6月還公開(kāi)表示“始終對(duì)銀行不太放心”的萬(wàn)科，昨日被曝?cái)M以超過(guò)30億港元認(rèn)購(gòu)徽商銀行在港發(fā)行的IPO股份，并有望成為徽商銀行最大單一股東。被業(yè)內(nèi)視為純粹的房地產(chǎn)公司涉足金融行業(yè)的里程碑事件。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》快訊，徽商銀行董事長(zhǎng)李宏鳴昨日在香港IPO投資者推薦會(huì)上表示，萬(wàn)科作為基石投資者介入對(duì)于徽商銀行而言是好消息。同時(shí)，他表示此舉也反映出中國(guó)大的改革趨勢(shì)，不同產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)始合作，在城鎮(zhèn)化的大背景下，中部地區(qū)為新的亮點(diǎn)，今后兩家會(huì)有合作的機(jī)會(huì)。

多位香港金融界人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，萬(wàn)科擬入股準(zhǔn)備上市的商業(yè)銀行，投資價(jià)值應(yīng)該為萬(wàn)科考慮的第一點(diǎn)。此外，也不排除萬(wàn)科想通過(guò)此次入股獲取經(jīng)驗(yàn)，為今后自己經(jīng)營(yíng)融資平臺(tái)做準(zhǔn)備的可能性。截至發(fā)稿，萬(wàn)科尚未對(duì)這一入股計(jì)劃發(fā)表評(píng)論，但在記者采訪(fǎng)萬(wàn)科相關(guān)人士時(shí)，其對(duì)上述計(jì)劃并未予以否認(rèn)。

萬(wàn)科“戰(zhàn)略性入股”

“以前如果有人游說(shuō)把萬(wàn)科業(yè)務(wù)多元化，我會(huì)回應(yīng)我死了以后再說(shuō)，但現(xiàn)在想法有變，就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你。”這是王石在2012年初說(shuō)過(guò)的一句話(huà)。

但現(xiàn)在來(lái)看，萬(wàn)科已經(jīng)不得不走向“多元化”。從年中提到的“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”到如今即將成為徽商銀行的第一大股東，萬(wàn)科在釋放“天花板臨近”的信息，而萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮的布局無(wú)疑是在對(duì)沖未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)乏力。“這個(gè)信號(hào)對(duì)于行業(yè)還是會(huì)存在一定影響，三五年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平淡，企業(yè)怎么增長(zhǎng)？這個(gè)問(wèn)題必須要解決。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

萬(wàn)科此舉真正目的雖然并未作過(guò)多披露，僅僅是用了“戰(zhàn)略性入股”這幾個(gè)字，但當(dāng)其將地產(chǎn)獲利的資金投入另一個(gè)壟斷行業(yè)之后，萬(wàn)科的觸角已經(jīng)徹底進(jìn)入了另一個(gè)領(lǐng)域。CRIC研究中心分析師朱一鳴昨日對(duì)記者表示，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，國(guó)內(nèi)房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成多元主營(yíng)業(yè)務(wù)的比例并不高，較多是在行業(yè)內(nèi)形成縱向一體化的多元經(jīng)營(yíng)。“主因還是資金有限，企業(yè)無(wú)暇他顧。但銀行是例外，因?yàn)槠渚哂型顿Y小、見(jiàn)效快的特點(diǎn)。”

該分析師進(jìn)一步指出，在萬(wàn)科的案例中，企業(yè)僅投資30多億港元就實(shí)現(xiàn)了對(duì)銀行的控股，這對(duì)資產(chǎn)上千億的企業(yè)不會(huì)造成壓力，而且銀行的利潤(rùn)非常高。

“萬(wàn)科成為銀行的第一大股東能在一定程度上給其融資帶來(lái)便利，在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)商向銀行借貸需要承擔(dān)較高的資金成本，而且房地產(chǎn)本質(zhì)依然是資金密集型行業(yè)，萬(wàn)科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對(duì)記者說(shuō)，房地產(chǎn)商以股東姿態(tài)介入銀行業(yè)早已存在，只是并非單一最大股東。

“目前上市房企中實(shí)現(xiàn)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)入股的比例大概是在10%，但大部分入股比例都很小，對(duì)象集中在城市商業(yè)銀行或農(nóng)村合作銀行。”宋延慶告訴記者，這類(lèi)銀行的資本金較少，二三十億就可以成立，“房企也不用耗費(fèi)多大資金就能成為股東，入股之后優(yōu)質(zhì)的銀行會(huì)上市，資本金溢價(jià)就能翻番，回報(bào)率會(huì)明顯高于地產(chǎn)投資。”

北京一位房企人士告訴記者，其所接觸到的一家房企此前僅投資四五千萬(wàn)入股了中石油直屬的一家銀行，短短三四年的時(shí)間，目前獲利已經(jīng)飆漲至4億多。

地產(chǎn)金融化趨勢(shì)加速

記者大致梳理了目前上市銀行的持股情況，其中中國(guó)泛海控股集團(tuán)持有民生銀行2.46%的股權(quán)；魯能集團(tuán)持有交通銀行0.77%的股權(quán)；2011年9月，綠地集團(tuán)通過(guò)增資控股成為盤(pán)錦市商業(yè)銀行第一大股東。但這些都沒(méi)有成為房地產(chǎn)行業(yè)涉足金融行業(yè)的“里程碑”事件。

“因?yàn)檫@些企業(yè)實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)，集團(tuán)旗下其他業(yè)務(wù)可與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹敵，因此不受?chē)?guó)家房市調(diào)控的限制。”朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，但對(duì)純房企控股銀行，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)一直嚴(yán)防死守。“這也很好理解，因?yàn)榭刂品科蟮你y行信貸一直都是房市調(diào)控的有效手段。”

時(shí)過(guò)境遷，過(guò)去幾年嚴(yán)厲的限貸、限購(gòu)實(shí)施效果表明，房?jī)r(jià)的調(diào)控最終要靠“疏導(dǎo)”供應(yīng)，而非“嚴(yán)堵”需求才能實(shí)現(xiàn)。“基于這樣一個(gè)思路轉(zhuǎn)變，監(jiān)管層前段時(shí)間才釋放房企上市再融資解禁信號(hào)，現(xiàn)在對(duì)萬(wàn)科控股銀行開(kāi)閘放水。”朱一鳴補(bǔ)充道，一直以來(lái)，房企的發(fā)展很大程度上取決于與銀行的關(guān)系。因?yàn)殂y行一直為開(kāi)發(fā)商提供貸款用于買(mǎi)地和進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且也涉及向開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)提供按揭貸款。“有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品的客戶(hù)，萬(wàn)科可以讓其通過(guò)徽商銀行來(lái)辦理按揭貸款，從而打造企業(yè)銷(xiāo)售的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可以大大提升企業(yè)的流動(dòng)資金。”

在高和投資金融分析師李慧中看來(lái)，萬(wàn)科入股徽商銀行更多反映出地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，“此前開(kāi)發(fā)商與銀行的合作是通過(guò)按揭貸款，相對(duì)來(lái)說(shuō)便捷性會(huì)差一些，但如果成為某個(gè)銀行的控股大股東，不管是資金來(lái)源還是發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品都會(huì)更便利，同時(shí)銀行授信也會(huì)有所傾向。”

李慧中告訴記者，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一大趨勢(shì)便是直接融資不斷升高。“比較典型的一個(gè)案例就是華潤(rùn)信托，之前只是做一些固定收益的發(fā)債，但現(xiàn)在會(huì)直接將資金投入到項(xiàng)目公司進(jìn)行同權(quán)投資，做一些主動(dòng)性管理。”

或?yàn)橥卣剐氯谫Y渠道

根據(jù)高和投資的監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資雖然一直是以銀行貸款為主的間接融資為主，但8年里房企直接融資增長(zhǎng)了6.5倍。“這表明房企直接融資已經(jīng)越來(lái)越成為一種趨勢(shì)。”李慧中進(jìn)一步指出，從未來(lái)發(fā)展看，在傳統(tǒng)的直接融資形式如發(fā)行房地產(chǎn)股票、債券（包括在海外發(fā)行）基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)探索和發(fā)展新型證券化和類(lèi)證券化融資形式，還有房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)、引入戰(zhàn)略投資人等，都將使得直接融資比例繼續(xù)提高。

萬(wàn)科認(rèn)購(gòu)徽商銀行的舉動(dòng)，除被解讀為賺取利潤(rùn)的投資行為外，更多人傾向于認(rèn)為，這是萬(wàn)科拓展新的融資渠道的一種嘗試。

盛富資本CEO黃立沖在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，地產(chǎn)行業(yè)有很大的金融性，“這次萬(wàn)科的認(rèn)購(gòu)也是獲取低成本融資的一個(gè)方式。目前內(nèi)地融資還有很多局限，有一個(gè)銀行的平臺(tái)很方便。”

郁亮今年6月在西安向媒體表示，萬(wàn)科是行業(yè)里現(xiàn)金最多的。根據(jù)萬(wàn)科昨日披露的第三季度報(bào)，截至9月底，萬(wàn)科持有的貨幣資金達(dá)370.6億元，與中期基本持平；凈負(fù)債率為39.90%，較中期時(shí)下降1.58個(gè)百分點(diǎn)。但其借款的款項(xiàng)并不低，短期借款和長(zhǎng)期借款分別為121.35億元和266.62億元。

“銀行貸款在內(nèi)地所有的融資渠道中成本算是較低的，如果從其他銀行拿不到貸款，從入股企業(yè)更容易拿到低成本融資。萬(wàn)科每年都要通過(guò)發(fā)信托和公司債來(lái)補(bǔ)充資本，這部分成本較高。”黃立沖表示。

郁亮對(duì)外表示，萬(wàn)科儲(chǔ)備資金是為了融更多的錢(qián)。但這些融資渠道的成本差異較大。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院年初發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本專(zhuān)題研究報(bào)告》，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年萬(wàn)科共發(fā)行11款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資金額達(dá)73.29億元，在所有大房地產(chǎn)商中發(fā)行數(shù)量和融資金額均為最高，信托產(chǎn)品的平均利率達(dá)8.56%。

“如果未來(lái)民營(yíng)資本有更多機(jī)會(huì)進(jìn)入，萬(wàn)科通過(guò)徽商銀行上市或有機(jī)會(huì)進(jìn)入到董事會(huì)，會(huì)讓萬(wàn)科積累經(jīng)驗(yàn)，對(duì)它以后的經(jīng)營(yíng)也有利。”香港投資銀行家溫天納認(rèn)為。

“企業(yè)控股保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，一直都是趨勢(shì)。從上市公司管制角度講，要考慮公允性，但從實(shí)際操作來(lái)講，銀行給自己股東貸款肯定會(huì)更寬松和容易。”黃立沖對(duì)記者表示。