷售額達到全年最高水平。

“部分房企已經完成全年銷售任務，大多數房企也完成了九成以上。”鏈家地產市場研究部張旭向《證券日報》記者表示，今年大部分房企完成銷售任務已經沒有懸念。

不過，另有業內人士向本報記者表示，雖然開發商銷售業績很好看，但盈利能力卻在下滑，資金成本增加“吃掉”了大量利潤，很多企業改變了經營策略，開始加快周轉速度。

千億元級房企擴容

實際上，上述納入統計的19家房企包括萬科、保利、恒大、融創中國、旭輝地產、富力地產、佳兆業、碧桂園等皆是知名房企。

而據鏈家地產市場研究部提供的統計數據顯示，上述19家房企前10個月銷售額均大幅增長，總計達7663.36億元，同比增長37.1%。其中，僅有2家房企前10個月銷售額未超過100億元；9家開發商已經進入300億元陣營；6家跨過500億元門檻；同時，萬科和保利地產前10個月銷售額已經突破1000億元。

此外，這19家房企前10個月銷售業績均實現同比上漲。同時，從銷售額來看，萬科以1458.5億元穩居第一；保利地產以1007.29億元緊隨其后；恒大地產則以912.7億元居于第三位。

更為值得注意的是，世茂房地產、碧桂園和中駿置業等房企已經提前完成全年銷售任務，而從已公布全年目標的房企來看，7家房企已經完成全年目標的90%以上，最差的已經完成全年任務的60%左右。

對此，張旭認為，對于雅居樂、首創置業以及花樣年等個別房企來說，受制于經營模式，城市布局以及企業轉型等因素影響，完成全年目標依然具有挑戰性。

不過，張旭還向記者表示，從2012年的市場數據看，四季度房企的銷售額一般都能達到全年的30%以上。按照這個比例以及房企前10個月銷售業績來估算，恒大全年銷售額超過千億元已經沒有懸念，碧桂園也有可能跨進千億元級房企陣營，上市房企的千億元俱樂部將會擴容，房地產行業的集中度也將進一步提升。

無獨有偶，同策咨詢研究部總監張宏偉稱，2013年全年龍頭房企有望保持平均20%至30%的業績增長率，千億元級房企的數量有望從去年的3家增長至7家。屆時，萬科、保利、恒大、中海、萬達、綠地以及碧桂園或將在千億元級房企俱樂部中榜上有名。

加快周轉速度

值得一提的是，盡管多數房企銷售額大幅提升，但其利潤率卻不樂觀。對此，北京中原地產市場研究總監張大偉表示，房地產企業盈利能力分化現象加劇，高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用“吃掉”了大量利潤。

無獨有偶，本報記者也從多家房企高層處獲悉，加快資產周轉速度、縮短項目拿地到開盤周期已經成為房企擴大規模的普遍經營策略。以中國水電地產和金地集團合作開發的西山藝境為例，據北京金水房地產開發有限公司董事長遇繡峰向《證券日報》記者透露，該項目將于年內首次開盤，從項目拿地到開盤將不足10個月時間。

實際上，《證券日報》記者曾實地探訪過上述項目，項目雖然位于北京市門頭溝區，但從西三環經阜石路到項目地點，車行時間約20多分鐘。記者在現場獲悉，項目四面環山，現在售樓處以及樣板間已經開放，目前正在蓄客，但具體價格尚未確定。

同時，遇繡峰還向記者透露，由于項目體量較大，總建筑面積約為40萬平方米，因此預計整個項目銷售額將超過100億元，從拿地到銷售清盤將達3年至4年時間。

此外，陽光城、泰禾集團等房企也都在加快項目周轉速度。“2012年以來，我們新增的土地從拿地到首次開盤平均周期是7.98個月。”陽光城集團營銷及品牌中心總經理王鋒向本報記者表示，太原一個項目的最快周期甚至只有6.3個月。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析也向記者表示，高地價成本以及資金壓力也加快了一些新盤的入市速度。

部分房企資金回籠或受阻

實際上，項目周轉速度的加快也意味著企業現金回籠速度將加快，不過目前看來，部分擁有豪宅項目的房企資金回籠速度或將受阻，資金成本也將加大。

有房企高層向《證券日報》記者透露，近日有幾個開發商已經被相關部門“約談”，內容涉及售價達4萬元平方米的項目年內將不予下發預售許可證等方面，這意味著有些新盤入市時間將被拖延。

上述業內人士也表示，若上述政策執行，一些已經拿到預售證以及單價接近4萬元平方米的中高端住宅成交量或將提升，例如位于豐臺區王佐鎮的領秀·翡翠山、通州區的融科·千章墅等項目。

對此，北京科技園置地有限公司總經理王勇向本報記者表示，領秀·翡翠山即定位于高端剛需以及改善性需求住宅，預計項目年內將會順利開盤，因項目社區有山、湖以及溫泉等，目前蓄客情況較好。

亞豪機構市場研究部總監郭毅也向《證券日報》記者透露，如果短期內執行上述政策，原本打算在年內入市的豪宅項目或將拖到明年4月份和5月份入市，而拖延半年時間入市將對其開發商的資金實力有所考驗，其資金成本也將加大。

不過，郭毅表示，受上述政策影響，年底前單價接近4萬元平方米的中高端住宅新盤和一些已經拿到預售證的市場存量盤或將搶占年內市場先機，不過由于市場需求較為穩定，因此這些項目的成交量和價格將取決于項目本身的競爭優勢有多大。