本是政府為調控房價做出的限價政策，卻最終以抬高首付門檻而終，廣州不少購房剛需族不幸“躺著中槍”。

今年4月下旬，廣州市國土房管局發布的《關于落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》(下稱《通知》)規定，該市從4月24日起全面執行商品房住宅預（銷）售價格網上申報制度，開發企業預（銷）售商品住宅前，須辦理預（銷）售價格網上申報，并接受國土房管部門的價格指導。

上述政策實施后，開發商拿預售證變得非常困難。一些開發商認為，房管局對申報的價格規定嚴格，遠低于其心理預期價格。

因此，不少新開樓盤要求買家簽訂“雙合同”——《商品房買賣合同》和《裝修提升合同》，以規避政府的價格指導。廣州一家大型地產公司負責人對《第一財經日報》記者表示，簽訂“雙合同”的做法在這個行業“蔚然成風”。

“雙合同”泛濫

廣州市國土房管局官網數據顯示，一手住宅網簽均價自今年4月開始下降，最近幾個月持續在去年底、今年初的價格水平間徘徊。本報記者了解到，廣州市簽約均價下跌并非讓利于消費者，而是“雙合同”泛濫所致。

據廣州本地媒體報道，一家大型房地產資訊網站公布的7月、8月、9月廣州已開盤的48個樓盤數據顯示，有27個樓盤要求購房者簽訂“雙合同”、1個樓盤部分單位要簽“雙合同”、20個樓盤只需簽訂單一的購房合同。

上述地產公司負責人告訴本報記者，政府限價令對他們的利潤空間產生了影響，但“上有政策、下有對策”，這實際上則是造成了消費者首付費用的提高。

“雙合同”何以抬高首付門檻？

以一套開發商打算賣216萬元的房子為例，由于房管局規定的網簽合同價格為200萬元，則剩余的16萬就需在那份所謂的《裝修提升合同》中體現。購房人的首付款按三成計，表面上變成了60萬元，然而，對于《裝修提升合同》的16萬元，開發商多要求一次性付清，于是，這套房子的實際首付變為76萬元，而不是常規操作下的金額。

即便一些開發商針對《裝修提升合同》款項提供一定額度的貸款，最終的總費用亦將高出不少。

業內人士透露，目前廣州一手樓市場，以“裝修款”名義簽訂的銷售補充合同部分，每平方米的價格在一兩千元到一兩萬元不等，通常在2000元～4000元。

上述地產公司負責人向本報記者透露，自己正在考慮是否使用“雙合同”，之所以遲疑，是因為每個項目的指導價格不一樣，不同街區的指導價亦不同，他還需在定價上斟酌。

廣州一位資深房產律師認為，和以往一份合同相比，“雙合同”對責任的認定和違約金的支付等方面將更加模糊，比如一套200萬元的房子，其中170萬元是《商品房買賣合同》中約定的房款，30萬元另外簽訂《裝修合同》，一旦延遲交樓或出現其他問題，開發商究竟是按照170萬元總價還是200萬元總價來賠付成為一個疑問。

廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎對本報記者指出，雙合同下的裝修合同是交易雙方私下簽訂的合同，不能完全禁止，但至少是沒有法律保障的，不屬于產權保護的界定范圍。

長效調控機制缺失

“雙合同”緣何大行其道？

在彭澎看來，這是由我國房地產市場仍然缺乏長效的調控機制所致。目前的一些調控內容大多屬于頭痛醫頭、腳痛醫腳。現在的“雙合同”措施不僅沒有起到抑制房價上漲的作用，反而增加了購房者的負擔，與國家房地產市場調控的初衷相違背。

彭澎表示，在未來，如果制度性調控措施能夠推出并實施，比如房產稅的設計、城市保障房的建設與有效配置等，現存的限購、限售以及網簽等調控措施就沒有存在的必要。正是當下這些長效調控機制的缺失，房地產市場的運作才長期停留在修修補補的階段。

如何避免近期房地產市場出現的雙合同泛濫？彭澎建議，取消毛坯房的上市銷售,從而在根本上規范房地產市場上雙合同的操作行為，“既有毛坯房，又有裝修房，兩者都可以上市，有些消費者對房價的判斷不夠清晰，同時也讓開發商有空子鉆。”

此外，還應當禁止裝修合同附帶轉讓，尤其是在消費者購買二手房的時候，裝修合同不能附帶轉讓，政府在房產過戶時，如果不承認裝修合同，就不會給雙合同操作留下生存空間。政府應該及時提醒雙合同買賣房產的風險，同時法律也要將雙合同的交易細則明確下來。

住建部政策研究中心房地產處處長趙路興上月底接受媒體采訪時表示，房地產長效調控機制主要涉及土地、金融、稅收三大方面，包括出臺首套住房貼息政策等。

趙路興表示，在持有環節征收房產稅的試點范圍將逐漸擴大，完善集體建設用地流轉制，價高者得的招拍掛土地出讓方式需要加以改進。

趙路興稱，房市長效機制目前尚在制定之中，大方向上的目標導向沒問題，不過推進還需要一定的時間。