今年上半年，相對較為“沉寂”的“華南五虎”雅居樂突然發力，其在土地市場上一反“保守”策略，頻繁高調出擊獲取土地。

據《證券日報》記者根據公開資料不完全統計，截至8月26日，雅居樂地產年內拿地金額總計約為114.6億元，而其2012年全年拿地支出僅為27.94億元，2011年則為15.7億元。由此來看，雅居樂今年年內拿地金額為2012年全年拿地支出的4.1倍，為2011年全年拿地支出的7.3倍。

“為了保持企業開發節奏和規模擴張，避免出現可售項目斷層的現象，雅居樂必然會大幅增加土地儲備。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，尤其是在目前“資本市場上不缺錢，而是缺少能夠低成本融到的錢”的情況下，能夠順利融資的企業都在加快“囤貨”。

不過，另有業內人士向《證券日報》記者表示，雅居樂突然大手筆擴張，企業在內部管控方面可能跟不上擴張速度，倒逼企業壓力進一步增大。

迅猛“囤貨”

據雅居樂地產2013年中報顯示，截至8月15日，雅居樂購買17幅土地，增加了694萬平方米土地儲備，平均樓面地價1716元/平方米。目前，雅居樂地產土地儲備至4121萬平方米，全部土地儲備平均地價為1206元∕平方米。

值得注意的是，該17幅土地中僅4幅地塊總地價超過10億元，10個項目建筑面積在40萬平方米以下。其中，上海松江區地塊樓面地價最高，為6100元/平方米；佛山新城地塊樓面地價4398元/平方米。

此外，8月16日，雅居樂以6.61億元取得浙江省寧波市2幅宅地，預計總建筑面積為56.2萬平方米，樓面地價為每平方米1178元。

同時，雅居樂地產土地儲備平均樓面地價也由2013年3月25日的1148元∕平方米增加至2013年8月15日的1206元∕平方米。

對此，雅居樂集團董事局主席陳卓林解釋道，由于公司在2012年較為保守，只拿了約30億元的土地，所以今年較積極。但他強調，公司新拿的土地平均地價較低，保證了合理的利潤空間。

同時，雅居樂高層在其2013年中期業績發布會上表示，目前土地儲備足以支撐公司未來幾年的發展。下半年，是否拿地則要視公司的資金情況以及地價是否合理而定，“如果地塊的價格不是很合理，我們就不會那么快買”。

此外，陳卓林表示，目前公司手持現金150億元，足以應付下半年開支。

對此，CRIC研究中心分析師沈曉玲分析認為，雅居樂地產于今年上半年通過不同渠道借款123.44億元，并對其中40.98億元成本較高的借款提前做了替換，使得企業的資金成本從8.5%下降至8.1%。

對此，有分析人士認為，在上半年銷售161億元不及預期的情況下，上述借款也許就是雅居樂能夠在土地市場迅猛“囤貨”的主要原因。

“一般情況下，開發商會拿出當年預計銷售額的20%來購地”，宋延慶向《證券日報》記者表示，雅居樂今年的銷售目標為420億元，其2012年銷售額約為330億元。以此推算，其今年拿地金額預計為80億元左右可能比較合理。

顯然，雅居樂的步子邁得更大了一些，這可能意味著“改變”，也意味著風險。對此，另有業內人士稱，新增土地如果想達到陳卓林所示的“短平快”策略，爭取“加快12個月-14個月的開發周期”的話，公司的內部管控可能跟不上，導致企業無法快速消化土地儲備，保持較好的推盤節奏。如此一來，雅居樂的擴張可能并不會達到預期效果。

420億元銷售目標難實現

事實上，2013年1月-7月，雅居樂地產實現合約銷售金額為182.6億元，僅完成全年計劃的43%。

如此算來，其下半年還將有237.4億元的銷售業績需要完成。對此，雅居樂地產向本報記者表示，公司計劃在下半年推出11個全新項目及30個新組團，新增可售貨量合共約300多萬平方米，整體可售項目數量及可售資源較上半年充裕。

而上述分析師沈曉玲則表示，據企業透露，公司上半年和下半年可售貨量均約為330萬平方米,如果下半年的去化率和均價與上半年保持一致，那么全年將實現銷售額320億元。

顯然，這距離420億元的銷售目標還有100億元的路要走，而其下半年的去化速度和資金回籠數額更需要快速大幅提升。

對此，雅居樂稱，為了達成全年銷售目標，公司下半年將進一步提高剛需產品的供應量，估計可售貨量將增至六成左右。沈曉玲則表示，根據公司計劃，下半年補充更多剛需貨源，將提高去化率。若項目去化率從上半年的41.27%提高到60%，均價下調至8000元-10000元/平方米，公司全年的業績有望實現380億元。

值得一提的是，雅居樂的項目周轉速度在業內并不快，甚至其此前一直因土地儲備集中和推盤速度緩慢遭受業界質疑。以雅居樂南京地王項目——雅居樂濱江花園為例，該項目用地是雅居樂2010年10月份以57億元高價摘得，但近三年時間已經過去，該項目至今尚未入市。《證券日報》記者曾親赴現場勘查發現，項目已經全部封頂，但尚未公開銷售，其開盤時間原定于2012年，但現在明顯已經一拖再拖。由此可見，該項目周轉速度已經低于預期。

因此，沈曉玲表示，盡管雅居樂提升了二線城市一些項目的周轉速度，但實現420億元的全年銷售目標則比較困難。

更為值得注意的是，雅居樂地產上半年的盈利率大幅下降，其毛利潤和純利潤分別從去年同期的45%、28%下降到36%、17%，分別下降了9個百分點和11個百分點。

對此，宋延慶向《證券日報》記者表示，雅居樂推出大量剛需盤爭取快速回籠資金以沖擊業績的同時，也要注意到中高端項目的銷售，畢竟企業要靠這些項目去拉升整體利潤空間，否則毛利率指標可能再度下滑。