近日，綠城中國再次轉(zhuǎn)讓旗下置業(yè)公司股權(quán)回籠資金折射出房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈隱憂，而不斷公布的一季報(bào)也暴露出房企所面臨的利潤虧損、負(fù)債承壓等問題。

專家表示，在調(diào)控持續(xù)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力不減，不少房企開始采取降價(jià)促銷、信托融資、出讓股權(quán)等手段積極新尋求出路，在推動產(chǎn)業(yè)升級的同時(shí)，或迎來房地產(chǎn)行業(yè)“洗牌”。

國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1至3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1至2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%；商品房銷售額8672億元，下降14.6%。

一位大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售總監(jiān)對記者表示，與去年相比，一季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售量下滑，庫存增加，一些開發(fā)商采取降價(jià)的措施，以價(jià)換量，但是價(jià)格下去，量卻沒顯著上升。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)公布一季報(bào)的50多家公司中，超過半數(shù)凈利潤、歸屬母公司股東凈利潤下降，其中不乏保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)。

一季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)2012年一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤5.37億元，同比下降23.52%；招商地產(chǎn)今年前三月歸屬母公司股東凈利潤4.29億元，同比下降23.5%。

此外，區(qū)域性房地產(chǎn)公司也出現(xiàn)業(yè)績下滑，例如，華麗家族公司一季度歸屬于母公司股東凈利潤3794萬元，同比下滑89%。

銷量下滑，庫存承壓，而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)，銀行房地產(chǎn)貸款依然審慎。4月13日，國務(wù)院常務(wù)會議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

專家表示，盡管目前各家商業(yè)銀行首套房貸款利率松動，但仍嚴(yán)格執(zhí)行第二套和第三套房的房貸政策，對去庫存不會產(chǎn)生太大的影響。

而近日杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請破產(chǎn)一案，使得中小房企貸款風(fēng)險(xiǎn)備受關(guān)注。不少銀行對房地產(chǎn)貸款慎之又慎，市場消息稱有銀行下發(fā)文件，規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”。

除了中小型房企，大型房企的短期債務(wù)壓力加大。以保利公司為例，一季度末保利地產(chǎn)凈負(fù)債率124%，較年初基本持平；而賬面現(xiàn)金較年初下滑，且短期借款及一年以內(nèi)到期非流動負(fù)債占現(xiàn)金比較年初上升。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場處于量價(jià)齊跌情況，市場觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍緊張，不少企業(yè)負(fù)債上升，中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于進(jìn)退維谷。

銀行貸款受限，多家房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)融資。據(jù)諾亞財(cái)富統(tǒng)計(jì)，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到1172億元，開發(fā)商將面臨巨大的產(chǎn)品集中到期兌付壓力。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品監(jiān)管日趨嚴(yán)格。從去年5月開始，銀監(jiān)會多次對部分信托公司進(jìn)行關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的“窗口指導(dǎo)”。2011年9月，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托再次發(fā)力，要求各地銀監(jiān)局逐筆監(jiān)測3個(gè)月以內(nèi)到期信托項(xiàng)目的預(yù)期兌付情況，判斷兌付風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，出售股權(quán)成為房企獲得資金的另一途徑。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元。

我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究部經(jīng)理李琛表示，一方面企業(yè)通過出售股權(quán)達(dá)到資源互補(bǔ)，各取所需；另一方面可以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，提升企業(yè)綜合實(shí)力。“這是企業(yè)為發(fā)展尋求戰(zhàn)略合作的一種表現(xiàn)，今年股權(quán)出售或?qū)⒏�加頻繁，而房地產(chǎn)市場可能會隨之洗牌。”她說。

以綠城中國為例，市場低迷，企業(yè)出讓部分預(yù)期利益換取資金回籠。而綠城中國的優(yōu)勢是項(xiàng)目的精品化設(shè)計(jì)及項(xiàng)目的高效開發(fā)管理，并購企業(yè)通過與綠城合作，將獲得產(chǎn)品設(shè)計(jì)、管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才等方面的優(yōu)勢。

李琛說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓增加，不但可以增加資金回籠，更是房地產(chǎn)企業(yè)在市場低迷狀態(tài)下互利互惠、聯(lián)合過冬的舉措。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)并購將促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，專業(yè)細(xì)分。