“那塊地就在我的住所附近，周圍條件并不好，沒想到這么受關注。”7月3日下午，位于北京豐臺區的夏家胡同地塊迎來現場拍賣，一位現場觀摩的開發商如是說。經過62輪競價，該地塊最終以17.7億元的總價外加配建半數保障房的代價被競出，其中的商品房部分單價達4.2萬元/平方米，成為名副其實的“地王”。

與同日誕生的上海浦東新區總價“地王”相比，夏家胡同地塊的出讓蘊涵的信息量更為豐富。供應端的各項政策管控以及需求端的戰略考量共同作用在這宗面積并不大的地塊上。業內人士表示，這一新“地王”的出現應歸咎于土地財政。在持續多年的大規模開發后，土地財政模式已浮現風險。

限價有“學問”

夏家胡同地塊的出讓集中了北京市土地出讓環節最重要的兩項管控政策，即最高限價和配建保障房。在各地的土地出讓中，上述兩項管控政策并不少見，但北京最先使用且使用頻率最高。

最高限價旨在規避高價地，配建保障房是為了在現有的土地供應規模下，盡可能多地建設保障房。業內人士認為，二者本身就是一對難以調和的矛盾，這在夏家胡同地塊的拍賣中體現得尤為明顯。

夏家胡同地塊原擬在5月底拍賣。5月27日，該地塊已收到7個網上報價，擬于次日進入現場拍賣階段，北京市國土局忽然叫停出讓。外界的解讀是，國土局意欲為該地塊設置門檻，避免競出過高的價格，同時也為了避開當時的高價地熱潮。

這并非北京首次叫�！皽实赝酢钡貕K的出讓。去年誕生的萬柳“地王”也曾在出讓前夜被國土局緊急叫停并追加出讓條件。曾備受市場關注的東三環農展館地塊去年底被叫停出讓后，至今仍未再次入市。

恢復出讓的夏家胡同地塊起始價格在此前的基礎上上浮4900萬元，達到13.59億元。盡管國土局并未公開表態，但市場人士普遍認為這與該地塊的最高限價有關。按照最終的成交價，該地塊的溢價率為35%。

土地出讓最高限價的設置頗有學問。按照國土部的規定，土地出讓溢價率在50%以上的地塊，其付款、開發、銷售等環節均需納入國土部的重點監測。因此，多數需設置最高限價的地塊設定的價格上限，往往就是把溢價率控制在48%或49%的水平，然后通過競拍保障房面積來確定最終買家�？v觀近兩年的北京“地王”，溢價率鮮有超過50%。

有關部門對土地市場的管控相當嚴厲，除溢價率外，總價和單價也是考量地方土地市場的重要指標。權威人士向中國證券報記者透露，如果一宗土地的溢價率超過50%，且總價和單價均達到“地王”標準，地方國土部門負責人需進行書面匯報。這種考量標準促使地方政府在土地出讓環節大做文章。為了避免總價“地王”的出現，北京市常將土地切成小塊出讓。同時，在設置最高限價后，土地單價也被控制，開發商通過競爭保障房面積的方式來決定勝者。

值得注意的是，配建制度的存在正在改變土地的內在利潤格局。配建保障房雖然可以更好地完成保障房建設指標，但由于無法獲得足夠的利潤甚至虧本，開發商所犧牲的利潤往往需要同一地塊上的商品房來彌補，導致保障房的成本轉嫁給商品房地塊。

在夏家胡同地塊的出讓中，由于溢價率控制得較低，使得配建規模大大增加，保障房面積競拍階段的競價達36輪，最終配建的保障房規模與商品房規模大致相當，這在北京土地交易史上甚為少見。剔除保障房部分，商品房地塊的樓面成本接近4.2萬元/平方米。

不只是“饑渴”

從需求方來看，開發商高漲的競拍熱情成為“地王”誕生的重要因素。

在夏家胡同地塊的現場競拍中，雖然多數競爭者均參與報價，但格局逐漸演變為懋源、恒大和合景泰富三家的較量。奪標者懋源的名頭雖然不甚響亮，其拿地意愿卻在所有競爭對手之上。

作為一家專注于高端住宅的開發商，目前懋源在北京僅有“紅璽臺”一個項目，且所剩房源已不多。近幾年來，懋源高調參與東直門香河園、海淀萬柳地塊的競拍，均因價格過高而無所斬獲。

參與夏家胡同地塊競買的一家房企負責人表示，由于前兩年供地規模較小，盡管今年上半年北京加大土地供應，但房地產企業“缺地”的情況仍未改觀。一些大型房企往年常見“7盤連發”的局面，如今能同時推出3、4個項目已屬不易。

與“缺地”并存的是，多數房地產企業手中“有錢”。國家統計局的數據顯示，今年1-5月，全國房地產開發企業到位資金45115億元，同比增長32.0%。其中，受房地產銷售放量的影響，定金及預收款的增速達到57.9%；個人按揭貸款增長61.7%。充裕的現金流成為企業敢于叫價的資本，也是推高地價的重要因素。

對于夏家胡同地塊的另一個競爭者恒大來說，該地塊還有著一層更為重要的含義。在今年上半年房地產企業銷售排行榜上，恒大的銷售面積排名第一，銷售金額排名第五。然而，作為一家野心勃勃的大型房企，在奪得沙河地塊之前，恒大在北京竟然沒有一個項目。合景泰富的情況與恒大大致相近。這兩家粵派開發商之所以覬覦夏家胡同地塊，更重要的考量在于戰略布局。

近幾年，二三線城市房地產市場迎來大量投資，局部區域出現過熱風險。一線城市樓市則因供應不足而變得稀缺，房產價值預期向好。在此種情況下，房地產企業出現回歸一線城市的浪潮，北京市場的重要性凸顯。業內人士戲稱：“不在北京拿地做項目，就算不上真正的一線房企。”

今年以來，北京土地拍賣中的競標者數量、競價次數不斷攀升。除夏家胡同地塊吸引了14家房企外，此前成交的通州臺湖一宗地塊有18家競標者角逐，競價次數達71輪。這種火爆的局面為近兩年來罕見。業內人士認為，這種多方參與、多輪競價、高溢價的局面還將持續。

潛在風險浮現

夏家胡同地塊高調成交的根源在于其位于四環以內的稀缺地段屬性，但這宗“地王”交易的最大受益者似乎并非政府部門。在該地塊現場競拍的前一天，有關部門召集部分業內人士和媒體召開一個小型的內部交流會。在這場會議中，相關負責人表示，近年來拆遷成本不斷增加，地方政府所獲得的土地收益不斷降低。

在地價構成中，土地一級開發成本占多大比例難以估算，但從近幾年北京土地一級開發投入不難看出其成本高昂。公開信息顯示，2009年至2011年，北京每年斥資1000億元用于土地儲備開發，2012年的投入規模略有下降，今年又重歸千億規模。這部分投入絕大部分要靠金融機構授信。

有了政府部門的擔保，取得授信并無難度，但到了還款階段，必須拿出真金白銀。按照上述負責人的說法，如果土地出讓收益不斷降低，政府部門的還款能力無疑會受到影響，更何況土地出讓收入需納入財政統一收支，并不是全部用于還款。

一位業內人士表示，為了償還巨額債務，政府部門當然希望將土地賣出更高的價格，但囿于高層對土地市場的管控和龐大的保障房建設任務，只能采用設置最高限價和采用配建制度，這也導致商品房用地價格高企。

國家統計局的數據顯示，今年1-5月，房地產開發企業土地購置面積11756萬平方米，同比下降13.1%；土地成交價款達2718億元，增長3.7%。近年來，土地價格的提高顯而易見。

財政收入對土地高度依賴是當前不少地方政府的現狀，這不僅是催生高地價的重要因素，也導致不少城市債臺高筑。隨著金融機構流動性趨緊和地方政府償債高峰期的到來，不少地方償債壓力凸顯，樓市也面臨連帶風險。

盡管北京市政府表態稱并不過度依賴土地財政，但土地一級開發的巨大成本正在吞噬政府收入。去年下半年以來，北京的土地供應一度陷入低位。市場人士認為，這是因為土地一級開發資金不足，直到重新獲得授信，這種情況才得以改觀。

分析人士認為，與二三線城市不同，北京樓市不會面臨過剩風險，其土地市場也將在未來一段時間維持上行態勢，但一級開發所需要的持續大規模支出正在給城市帶來潛在償債風險，這種風險在現行的發展模式下可能難以根除。業內人士建議，深化樓市調控必須真正觸及土地財政之根本。