3月份樓市銷量的反彈能否持續(xù)，關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的策略選擇，關(guān)乎產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，甚至關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大局。

日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)23.5%，其中住宅增長(zhǎng)19%。與投資的正增長(zhǎng)不同，市場(chǎng)銷量同比明顯下降，商品房回落13.6%，住宅回落15.5%，而辦公樓同比增11.4%。數(shù)據(jù)清晰地顯示，3月份的所謂回暖和反彈，目前看僅僅是季度內(nèi)的短期變化，從銷量同比看，無論是季度還是月度都是下降的。

如果對(duì)過去三個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作做個(gè)評(píng)判，我們比較傾向的說法是“最困難時(shí)期已經(jīng)過去”。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策底已經(jīng)出現(xiàn)，隨之出現(xiàn)的應(yīng)該是市場(chǎng)底。那么現(xiàn)在是不是市場(chǎng)底部呢？我們認(rèn)為，市場(chǎng)底部并不是一個(gè)點(diǎn)的概念，而是一個(gè)時(shí)期，短則三個(gè)月，長(zhǎng)則半年或一年以上。市場(chǎng)底部的形成需要不斷地筑底和試探的過程。而現(xiàn)在則是筑底的前期。

既然是市場(chǎng)的筑底期，那么未來市場(chǎng)走向總的基調(diào)是“穩(wěn)”，而很難出現(xiàn)所謂的一個(gè)“拐點(diǎn)”，進(jìn)而形成“V”形向上突破，即所謂的“博出位”。市場(chǎng)“出位”就打，這顯然是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的運(yùn)行模式。

未來市場(chǎng)維持不溫不火的“穩(wěn)增長(zhǎng)”模式，主要受四個(gè)因素引導(dǎo)和制約：

其一，庫存面積大。有關(guān)機(jī)構(gòu)針對(duì)開發(fā)商調(diào)查后的研究顯示，預(yù)測(cè)年底全國(guó)庫存將增至35個(gè)月的消化量，而問題最嚴(yán)重的是二線城市。歷史數(shù)據(jù)看，2011年1月到今年的3月份，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市6個(gè)月未售面積總額呈逐月上升態(tài)勢(shì)。庫存面積的增大一方面對(duì)企業(yè)資金鏈產(chǎn)生巨大壓力，另一方面也將影響市場(chǎng)預(yù)期和判斷。

其二，政策松動(dòng)難。到目前為止，無論是實(shí)質(zhì)性的政策條文，還是領(lǐng)導(dǎo)人的講話吹風(fēng)，都沒有放松的跡象。即便一些地方政策在搞“小動(dòng)作”，但只要與實(shí)質(zhì)性放松貼邊的政策，都將被中央叫停。限購不停，市場(chǎng)難起。SOHO潘石屹也認(rèn)為，限購政策沒有松動(dòng)，依然不看好住宅市場(chǎng)，

其三，企業(yè)降價(jià)少。對(duì)于新房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的上漲有時(shí)候是剛性的，也是多方面的。社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加導(dǎo)致級(jí)差地租的增長(zhǎng)即地價(jià)上升、貨幣增發(fā)導(dǎo)致的全行業(yè)成本上升、財(cái)務(wù)成本上升等。企業(yè)面對(duì)這種房?jī)r(jià)的上升，即便市場(chǎng)銷量下降，也很難大幅度降價(jià)，降價(jià)銷售意味著再生產(chǎn)能力下降。企業(yè)不降價(jià)或降價(jià)少，對(duì)應(yīng)銷售量也不會(huì)大漲。

其四，需求釋放緩。限購條件下，購房需求將在可控的范圍內(nèi)緩慢釋放。實(shí)際上所謂的“剛需”和“非剛需”都是相對(duì)而言的，剛需購房是馬上入住，投資性需求本質(zhì)上是一種流通過程，投資者無論是獲利還是賠錢，房子最終還是回到居住者手中。因此，限制投資投機(jī)性需求，就是控制與壓縮房屋流通的空間。緩慢釋放需求，也有利于住房市場(chǎng)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”。

綜合來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了政策-市場(chǎng)相持發(fā)展的時(shí)代，政策為市場(chǎng)搭建了框架，季度性調(diào)控成為過去，市場(chǎng)周期性的大反彈和大回落也成為歷史，溫和增長(zhǎng)是市場(chǎng)的共同期待。