房價開始止跌企穩

6月上半月，北京樓市再現開門紅，依舊延續了“紅五月”的回暖勢頭。根據北京住建委網站公布的網簽數據統計顯示，6月上半月(1—15日)北京全市二手住宅網簽總量為6150套，與上月同期相比上漲了22.4%，比去年6月同期則大幅上漲了77.6%。日均簽約量達410套，偉業我愛我家預計，6月全月北京二手住宅網簽總量有望突破1.3萬套，再創自去年2月份限購以來的歷史新高。

價格方面，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，6月上半月北京二手住宅成交均價為21650元/平方米，與5月份的房價基本持平，比去年6月同期的房價則大幅下跌了12.6%。

來自官方最新數據顯示，5月房價環比上漲的城市增多，價格也有止跌企穩的跡象。據國家統計局18日發布的5月份70個大中城市住宅銷售價格月度報告數據顯示：70大中城市中，新房價格環比上漲的城市有6個，比4月份增加3個，新房價格同比上漲的城市有15個，比4月份減少8個；二手住宅價格環比上漲的城市有18個，比4月份增加9個，二手住宅價格同比上漲的城市有11個，比4月份減少1個。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，雖然從同比數據來看，房價上漲的城市在逐步減少，但是從環比數據來看，5月份新房和二手房價格環比上漲的城市正在逐步增多，隨著近幾個月來樓市成交量的明顯回暖，全國多個城市的房價開始止跌企穩。

關于房價止跌的原因，胡景暉分析表示，一方面，5月份個別城市、個別區域、個別產品房價的小幅上漲，使得5月份部分城市的房價環比跌幅逐步放緩，或止跌回穩；另一方面，自去年限購以來全國多個城市房價的明顯回落，近兩個月來各地樓市政策的微調，以及央行降息和首套房貸利率優惠幅度增大，在多重因素的疊加作用下，激發了購房需求，尤其是首次置業的剛性購房需求集中入市。

此外，胡景暉表示，一季度以來GDP增長的放緩，為了刺激經濟發展，拉動內需，新的經濟刺激政策的出臺，使部分消費者又聯想起2008年底2009年初政府“四萬億”經濟刺激計劃出臺后房價的強勢反彈，部分購房人的恐慌性購買心態，也是導致近期房價止跌回穩的原因之一。

而高通智庫總裁宋延慶指出，目前行業資金鏈壓力仍未得到緩解，房價下降壓力并未完全消除。未來價格漲跌將出現分化，供應量較小的一線城市，將出現價格穩定以及上調的可能，而存量較大的“弱二線城市”及“三四線城市”房價壓力仍存在。

改善性需求或放行

上半年，房企在商品房市場采取的基本策略是——降價促銷、減少新開工、減少拿地，經歷了前5個月的市場調整，全國房地產整體經濟變量——投資、新開工、在建、竣工均同比出現明顯下調，市場疲弱態勢明顯。其中，尤其值得關注的是新開工的負增長。

高通智庫向本報記者提供的研究報告顯示，1—5月份，全國房屋新開工面積72859萬平方米，下降4.3%，降幅比1—4月份擴大0.1個百分點；其中，住宅新開工面積53882萬平方米，下降8.2%。結合土地購置面積同比下降19.3%，這是多年所未出現的。

顯然，這與上半年房企發展策略保守，“過冬”或者“穩中求進”的心態明顯，普遍采取了“現金為王、量入為出”的穩健財務策略及以銷定產的投資策略有關。由于壓縮開支，房企土儲收縮顯著，前5月15家第一梯隊的房企拿地面積和金額同比降幅都達60%。

同時值得關注的是，新開工面積的下行，在房地產供需矛盾突出的調控重點區域經濟發達城市更加突出，其中北京1—4月住宅投資下降25.7%，4月份，住宅新開工面積同比下降36.8%；上海1—4月土地成交下降14.2%，商品住宅新開工面積同比降24.8%；廣東1—4月土地購置面積同比降13.0%，商品房新開工面積下降11.6%。

高通智庫認為，在經歷了4月和5月的銷售回暖后，以及目前政策基調變化后，市場逐漸出現企穩。從中期看，如果沒有強力鼓勵政策出臺，供應出現不足的局面將定型，促供應須成為下一步政策的著力點。

對于未來房地產政策趨勢，高通智庫總裁宋延慶認為，上半年，中央和部委層面的房地產調控口風依然在堅持，但地方政府具有放松房地產調控的強烈沖動。但在“堅持房調不放松”基調下，地方政府在有限的空間內，只能采用低效政策。

而最新情況是，經濟下行趨勢超出政策早前預期，經濟與房地產的關系，重新進入輪回中。先行指標已顯示，經濟增長已“破八”，5月經濟數據則進一步顯示了經濟的疲弱。經濟下行將迫使房地產調控回調。

該研究機構認為，當前房地產調整的負面影響，在統計數字(決策依據)上仍未體現，二季度經濟和就業數字的出臺，可能是促使政策加大刺激力度的節點。不過對放松房調的力度也不能予以太高的預期——能夠放松改善性需求，已經是政策放松的極限。考慮放松改善性需求會使房地產市場進入穩定發展階段，預計未來“改善性需求”政策放行的可能性大。