對(duì)于長(zhǎng)期“高燒不退”的香港樓市來(lái)說(shuō)，成交量的驟然下滑，不僅引發(fā)了當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介商的大規(guī)模游行，還令市場(chǎng)對(duì)香港樓市產(chǎn)生了極大擔(dān)憂。在美聯(lián)儲(chǔ)暗示退出量化寬松的大背景下，隨著香港政府增加住宅數(shù)量，供應(yīng)過(guò)剩、利率上升，空置房遭拋售，成為香港樓市未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。

房屋銷(xiāo)售成交量驟降

周一（7月8日），匯豐銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，“由于內(nèi)地買(mǎi)家的需求放緩，未來(lái)更高的抵押貸款利率以及更加嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)限制條件，將給香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊�！�

自今年二月，香港特區(qū)政府決定將購(gòu)房印花稅翻倍以遏制快速上揚(yáng)的房?jī)r(jià)后，香港的住房成交量急劇下降。

香港土地局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年五月，香港住宅的銷(xiāo)售量從去年的8349套下降到4276套，同比下滑近50%，而銷(xiāo)售額減少了610億港元，為2008年金融危機(jī)以來(lái)的最差表現(xiàn)。

地產(chǎn)中介商中原地產(chǎn)搜集的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新鴻基地產(chǎn)和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)兩大地產(chǎn)公司總共才出售了4320套價(jià)值400億港元的住宅，均為2008年以來(lái)的最低水平。

對(duì)此，匯豐的亞洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家佛雷德里克·諾伊曼（FredericNeumann）表示，“通常住宅的價(jià)格與成交量是相輔相成的，如果住宅成交量持續(xù)下滑，那么房?jī)r(jià)也會(huì)隨之下降，鑒于近年來(lái)亞洲房?jī)r(jià)的飛速上漲，在未來(lái)一到兩年的時(shí)間里，至少會(huì)出現(xiàn)10%~20%的調(diào)整幅度，尤其是高端住宅的價(jià)格�！�

房屋成交量的急劇下降，令那些曾經(jīng)夢(mèng)想在香港房地產(chǎn)行業(yè)淘金的人們面臨著失業(yè)的壓力，上周日，成千上萬(wàn)的房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的工作人員走上街頭，抗議政府在遏制房?jī)r(jià)方面的措施影響了他們的業(yè)務(wù)，威脅到他們的工作，事實(shí)上，不少小型房屋中介公司已經(jīng)關(guān)門(mén)歇業(yè)。

三大風(fēng)險(xiǎn)因素壓制樓市

據(jù)經(jīng)濟(jì)合作總署（ECA）的報(bào)告，由于創(chuàng)紀(jì)錄的低利率以及內(nèi)地買(mǎi)家的旺盛需求，自2008年以來(lái)，香港地區(qū)的住房?jī)r(jià)格飆升了120%，這是前所未有的現(xiàn)象。

為了遏制香港房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，除了提高印花稅，限制投資型買(mǎi)家之外，香港特區(qū)政府還決定加大樓市供應(yīng)。上周，特區(qū)政府宣布，將在新界北部修建6萬(wàn)套公共住宅；在過(guò)去幾年的時(shí)間里，香港每年只增加2.5萬(wàn)套新住宅。如果算上舊屋翻新，那么在未來(lái)十年的時(shí)間里，香港還將新增45萬(wàn)套住宅。

近年來(lái)，香港新增家庭的增速為平均每年1.2%，按此計(jì)算，在接下來(lái)的10年時(shí)間里，香港的新增家庭數(shù)為33萬(wàn)個(gè)，而這也意味著，未來(lái)十年香港樓市將出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。

根據(jù)香港特區(qū)政府的統(tǒng)計(jì)，目前香港還有大約4.8萬(wàn)~25.9萬(wàn)套房屋空置，這些都是屬于用于投資的房屋，由于近年來(lái)極低的抵押貸款利率和飛速上漲的房?jī)r(jià)，令投資者紛紛涌入這一市場(chǎng)。

在未來(lái)18個(gè)月里，隨著美聯(lián)儲(chǔ)逐漸退出量化寬松，美國(guó)上調(diào)基準(zhǔn)利率將成為大概率事件，因港元與美元直接掛鉤，隨著美國(guó)利率的上調(diào)，香港的抵押貸款利率也將不可避免地上調(diào)，而急劇增加的融資成本，也將使業(yè)主考慮拋售手中閑置的投資房。

住房供應(yīng)量過(guò)剩，抵押貸款利率上升，加上房地產(chǎn)投資者的拋售行為，將成為壓垮香港樓市的三塊巨石。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房屋價(jià)格的降幅很容易達(dá)到30%甚至更多，而房地產(chǎn)行業(yè)在香港經(jīng)濟(jì)總量中又占到了40%的份額，可謂舉足輕重，因此，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，香港經(jīng)濟(jì)面臨的下行風(fēng)險(xiǎn)也將與日俱增。