據時代周報消息，眾房企正在彩排一場關于再融資的資本狂歡。

自新湖中寶股份有限公司領銜房企再融資開始，到近日招商地產(000024.SZ)高達65億元的融資方案重磅登場，再到9月18日萊茵達置業股份有限公司(000558.SZ，以下簡稱“萊茵置業”)推定增募資10.2億元，已有33家上市房企唱起了再融資集結號，涉及金額高達740億元，而據相關數據顯示，年內的融資規模或達到900億元，房企的融資激情正在熊熊燃燒。

在一眾房企為看到再融資開閘的曙光而歡欣鼓舞之際，二級投資市場卻不太買賬，多數地產股在定增方案公布后表現得卻不太如意。再融資放開，這場資本盛宴對企業又意味著什么，是餡餅或是陷阱？

再融資或緩解供需矛盾

再融資，是指上市公司通過增發、配股和發行可轉換債券等方式在資本市場的直接投資。

8月1日，新湖中寶踏出了再融資的第一步。公司擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發不超過17.91億股A股股票，募資不超過55億元。其中，投資25億元用于新湖青藍國際項目。青藍國際項目為棚戶區改造項目，占地100余畝，由于新湖中寶此次定向增發募集資金符合新一屆政府的產業政策，市場多解讀為棚戶區改造的“綠色通道”。

據統計，截至9月18日，包括萊茵置業在內，已有33家上市房企公布再融資預案，涉及總金額約740億元。其中，華夏幸福基業股份有限公司（600340.SH，以下簡稱“華夏幸福”）、迪馬股份(600565.SH)、三湘股份(000863.SZ)、武昌魚(600275.SH)、金科股份(000656.SZ)、榮盛發展(002146.SZ)、中茵股份(600745.SH)、新湖中寶、宋都股份(600077.SH)、華聯股份(000882.SZ)、北京城建(600266.SH)等11家公司的方案已經獲得股東大會的通過。

此外，還有16家房企在今年推出了公司債、中期票據等融資計劃，募集資金合計223.5億元。就此計算，上市房地產企業等待融資的規模已經超過900億元。

雖然之前傳言，房企再融資將主要限制在土地一級市場開發，以及舊城改造等政策鼓勵項目，但是，目前的房企再融資預案并不局限于此，不少募投項目已經包括商業地產、旅游地產和住宅地產開發等。如宋都股份，擬募資15億元，就是投向剛性需求的商品住房項目建設。而冠城大通(600067.SH)和北京城建此次的募資方向，同樣也包含了商品住宅，前者還涉足商業地產。招商地產近日發布的65億元再融資方案堪稱是此次融資潮中規模最大的計劃，則涉及到土地資產。

募投項目的多元化也在考驗監管層的“底線”，在如此大規模的融資潮中，方案能否最終得到監管層“放行”還不得而知。不過，業內人士都稱，開閘是大勢所趨。

據悉，9月中下旬開始，至少有一家北京的房企再融資方案獲證監會受理，另有多家公司已上報相關材料，預計將陸續收到受理通知書。而證監會上市一部近日也已正式致函滬深兩大交易所，就上市公司并購重組、再融資涉及房地產業務提交相關報告提出了具體的申報要求，被視為房企再融資正式開閘的一個潛在信號。

再融資或失去很多機會成本

雖然，在這輪再融資計劃啟動之初，行業人士都表示“放開房企再融資將有利于板塊業績的釋放和反彈的持續”。但也有人持對立觀點，財經評論作家余豐慧就認為，“企業融資仍然要依靠盤活存量”，再融資開放不妥。”“‘作為樓市調控政策的一部分，暫停房企上市、再融資和重大資產重組，似乎并未對市場造成太大影響’的原因就在于這邊堵住了，信托房地產融資等又開了口子。這也是這幾年房地產調控無功而返的原因之一。”

而隨著再融資放開跡象趨于明顯，有業內人士給出了忠告，“政策開閘后，可能會出現‘群雄逐鹿’的情況，相關投資者要注意其中潛在的風險。”戲劇性的是，與房企追逐再融資的熱情形成對比的卻是，二級市場上投資者的悲觀反應。

停牌了一個多月的招商地產復牌就宣告了最大融資計劃的誕生，但在當日即遭遇冷待，低開低走，尾盤以跌停價25.38元報收，這一收盤價已跌破其向大股東的擬定增價。而同日招商局B（200024.SZ）也高開低走，收跌3.66%，報23.42港元。

而實際上，除新湖中寶得益于房企再融資開閘第一單刺激而當天漲停以外，其他多數發布再融資計劃的地產股的市場表現卻不盡如人意。榮盛發展在8月20日公布45億元再融資方案當天放量跌8.89%，盤中一度跌停，公開交易信息顯示，五大機構席位是減持主力。而募資額或達60億元的華夏幸福在9月2日復牌也下跌2.36%。

再融資也開始被視為是一把雙刃劍，分析稱，對企業而言，在獲得低成本資金的同時，由于再融資的長周期性，也在失去很多機會成本。而即便是獲得融資，后期也需要市場的檢驗，需要以業績來說話。

長城證券認為，房企再融資短期影響估值，對盈利影響負面；長期影響盈利，對估值無影響。東方證券投資顧問左劍明亦表示，“從資金成本的角度來看，股權融資的成本優勢是非常突出的，但是另外不容忽視的是其中的時間周期非常長。就算董事會發布了批文，此后股東大會通過，之后要漫長地等待證監會批文，到最終發行股權融資周期起碼是在一年半以上的。因此，除非公司不是急著要錢，否則通過股權融資，其中的間隔時間要失去很多機會成本。”

中小房企的救命稻草

房地產的資金密集型屬性，決定了誰有充足低成本資金，誰就占得先機。但在過去三年時間里，房企通過再融資輸血資金鏈，是宏觀調控背景下的絕對禁區。

為了生存和發展，不少房企會選擇房地產信托、基金或私募的形式募集資金。不過，一部分房地產信托、基金或私募資金成本已高企，且這些資金在選擇投資項目時表現出來的“苛刻”和“挑剔”，讓不少開發商企業尤其是中小房企望而卻步。中小房企不得不謀求多元化經營，部分房企甚至直接轉型金融創新領域，包括金地集團（600383.SH）、佳兆業(01638.HK)、卓越集團、星河集團、寶能地產、萊蒙國際(03688.HK)、越秀城建等在內的房企均已涉足金融創新領域，發行或成立地產基金。

不過，有信托人士表示，若再融資開閘，必將導致房地產信托市場競爭更加激烈，而這反而促使信托行業分化。但是最大的影響是房地產信托的融資成本可能被適當拉低。從這個角度而言，對房企進行信托融資還有一定好處。

這次申請再融資的多數都是中小型房企。其中，多家公司還曾在地產調控期向多元化發展，而這次，他們又借勢重拾老本行，例如新湖中寶涉礦、參股金融機構，北京城建股權投資準(擬)上市公司等，尤以中茵股份最為典型。

從去年開始，中茵股份就在謀求轉型，買礦、制藥和釀酒，多頭并進。后因酒業低迷，公司暫停酒業投入，繼而把主要精力瞄準了采礦和藥業。今年3月，公司欲定增募資約10億元繼續發展黃金采選和連鎖醫藥零售等兩大新業務，不過在這次房企再融資開閘的信號逐漸增強后，其立即修改定增方案，重新回歸老本行，投向高端城市綜合體“徐州中銀廣場項目”。

而更具現實意義的是，對一些資金緊崩、步履維艱的中小房企而言，這或是充饑救命的餡餅，避免了項目爛尾的風險。

以新湖中寶此次擬募資建設的上海青藍國際項目為例，該項目拿地時間為2002年，但直到去年下半年才正式動工。而新湖中寶的非公開發行預案之前并未提過，是在6月底國務院支持棚戶區改造政策出來之后，才確定準備實施，這是踩著政策走、急于引入資金救急的典型。

這些房企中不乏擴張快、負債率高的房企。他們也在其再融資公告中坦言公司面臨負債率過高的困境。例如三湘股份方面就表示，2013年6月末和2012年末公司資產負債率分別為76.56%和73.33%，通過此次非公開發行募集資金，將緩解公司的資金緊張，促進公司經營發展。

發起重慶房企融資首例的金科股份也是典型。金科股份2011年上市后未能實現融資，但又貫徹規模化的發展戰略，金科的負債水平一直處于偏高水平，截至2012年末，金科資產負債率為84.7%，今年一季度末，公司的資產負債率達到了84.9%。2013年半年末，公司資產負債率為84.32%，微降但還是偏高。金科控股副總裁李戰洪此前在接受時代周報記者專訪時稱“負債率可控”，但業內認為，這次再融資有紓困因素，將極大程度緩解資金壓力。

西南證券研究員徐永超表示，此次非公開發行股票如獲得成功，公司的財務結構將得到優化，對于緩解公司快速擴張所帶來的資金壓力也會帶來極大的幫助。