2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“回歸一線城市”幾乎已成為有志于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示，今年前6個(gè)月全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金達(dá)1.13萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)60%。值得注意的是，一線城市上半年土地交易地塊514宗，土地出讓金高達(dá)1829億元，比去年同期大漲315%，同比翻兩番。

在這場(chǎng)轟轟烈烈的回歸一線城市行動(dòng)中，擊退萬(wàn)科、綠地、龍湖、融創(chuàng)等眾多知名房企的開(kāi)發(fā)商中，就有泰禾集團(tuán)（000732.SZ）這家在土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼的“新面孔”。

攻城略地

“黃總有點(diǎn)瘋。”當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬任志強(qiáng)（微博）忍不住在微博上如此點(diǎn)評(píng)的時(shí)候，泰禾集團(tuán)已在2013年的前五個(gè)月里從北京土地市場(chǎng)斬獲三幅土地。任志強(qiáng)所說(shuō)的黃總，指的是泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森。

1月24日，泰禾集團(tuán)全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以18.5億元、配建2000平方米公租房的代價(jià)，摘得北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)一幅地塊，溢價(jià)率49.79%；4月11日，泰禾集團(tuán)以19.3億元，溢價(jià)率112%，將北京通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一公建混合住宅用地收入囊中；5月20日，泰禾集團(tuán)又以11.25億元競(jìng)得一幅臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，配建公租房7.3萬(wàn)平方米，溢價(jià)率48%，樓面價(jià)達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，成為北京通州新地王。

“我看北京哪一個(gè)區(qū)域都可以拿地，北京什么項(xiàng)目都可以做。”這是黃其森對(duì)北京地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷。

或許正是基于這一判斷，泰禾集團(tuán)此后在一線城市的攻城略地并未結(jié)束，幾乎每場(chǎng)土地拍賣都有泰禾集團(tuán)的身影，并繼續(xù)開(kāi)花結(jié)果。

6月5日，福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司再以6.48億元拿下上海閘北區(qū)商辦地塊，總面積5230.2平方米，溢價(jià)率達(dá)106.49%。

6月27日，泰禾與北京華瀾恒泰聯(lián)合體以14.3億元的投標(biāo)價(jià)獲得石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊，樓面價(jià)為13573元/平方米，溢價(jià)率42.3%。

“除了北京石景山地塊還在走手續(xù)之外，其余的土地款我們已全部付清。”泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男表示，泰禾集團(tuán)總體資金狀況充裕，土地款大部分都由自有資金支付，今年泰禾集團(tuán)董事會(huì)和股東大會(huì)授權(quán)的拿地額度為110億元。據(jù)其介紹，“不僅在北京，去年下半年到今年，泰禾在福建、上海、北京等地拿下了多個(gè)項(xiàng)目，土地款事先均有精心的安排。”

至此，泰禾集團(tuán)在北京、上海斥資近70億共摘得五幅住宅及商業(yè)用地。

實(shí)際上，泰禾集團(tuán)在全國(guó)的快速擴(kuò)張步伐始于去年6月。

據(jù)太平洋證券的研報(bào)統(tǒng)計(jì)，自2012年6月~2013年6月，泰禾集團(tuán)在全國(guó)土地市場(chǎng)共獲得13塊土地，增加儲(chǔ)備235萬(wàn)平方米。增加的儲(chǔ)備主要位于福建、北京及長(zhǎng)三角的上海、江陰等地。項(xiàng)目?jī)?chǔ)備類型按面積分，商業(yè)、高周轉(zhuǎn)住宅、低周轉(zhuǎn)住宅占比分別為45%、45%和10%。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，泰禾集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備已達(dá)360萬(wàn)平方米，總貨值逾500億元。

“進(jìn)中求穩(wěn)”

“我們的策略是進(jìn)中求穩(wěn)。”黃其森說(shuō)。

“泰禾集團(tuán)雖然目前在北京只有運(yùn)河岸上的院子一個(gè)在售項(xiàng)目，但我們的企業(yè)已有18年的房地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)踐，在福建這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)已坐上了頭把交椅。”對(duì)此，沈力男解釋道，通過(guò)在福建大本營(yíng)的鍛煉，泰禾集團(tuán)在項(xiàng)目決策、定位、開(kāi)發(fā)、推廣和管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)政策與市場(chǎng)的變化也能夠及時(shí)應(yīng)對(duì)、及時(shí)調(diào)整、敢于創(chuàng)新。

在“進(jìn)中求穩(wěn)”戰(zhàn)略中，“進(jìn)”顯然是第一步。黃其森“進(jìn)”的底氣來(lái)自城鎮(zhèn)化：“這是一個(gè)歷史機(jī)遇，所以泰禾要抓住機(jī)遇，快速擴(kuò)張。”

“新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺(tái)，預(yù)計(jì)中國(guó)政府將通過(guò)一系列的體制改革以及科學(xué)規(guī)劃來(lái)改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過(guò)度依賴土地財(cái)政、投資拉動(dòng)的發(fā)展現(xiàn)狀。”高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍判斷，以產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高質(zhì)量及可持續(xù)性提供保障，而新型城鎮(zhèn)化也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展方向及增長(zhǎng)潛力，甚至將改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局。

“北京現(xiàn)在人口是2000萬(wàn)，但很快就要到3000萬(wàn)了，真正要到世界城市了。”黃其森認(rèn)為，“大的市場(chǎng)沒(méi)問(wèn)題，我們只需要細(xì)化到具體項(xiàng)目怎么做。”

然而，在“進(jìn)”的同時(shí)，同樣重要的是“穩(wěn)”。

“我們財(cái)務(wù)上比較穩(wěn)健。”或許是自身經(jīng)歷使然，黃其森認(rèn)為自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力更強(qiáng)。學(xué)習(xí)建筑出身的黃其森，畢業(yè)后進(jìn)入銀行工作，主要負(fù)責(zé)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

“正因如此，泰禾比任何人都更關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。”沈力男表示，前幾年泰禾集團(tuán)認(rèn)為“時(shí)候未到”時(shí)沒(méi)有出手拿一塊地，如今經(jīng)過(guò)一定的積淀，泰禾集團(tuán)做好了充分的準(zhǔn)備，確實(shí)是到了該出擊的時(shí)候。

黃其森說(shuō)，泰禾集團(tuán)的策略有兩個(gè)，其一，布局更廣泛。北京周邊、長(zhǎng)三角和福建大本營(yíng)，“稍微打開(kāi)一點(diǎn)，抵御抗風(fēng)險(xiǎn)的能力就比較強(qiáng)”；其二，業(yè)態(tài)上更加豐富，從住宅到商業(yè)地產(chǎn)，回旋的余地就大。

在泰禾集團(tuán)內(nèi)部，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要嚴(yán)格堅(jiān)持“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價(jià)”的四高原則。“有的走現(xiàn)金流，有的走利潤(rùn)，有的持有，有的是銷售，不同的項(xiàng)目在整個(gè)公司的層面都有不同的安排和布局。”沈力男如是解釋。

不僅如此，泰禾集團(tuán)還進(jìn)行多元化發(fā)展，除房地產(chǎn)外，泰禾集團(tuán)在氟化工、礦業(yè)、金融證券、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域也均有布局，這也是為泰禾集團(tuán)抵御風(fēng)險(xiǎn)，全方位穩(wěn)健發(fā)展創(chuàng)造條件。

全面超越

2012年，泰禾集團(tuán)總銷售額首次超過(guò)百億。

在今年2月5日泰禾集團(tuán)2012年終總結(jié)大會(huì)上，黃其森更是提出了“2013年泰禾集團(tuán)的銷售目標(biāo)翻番，并且進(jìn)入全國(guó)更多區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更為均衡的發(fā)展。”

另?yè)?jù)泰禾集團(tuán)一內(nèi)部人士透露，集團(tuán)剛剛制定的下半年工作目標(biāo)，“又是一個(gè)創(chuàng)造歷史的數(shù)字”。

不僅僅是拿地和住宅銷售領(lǐng)域的高歌猛進(jìn)，泰禾集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也有著龐大的計(jì)劃。

目前泰禾集團(tuán)的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在大本營(yíng)福建。“萬(wàn)達(dá)是千店一面，但南北方的商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣完全不一樣，市場(chǎng)需要細(xì)分。”沈力男說(shuō)，憑借對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和當(dāng)?shù)叵�費(fèi)習(xí)慣的了解，泰禾集團(tuán)在福州的泰禾廣場(chǎng)已經(jīng)超越了當(dāng)?shù)氐娜f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

“我們提出的口號(hào)是，學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，超越萬(wàn)達(dá)。”顯然，黃其森正準(zhǔn)備將這種超越延續(xù)到泰禾集團(tuán)在其他城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中。

泰禾集團(tuán)2012年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)3~5年內(nèi)開(kāi)發(fā)10~20個(gè)地標(biāo)級(jí)、超大綜合體。其中2013年將同時(shí)運(yùn)作8~10個(gè)綜合體，項(xiàng)目主要分布在福建省。

此后，黃其森在接受媒體采訪時(shí)又稱，“泰禾集團(tuán)計(jì)劃在3~5年內(nèi)全國(guó)布局20~30座泰禾廣場(chǎng)。”

“在商業(yè)地產(chǎn)里面，我們不敢講老二，但假以時(shí)日前幾名肯定有我們的位置。”在黃其森看來(lái)，泰禾集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略并非只為眼前。更為重要的是，作為上市公司，持有物業(yè)能夠不斷享受物業(yè)增值紅利，對(duì)今后業(yè)績(jī)意味著穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

黃其森透露，泰禾集團(tuán)接下來(lái)的布局除了北京，還將輻射到環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和廣東。“布局完成以后，規(guī)模增長(zhǎng)會(huì)更快。”