[首套房貸利率的變化等只能看作是總體調控從緊背景下的一次微調。而這次微調的指向十分明顯，就是對自住需求的“寬松化”政策]

4月以來，河南鄭州、江西南昌、安徽蚌埠等多個二、三線城市上調公積金貸款額度，此前有多家銀行下調首套房貸利率。在保剛需的背景下，市場成交量出現了較大的復蘇。

不過，分析人士指出，當前既要逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，又要防止一些地方以保剛需為名，變相松綁樓市調控，甚至違規操作，擾亂市場預期。

鄭州住房公積金管理中心日前公布，為更好地支持和滿足繳存職工利用住房公積金貸款購買家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻雙方在市級住房公積金管理機構正常繳納公積金的，單筆最高個人貸款限額從40萬元上調至45萬元。

其實，自去年下半年以來，已經有城市出臺了上調公積金貸款額度等措施。如南京在2010年2月23日，即將住房公積金貸款最高可貸額度由30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶，調整為20萬元/人、夫妻雙方40萬元/戶，去年10月24日起，又將最高貸款額度恢復調整為30萬元/人，夫妻雙方60萬元/戶。

歷經了近兩年從緊的樓市調控，當前我國房價上漲過快勢頭得到抑制，投資投機需求大幅降低，部分地區房價出現了下調。中央有關部門明確表示，要進一步鞏固調控效果，同時今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策，支持居民的合理購房需求。

當前，已經有廣發銀行、花旗銀行等多家銀行開始下調首套房貸款利率。市場分析人士認為，首套房貸利率的變化等只能看作是總體調控從緊背景下的一次微調。而這次微調的指向十分明顯，就是對自住需求的“寬松化”政策。說到底，調控的基調沒有變化，只不過是更加強調了差異化信貸的政策而已。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在“限購限貸”大方向不變的情況下，引導合理的自住類、改善類需求釋放，是為了保持市場的穩定。

隨著一系列消息的出臺，近期的A股市場上，房地產板塊走勢十分活躍，25日東華實業、上海新梅等房地產個股漲停。

這一切都建立在房地產市場交易狀況改善的基礎之上。據中國指數研究院監測，4月以來，南京、杭州、成都、深圳等地樓市成交量同比大幅上漲。

國家統計局4月13日公布，今年1~3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，商品房銷售額8672億元，下降14.6%。但由于3月份以來，樓市成交逐步活躍，無論是成交量還是成交額，1~3月的降幅均比1~2月小。

中國房地產學會副會長陳國強表示，當前市場的變化與首套房貸利率的下調等保剛需措施有一定關系。目前首套房購房者很多可以實現9折利率，相當于房價下調5%~10%。

不過，世聯地產北京公司副總經理劉春巖表示，在限購政策不松動的局面下，剛需釋放后將呈現一定的衰弱效應。

從近期北京等地市場走勢來看，由于成交走高，部分房源尤其是二手房價格再次出現上揚態勢，一些二手房業主也不愿意降價出售，導致目前4月份的二手房成交量低于3月份。

“從3月下旬至4月份，樓盤來訪量已經出現了下降趨勢，這些變化反映出‘小陽春’的勢頭有些式微。”劉春巖說。

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，當前房企資金壓力依然非常大，眼下是信貸償還高峰期，部分房地產企業，特別是庫存及資金壓力大的企業依然有降價加快銷售的必要。

分析人士指出，針對購房者，一是警惕“偽剛需”。比如盡管有多套房產，但將房產轉移到親屬名下，或者家庭有多套房，但都不在成年子女名下，買房人巧借政策，成為剛需。二是關注投資需求再度大規模入市，近期北京市場一些豪宅銷售十分火熱，這既表明不少投資需求看好樓市，而且從理論上講，豪宅的買家應有多套房產，那么在限購令的背景下其買房的途徑值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代辦社保或買賣戶口等違規行為近期再度活躍，這些違規操作變相打開購房通道，擾亂市場預期。

針對開發商，一是關注開發商不拿地、不開工、緩施工等情形，對于一些拿地不動工的項目，必須嚴肅處理；二是對于一些定價過高、漲幅過快項目，應保持關注，對其存在的違規銷售行為進行追查。

針對地方政府，應該看到，許多城市的土地出讓金占其財政收入的四成甚至更多，在土地利益沖動下也有一些城市出臺救市舉動，對此應堅決取締，追究責任。

專家建議，目前既需要堅持調控政策不動搖，也需要加快個人住房信息系統建設以及房產稅推進等工作，建立樓市長效調控機制，使房價回歸到合理水平。