去年一手樓市量升價穩，回頭勢頭已經確立，商品房成交量超越最瘋狂的2007年。今年樓市又將怎么樣呢？

由于經濟趨穩向好，再加上調控政策穩定，信貸穩中有松，以及新型城鎮化的推進，今年房地產界對后市整體偏向樂觀。

業界預估，樓市成交量與去年基本持平，全市商品房成交面積在670萬-730萬平方米之間，成交金額在550億-650億元區間內，住宅成交量在580萬-650萬平方米之間。不過，有分析稱，價格會穩中有升，住宅均價會突破8200元/平方米這一天花板，小幅上漲到達到8400-8600元/平方米。

但是，不同區域、不同項目、不同企業的命運是不一樣的，塘廈、鳳崗、大朗等競爭激烈的區域，一定程度的價格戰仍值得期待。而隨著巨頭的擠壓，房企會兩級分化，一些小企業的日子會更加艱難。

開發商趨于樂觀

去年初，房地產處于寒冬，跟氣溫一樣冰冷，不少開發商謹慎看待市場走勢，中海、恒大的標桿房企紛紛保守制定年度目標。

不過，時過境遷，隨著去年樓市整體熱銷，開發商的心態整體已經樂觀起來。早在去年9月、10月，各大開發商已在全國加快跑馬圈地，地王消息屢屢見諸報端。金地東莞公司高層認為明年房價上漲趨勢是明顯的，并表示爭取上半年在拓展土地方面取得重要進展。光耀地產東莞公司一高層認為，今年全國房地產市場預計呈回暖趨勢，伴隨著城鎮化的進一步推進，房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益突出，這將助推房地產市場基本面持續回升與回暖。具體到東莞，城區、松山湖等供不應求的區域，價格有可能出現較大幅度上漲，其它區域預計保持穩步上行趨勢。

萬科今年將新開4個項目，使得在售項目的數量可能史無前例地達到16個。富盈也將開售4個新盤，在售項目總數將達到12個。聯華、光大、碧桂園、鉅隆等品牌房企也都厲兵秣馬，趕在好市道中多收三五斗。

房企出貨壓力長期存在

今年，經濟形勢趨穩向好，房地產調控政策趨于穩定，中央多次強調推進新型城鎮化，信貸政策穩中有松，種種跡象表明今年的樓市成交大環境是比較理想的。

東莞中原地產研究中心認為，今年商品房成交面積會與去年基本持平。去年，樓市火過最瘋狂的2007年，全市商品房成交量高達681萬平方米，成交金額596億元。該機構預估，今年商品房成交面積在670萬-730萬平方米之間，成交金額在550億-650億元區間內。

合富輝煌市場研究部也認為，今年住宅成交量與去年保持基本持平，預估成交量為580萬-650萬平方米，與2012年的600萬平方米成交量相距不大。

盡管去年成交相當火爆，但是開發商也不無壓力，今年盡管開發商樂觀起來了，但是不容否認的是，開發商照樣難以高枕無憂。據東莞中原地產研究中心統計，截至去年底，全市商品房庫存為656萬平方米。據其測算，今年潛在新增供應量約719萬平方米，兩者合計高達1375萬平方米。若按照去年的消化量來計算，供需比為2.02:1，超過了2:1。去年新增供應706萬平方米，總供應量是1337萬平方米，供需比為1.96:1。若需求量與去年基本持平的話，今年的供需關系與去年大體相當。

分析人士稱，開發商快速出貨回籠資金的壓力將長期存在。去年迫于壓力，有部分項目延遲了入市，今年在競爭激烈的區域還會有部分項目被迫延遲擇機入市。

改善型置業可能活躍

去年，東莞樓市剛需之年，市場上中小戶型推售比重快速上升，由于單價保持穩中有降，所以市場大部分房子的總價明顯小于往年，從而回落到主流剛需購房人群的購買力。剔除精裝修樓盤的影響，東莞普通洋房成交當中，單套總價在70萬元以下所占比重為67%，60萬元以下占49%，剛需所占的市場份額可見一斑。

業界分析，由于去年很多樓盤都是首推中小戶型的剛需產品，并且低首付、墊首付的促銷蔓延，購房門檻的降低，大大提前透支部分剛需購房者，預計今年剛需釋放的力度有所放緩。

東方不亮西方亮，估計首次換房(首次改善型置業)的客戶將比去年有所活躍。去年大戶型消化緩慢，庫存壓力很大，今年這些產品將會通過價格的讓步或降低首付門檻尋求出貨。同時，別墅今年供應量大幅放量，也將刺激累積的別墅需求釋放。

房價或先小漲后平穩

東莞中原地產研究中心分析稱，今年上半年整體房價以小幅上漲為主，下半年將趨向平穩。

上半年，整體房價以小幅上漲為主。由于很多開發商還沉浸在2012年的豐收喜悅當中。春節后工程進度也相對緩慢，市場新增供應量較少，同時市場樂觀情緒使得價格整體呈現平穩上揚態勢。

但這樣使得供應主要集中在下半年，開發商的年度銷售業績目標定得比較高，因此開發商的業績目標和出貨壓力大部分壓在下半年。據此分析，下半年整體房價將趨向平穩。

從產品結構細分，剛需產品價格以平穩上升為主，以低首付換取價格的堅挺。改善型產品庫存消化壓力較大，而且也被迫通過降低首付門檻促進成交。別墅物業則供應量大幅加大，競爭非常激烈，整體別墅定價趨向保守和理性，甚至一些新盤低價入市搶占市場先機。

去年，住宅均價為8276元/平方米，基本保持平穩，這一價格已經連續2年多釘在8200元/平方米上下。不過，合富輝煌東莞市場研究部預估，今年住宅均價會達到8400-8600元/平方米，較2012年會小漲，不過漲幅在5%以內。

局部價格戰仍會爆發

房地產是一個區域分化明顯的產業，從區域來看，今年，塘廈、鳳崗、大朗、南城依然是市場熱點。

從東莞各大區域商品房項目的報建、開工量來看，今年上市的重點項目即將陸續浮出水面，進行先期的品牌導入、產品推廣、營銷造勢階段，其中塘廈、鳳崗、大朗、南城、寮步、石龍將是供應量最大的區域。

根據研究機構監測，塘廈商品房潛在供應面積達到100萬平方米左右，極有可能超越南城成為領頭羊。而南城潛在供應面積經過前幾年的集中放量之后，今年呈現沖高回落的跡象，潛在供應面積約85萬平方米，但是西平仍然是競爭最激烈的局部市場。此外，鳳崗、虎門潛在供應面積雙雙超過50萬平方米，部分中小開發商的項目極有可能搶先上市，希望分得一杯羹。

塘廈市場云集了萬科、碧桂園、中信、金地等開發商巨頭，去年下半年已經爆發了一場“惡戰”，今年塘廈區域包括價格戰在內的各種競爭仍值得期待。

去年，在鳳崗出現價格混戰，益田·大運城邦、永江花園香溪、東魅藍山郡、世紀新潮豪園等以價換量的做法十分明顯。

三正地產副總經理李啟清說，今年，東莞房地產市場以平穩為主，鳳崗、塘廈等部分鎮區出貨量較大，競爭將較激烈。從鳳崗區域看，由于項目眾多，且大多依托于深圳的客戶資源，競爭將白熱化，樓市兩級分化的趨勢將越來越明顯。距離深圳較近的、素質較好的樓盤價格、銷量都將堅挺，但距離深圳較遠的、素質一般的樓盤將較為艱難，競爭壓力將更大。

大朗商品房潛在供應量達到47萬平方米，碧桂園、敏捷、嘉宏、鉅隆、富盈、南峰等均有項目在售，并且項目相對集中，可謂短兵相接，價格仍為保持相對較低的狀態，毛坯房大概每平方米五六千元，難以恢復早兩年出現的強烈上漲勢頭。

房企兩極分化將加劇

去年，東莞房地產市場發生明顯改變，以往進入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外來地產大鱷擠出第一陣營，僅剩光大、豐泰、富盈等三枚碩果，絕大部分的市場份額被外來品牌開發商所占領。

今年，萬科繼續高歌猛進，旗下十幾個樓盤集體沖鋒陷陣。這兩年，萬達、碧桂園、保利、恒大等巨頭初涉東莞嘗到甜頭，今年將繼續深挖市場潛力，不斷有全新項目面市。

近幾年，本土房企則是呈現一幅“眾生相”，既有固步自封、停滯不前的企業，也有淡出地產、無心戀戰的企業，當然也不乏突起的新貴，在未來幾年可能迅速占有一席之地。

東莞中原市場研究部高級研究員韋天使說，東莞房地產市場將逐漸走向成熟，而越成熟的市場競爭越激烈，優勝劣汰的法則愈加凸顯，行業將走向集中，品牌房企的市場占有率將穩步提高，房企兩極分化的趨勢不可逆轉。