傳統住宅市場持續調控，商業地產競爭逐漸白熱化，地產多元化轉型迫在眉睫。

“房地產已進入細分時代，產業地產將迎來發展黃金期。”4月20日，在深圳舉辦的清華大學產業集成地產與基金投資總裁班第二期開學典禮暨產業地產高端論壇上，北京(樓盤)聯東投資(集團)有限公司副總裁梁環宇對《中國建設報·中國住房》記者說。

作為細分行業，產業地產與傳統住宅開發截然不同。梁環宇表示，產業地產不是房地產快銷產品，其成功的標準也不同于傳統房地產強調的銷售額和利潤率，而是以招商企業質量、引進優質企業數量、帶來多少稅收等為標準。

中國住房：產業地產和一般住宅地產有何區別？

梁環宇：廣義上來說，非住宅類都可以納入產業地產；狹義上來說，產業地產是圍繞產業展開各種載體的一體化建設，包括總部商務、科技研發、生產制造、物流、配套設施的整體開發與建設等，其核心是實現二、三產業的集聚。如果說，傳統住宅地產是一次性買賣行為，產業地產則是一個持續運營的概念。

客戶的不同是產業地產與一般住宅地產最本質的不同。住宅地產服務對象是家庭，商業地產服務的是商家，而產業地產服務的是企業和經營單位，這也導致整個發展模式的不同。產業地產圍繞工作商務模式建設，客戶個性需求更高，社會化資源整合程度相對較弱，因而更為復雜。

中國住房：近年來產業地產持續增長，也頗受地方政府青睞，主要原因是什么？

梁環宇：主要原因在于：一是土地資源越來越緊缺，尤其是一線城市，傳統的土地招商模式難以為繼，原來閑置的土地也會加快盤活，提高工業化水平利用率，集約化利用成為必然；二是各級政府越來越重視產業發展和產業升級，需要新的模式，原來買地賣地的房地產開發方式隨著城市資源的消耗，越來越走不通；三是政府面臨城市形象改變等壓力；四是人們消費行為的變化，傳統工業區、住宅區、商業區出現融合趨勢。

中國住房：如何看待產業地產發展趨勢，未來與住宅地產如何平衡？

梁環宇：產業地產與住宅地產在不同的城市應該有不同的比例。在不少城市原有規劃里，一邊是廠房一邊是居住，導致現代服務業與產業相脫離，而人們每天不得不花費大量時間在路上，剛需多，投資客也多，這樣的城市發展是畸形的。

城市應該是工商業融合發展的，工業區里也要考慮配套，考慮生產、生活各種需要。事實上，人們的需求在變，工業形態也隨市場變化而變化，成長型、科技型、創新型的企業多，它們可能并不需要傳統工業的大廠房。這樣的產業地產可能是很小的，容量也很有限，更多的是要形成產業力量的發展，展現新的發展前景。

中國住房：如何評判一個產業地產項目成功與否？

梁環宇：產業地產不是房地產快銷產品，成功的標準也不同于傳統房地產強調的銷售額和利潤創造，而是以招商企業質量、引進優質企業數量、帶來多少稅收等為標準。具體操作時復雜性更高。

由于產業地產服務的客戶是企業與經營單位，并且具備政府與企業需求的雙重約束性、前期投入較大、回報周期相對較長等特點，規劃開發配套和運營需要全盤考慮，實際操作的復雜程度更高。我認為成功的要點之一是，一定要形成規模，招商、定位、選址每個環節都必須做到專業化，再通過專業化形成品牌。

中國住房：有觀點認為，好的選址決定了產業地產成功的一半。那么，選址時要考慮哪些關鍵因素？

梁環宇：產業地產包含選址、定位、規劃、建設施工、招商、運營維護等核心模塊。某種程度而言，一個園區的成功就是選址的成功。而選址包含4個關鍵因素：城市力、區位力、產品力、服務力。

應該說，不是任何城市都具備發展產業地產的條件，需要從經濟總量、產業、市場活力、政府效率、金融、競爭條件、市場競爭基礎等多個維度綜合考量。我們目前初步篩選了42個城市進行重點考慮，首先是京津冀、長三角、珠三角、海西地區，其次是部分省會城市。

而城市的區位選擇一定要符合城市的未來發展走向，一定要選主要城市的主要區位，周邊產業企業集聚情況、大學、人才市場，流通市場、交易市場、周圍住宅商業配套等情況，都是選址過程中需要了解清楚的。