全國(guó)層面的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制遲遲未見(jiàn)出臺(tái)，而房?jī)r(jià)上漲最快的北京已決定通過(guò)投放大量“自住型商品房”來(lái)穩(wěn)定樓市。

10月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，9月平均新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比漲幅0.72%，也是自2012年6月以來(lái)連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲。

其中北京同比漲幅居首，為20.6%。

同日，本報(bào)記者從北京住建委處獲悉，為減少供需缺口，穩(wěn)定市場(chǎng)，北京今明兩年將向市場(chǎng)投放7萬(wàn)套自住型商品房，其中年內(nèi)供應(yīng)2萬(wàn)套，明年供應(yīng)5萬(wàn)套，主要解決“夾心層”的住房需求。

與此同時(shí)，北京市政府有關(guān)自住型商品房管理辦法（以下簡(jiǎn)稱管理辦法），經(jīng)反復(fù)討論并征求有關(guān)意見(jiàn)，目前已基本成熟，將于不日后出臺(tái)。

據(jù)悉，這一政策方案的要點(diǎn)是，北京自住型商品房將遵循“寬進(jìn)嚴(yán)出”的策略，即此類住房面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，其中保障房輪候家庭及本市無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。但購(gòu)買(mǎi)此類住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政。

今年2萬(wàn)套明年5萬(wàn)套

據(jù)北京市住建委相關(guān)人士介紹，今年要確保供應(yīng)2萬(wàn)套自住型商品房，明年5萬(wàn)套。北京后續(xù)將計(jì)劃每年向市場(chǎng)投放該類房源約占新建商品住房市場(chǎng)份額的40%至50%。

為了確保自住型商品房的上市供應(yīng)速度，北京市國(guó)土局目前正在研究2014年的土地供應(yīng)計(jì)劃，“其中明年計(jì)劃推出的5萬(wàn)套左右的自住型商品住房，將在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，優(yōu)先供地，確保供應(yīng)。審批程序方面也會(huì)加快。”北京市國(guó)土局一位人士向本報(bào)記者透露。

與此同時(shí)，北京市政府也正在加快醞釀《自住型商品房管理辦法》。據(jù)本報(bào)記者了解，按照該管理辦法，自住型商品房單套住房面積被限定在90平方米以下，房?jī)r(jià)最低1萬(wàn)元/平方米，最高2.2萬(wàn)元/平方米，整體要比周邊住房?jī)r(jià)格低30%左右。

根據(jù)上述管理辦法，對(duì)自住型商品房將采取“寬進(jìn)嚴(yán)出”的政策，即只要符合北京購(gòu)房資格均可購(gòu)買(mǎi)該類住房，保障房輪候家庭可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。這和北京市住建委主任楊斌今年4月表示將對(duì)自住型商品房購(gòu)房人的資格進(jìn)行限定的表態(tài)不同。

寬進(jìn)嚴(yán)出不審核購(gòu)房資格

“購(gòu)房資格審核是該‘寬進(jìn)’還是該‘嚴(yán)進(jìn)’，這是管理辦法醞釀過(guò)程中反復(fù)討論的重點(diǎn)難點(diǎn)。”一位參與該管理辦法研討的知情人士向本報(bào)記者介紹說(shuō)。

討論中有意見(jiàn)認(rèn)為，這種自住型商品房?jī)r(jià)格較普通商品房便宜三成左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，應(yīng)該對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行審核，否則只會(huì)演變成政府或者開(kāi)發(fā)商手里的尋租工具，而且也不符合主要為解決“夾心層”住房需求的政策初衷。

而最終敲定的結(jié)果是“寬進(jìn)”，不再對(duì)“夾心層”的購(gòu)房資格進(jìn)行審核，上述參與政策研討的知情人士解釋說(shuō)，這主要是從可操作性和行政成本上考慮，目前財(cái)產(chǎn)公示和房屋等級(jí)制度均未完全建立，資格審核難度很大，成本很高。

不過(guò)，為了限制自住型商品房的利潤(rùn)空間，管理辦法將會(huì)明確，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財(cái)政。

本報(bào)記者隨機(jī)采訪多位保障房輪候者，他們多數(shù)表示，更愿意去買(mǎi)限價(jià)房。“限價(jià)房還是比自住型商品房便宜，自住型商品房比周邊商品房市場(chǎng)價(jià)便宜20%-30%，而部分限價(jià)房大概是周邊商品房?jī)r(jià)的20%-50%左右。”張大偉介紹說(shuō)。

按照北京市政府的設(shè)想，自住型商品房政策出臺(tái)后，將有望成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)長(zhǎng)效機(jī)制的“北京版”，即形成高端有市場(chǎng)，中段有支撐（自住型商品房），低端有保障（保障房）的三元化的調(diào)控結(jié)構(gòu)。

據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，剔除保障房，北京純商品房住宅近幾年年平均供應(yīng)量約在8萬(wàn)套左右，如果供應(yīng)5萬(wàn)套的自住型商品房，則限制價(jià)格的商品房將占到市場(chǎng)總成交的60%。

除了北京以外，全國(guó)層面的樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制也在籌備中，據(jù)本報(bào)記者了解，住建部、工商總局調(diào)研組正在多地調(diào)研當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管情況，并將據(jù)調(diào)研情況提供長(zhǎng)效機(jī)制的政策建議，相關(guān)方案也將上報(bào)國(guó)務(wù)院。

住建部的一位人士10月22日向本報(bào)記者透露，住建部目前傾向于從完善房地產(chǎn)預(yù)售資金的監(jiān)管、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房產(chǎn)業(yè)化推廣、保障房管理制度完善等方面入手建立長(zhǎng)效機(jī)制的方案。

之前有媒體報(bào)道稱，全國(guó)層面涉及土地、財(cái)稅等方面配套改革方面的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已幾經(jīng)易稿，后續(xù)或?qū)⒁試?guó)務(wù)院辦公廳的名義出臺(tái)。

上述住建部人士對(duì)此報(bào)道未予置評(píng)。他表示，長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善，將會(huì)在明年開(kāi)始提速，但必須循序漸進(jìn)地推進(jìn)。

長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)的呼聲，緣于再度加大的房?jī)r(jià)上漲壓力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月份70個(gè)大中城市平均新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比漲幅0.72%，新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了15個(gè)，24個(gè)城市漲幅在8-10%之間。

“漲幅主要還是集中在一線城市和個(gè)別二、三線城市。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出。初步測(cè)算，9月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1.4%，天津等31個(gè)二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個(gè)三線城市平均上漲0.6%。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，根據(jù)年初定的調(diào)控目標(biāo)，上述15個(gè)漲幅超過(guò)10%的城市完成今年調(diào)控目標(biāo)幾乎無(wú)望，24個(gè)城市難度很大。在年底房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制的影響下，四季度將是樓市調(diào)控升級(jí)的釋放窗口。

此前，深圳已在10月11日出臺(tái)了嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸、抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八項(xiàng)措施。

東部某市房管局人士向本報(bào)記者介紹，對(duì)于一二線房?jī)r(jià)上漲較快的城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較敏感，包括該市在內(nèi)，幾乎各地都在研討并儲(chǔ)備了升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控政策意見(jiàn)。

“現(xiàn)在大家都在等，”這位人士表示，今年以來(lái)，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的明確表態(tài)不多，即將召開(kāi)的三中全會(huì)確立風(fēng)向后，估計(jì)年底各地將根據(jù)高層表態(tài)落地調(diào)控政策，否則，如果地方政策方案過(guò)早出臺(tái)，一旦和三中全會(huì)公布的改革方向不匹配，就會(huì)面臨進(jìn)退兩難，影響政府公信力。