過去3年加碼商業地產的大型房企正在看到曙光。中期業績顯示，龍湖、中海外、保利等公司的投資物業租金收益和盈利占比都在顯著提升。商業地產暗戰之下，房企對這個板塊業務的資本平臺搭建也已起航。

在平衡住宅和商業地產的商業模式上，新加坡凱德置地模式為國內開發商所垂涎。目前，國內只有越秀地產+越秀房托的模式更加接近于凱德模式，而華潤等公司也有意尋求建立此種模式。

投資物業收益提升

龍湖中期報告顯示，截至2012年6月，集團已開業商業面積近44萬平方米，整體出租率為98.6%，租金收入總額為人民幣2.27億元，較去年同期增長34.8%。

據龍湖CEO邵明曉介紹，持有型物業是龍湖的中長期戰略，“我們計劃用15年的時間使租金收入的利潤占比從5%提高到30%左右。期間我們會將不到10%的銷售回款用于投資物業。”

據介紹，2016、2017年是龍湖落成物業的大幅增長時期，預計2018、2019年持有型物業增幅可觀。目前，龍湖的投資物業毛利率是83%。其業態均為購物中心，主要分為三大產品：都市型購物中心天街系列、社區型購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。

另一家著力投資物業的公司是華潤置地。中期業績顯示，華潤置地投資物業資產賬面值為380億港元，期內包括酒店經營在內的投資物業營業額按年增長33.2%至18.84港元。

據本報記者了解，萬科、保利、招商、金地、龍湖和泛海建設等，均已成立獨立的商業地產運營公司。保利商業地產投已投入運營的項目有6個，主要集中于廣佛地區，物業面積超50萬平方米，覆蓋寫字樓、高端酒店、商場、會展等多種商業業態。據透露，未來3至5年，保利商業公司的購物中心和星級酒店數量將達12個和15個，分布于全國11個城市，總面積超過200萬平方米，商業地產和住宅地產的比例達到3∶7。

2011年7月，萬科深圳推出萬科廣場、萬科大廈、萬科紅三大商業品牌，萬科紅被界定為社區商業品牌、萬科大廈是寫字樓品牌，萬科廣場是購物中心品牌；加上5月初上海萬科推出的高端社區商業地產品牌“萬科2049”，萬科商業地產四大產品系已初見雛形。

國內較早開始專門做商業地產的公司陽光新業，目前持有、運營管理著30個商業項目，總建筑面積200萬平方米，其中90%以上是公司自己持有，今年下半年還有4-5個項目推出。與其他以住宅為主的開發商不同，陽光新業專注于商業地產，做得專而精，發展速度平穩。

搭建資本平臺

以住宅為主的開發商加緊進軍商業地產，另一要義是資本支持。

一大型房企內部人士對本報記者透露，公司已在香港收購一家公司，時機成熟之時，便將商業地產注入，實現上市。

全國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，萬科、金地、招商等近期頻頻收購香港上市公司，一為融資，二為商業地產鋪路。新投入的商業地產這部分資產，在國內會計準則下難以獲得金融支持和溢價，而按照香港的會計準則，投資物業公允值計價的方法，則每年可為公司增加大幅利潤。

過去幾年中，恒大地產、龍湖、富力等香港上市房企因為投資物業公允值所獲的凈利潤和收益，大大超過A股房企。如2011年，恒大地產凈利潤高達117.8億，超過萬科。其中按投資物業公允價值計算，恒大當年的投資物業收益為42.3億元，占凈利潤比重約40%。再如，得益于香港與內地不同的會計準則，中海今年上半年因持有型物業重估帶來的凈利達20億港元，致中海整理凈利遠超萬科。

正如凱德置地去年將凱德商用分拆上市一樣，內地房企也正在嘗試使用更多的金融手段來支持其業務發展。“與內地開發商的模式大為不同的是，凱德是將投資物業進行資產證券化，從資本市場（常是REITs）獲取資金，來支持商業物業的開發和運營。”凱德置地有關人士介紹說。

目前，國內只有越秀實現了這個模式，越秀房托上月剛剛接手越秀地產轉入的廣州IFC。越秀地產李副總經理朱晨對本報記者表示，由越秀地產拿地、孵化，相對成熟后注入越秀房托，是集團現在正在摸索的商業地產經營模式，未來，地產和房托的互動將更加頻繁。

除了凱德模式外，國內商業地產開發還有萬達模式：以銷售的現金流來實現滾動開發。陽光新業正在建構第三種模式，引進國際先進的商業地產基金管理。2010年，陽光新業成立陽光厚土商業地產基金。目前，陽光新業已經完成資產管理、項目管理、商業管理和資產管理四大平臺建設，其中第一個資產管理平臺，對應的業務是投融資，最后一個資產管理平臺，對應的業務則是資產交易處理、私募、公募上市。其地產金融商的雛形已經初步顯現。