此輪調控持續到現在，備受煎熬的是那些地王們。

在北京北三環薊門橋附近，一塊如今已很難遇到的“絕版地塊”已經閑置兩年。荒地被圍墻高高圈起，透過門縫望去，里面悄無聲息。只有茂盛的松柏樹和櫻花樹，一臺高高吊起的吊車靜靜站立。

才兩年時間，似乎恍若隔世。2010年3月15日，這幅地塊的前開發商經過58輪的競價，以29913元/平方米的樓面價成功奪標。

這是到目前為止，北京單價最貴的以住宅為主的地塊。如今，它周邊的二手房房價普遍在3萬元/平方米左右。開發商陷入了“面粉等于面包的困境”。

時移世易。2012年4月16日，北京東二環東直門香河園地塊進入競拍，盡管這塊地是北京多年罕見的內城區地塊，地段絕對好于北三環薊門橋地王，但整場競價僅持續40輪，南昌市政控股公司以樓面價2.57萬元/平方米奪得該地塊，溢價率為43%。目前東城區新房均價普遍在5-8萬元/平方米之間，以此推算，該項目應有利可賺，但參與競拍的北京萬科代表始終沒有舉牌。

兩年前的地王，此時已經不得不上市了，但樓市沒有任何逆轉的跡象，賤賣、退地還是繼續咬牙拖延？

地王生死狀

“燙手山芋”

按照北京市土地儲備中心最初的約定合同，薊門橋地王的動工時間應該為2010年10月30日。“項目目前正在做地面清理，沒有動工的原因是，此地還涉及到勘測文物。即便動工也要等到文物勘測之后。”保利地產一內部人士回應說。

保利地產是北三環薊門橋地王的新主人。他們從北京世博宏業房地產開發有限公司接手該地王。而北京世博宏業房地產開發有限公司的控股公司是中國兵器裝備集團。2011年8月10日，在輿論圍攻和央企退出房地產的背景之下，世博宏業幾乎以平價將該地塊轉讓給保利地產。

但接近保利地產的知情人士透露，盡管是平價轉讓，但保利地產其實是在某種無法言說的壓力下，心不甘情不愿地接手這塊燙手的山芋。

保利地產雖然是央企，但算賬并不比別人差。知情人士透露，在該地王競拍之初，保利地產經過核算，設定了拿地最高限。世博宏業以黑馬出現，不斷追高價格，保利地產遂收手。

后來當保利地產出面收購此地王時，現中央財經大學金融學院教授、保利地產獨立董事張禮卿（微博）就表示反對，他認為該項目“成本較高，盈利前景存在較大不確定性”，并建議公司在目前市場環境中慎重考慮。

“預計下半年可能會入市，即便入市也會以成本為導向。”保利內部人士回應。以成本為導向，就必須面臨其地價基本與周邊二手房房價相近的沉重現實。而按照規劃，該地塊還必須配建3萬平方米的酒店（預計成本不低于3.5億）以及4000平米的公租房。

薊門橋地王并不孤獨。它誕生的同一天，即2010年3月15日，還有兩個地王，大望京一號地和亦莊地王。

經過84輪現場競價，遠洋地產旗下的遠豪置業以40.8億元奪得大望京1號地，扣除教育、醫療用地等，該地塊折合樓面價超過2.7萬元／平方米。盡管該地塊早已定下案名為“遠洋萬和公館”，但入市卻一再被推遲，而其入市過程也十分坎坷。

據接近遠洋萬和公館的相關人士透露，該項目原本計劃于2011年三季度開盤，當時遠洋地產內部曾做過成本核算，售價5萬元/平方米基本保本，如果期待盈利至少要賣到5.5萬元-6萬元/平方米之間。但2011年8月，與遠洋萬和公館同區域的保利中央公園開盤，其開盤價格僅為4萬元/平方米左右。

“當時，樣板間都已經做好了，但最終還是取消了開盤。因為擔心即便以成本價5萬元/平方米的單價開盤，也難以得到市場認可。”接近遠洋地產的人士還透露，正因為此，準備今年入市的遠洋萬和公館，不僅產品品質加大了投入，重新包裝定位，而且派出的操盤團隊是遠洋地產“營銷相對厲害的角色”。

最新消息稱，遠洋萬和公館正處于上市前預熱期，售價擬為6萬元/平方米。

地王“賤賣”

已經開盤的“地王”卻遭遇賤賣。

上述同一天三大地王之一的亦莊總價地王，由中信地產以50.5億總價拿下，并且最先開盤。北京房地產交易管理網顯示，亦莊總價地王之上建設的中信新城，目前簽約均價僅為23056元/平方米，自2011年6月30日取證以來簽約套數為513套。

而記者注意到，2011年11月24日，中信新城的簽約數據為503套，從去年11月至今的近5個月內，中信新城僅賣了10套。

據中原地產測算，該項目銷售回款約16億元，僅相當于土地款的三成。“如果不是央企，也許早就被這塊地王拖垮了。”該項目一位知情人士說。

在亦莊，遠洋地產也搶過另一塊地王。時間是2009年12月4日，溢價率高達467%，樓面價高達19959元/平米。該項目案名為遠洋天著，雖已開盤，卻被業內呼為“賤賣”。

“這塊地售價要達到3萬元/平方米才能保本。”接近遠洋地產的人士分析。但據北京房地產交易管理數據顯示，自2011年9月15開盤以來，盡管這個聯排別墅項目擬售均價在40000元-47000元/平方米之間，但其最終成交均價僅為25205元/平方米，而截至目前，該項目包括住宅、設備用房、自行車房在內的數據顯示，總計簽約僅29套。

這幾乎是地王的普遍狀態。

據鏈家地產市場研究部對2008年以來北京樓面價前十的地王項目監測，自2011年3月起，已有5個項目入市銷售，包括保利東郡苑、如緣居南里、保利望京苑、中海九浩苑和遠洋天著景園，其住宅的平均價格為36776元/平米，其中土地成本占比超過五成，平均簽約率僅為26%。而另外2個項目將在近期入市，另外三個尚未傳出入市消息。從已入市項目的簽約情況看，地王項目處境十分尷尬。

鏈家市場研究部分析師陳雪稱，據測算，入市的地王項目土地成本基本占到項目售價的50%以上，個別項目甚至高達70%，這說明地王項目入市初期基本是參照市場趨勢定價，但其最終成交率普遍不足三成，最低的中海九浩苑甚至僅有約17%的簽約率。

地王生死狀

“地王項目動輒沉淀數十億資金，再加上后期項目運營成本，給房企資金鏈帶來了巨大壓力。開發商要么擱淺地王，要么斷腕求生也就是賤賣，而后者無疑更加實際。當前也確實出現大幅降價出手的地王項目。如上海著名地王項目招商地產佘山瓏原，就以六折大幅讓利。”陳雪稱。

地王泡沫破滅？

地王光環褪去，前景一片黯淡。通常來講，地王的解套通常要有比其價格更高的地王出現。但這一游戲早已被2010年3月份開始的調控終止。

以2012年4月16日北京新晉地王為例，盡管此次成交的東直門住宅用地，在最近7年來東城區尚屬首次，其稀缺程度絲毫不弱于2010年成交的中服地塊，但其樓面地價甚至低于薊門橋地王，這讓它的前任地王們情何以堪？

據知情人士透露，遠洋地產總裁李明近期對地王事件做出回應稱，“薄利多銷，有機會的話把地王這個包袱能甩就甩了，該過去就讓它過去吧。”李明當時不無委屈地對媒體表示，“地王”是土地“招拍掛制度”的結果，雖然地王對政府是好事，但受影響的是企業。“拿了地王企業多心疼啊，但企業還要受打擊，很冤。”

李明的冤屈有他的苦衷。遠洋地產此前的控股公司為央企中遠集團，但自從其拿下大望京1號地之后，房地產迎來史上最嚴厲的調控。當時背靠央企的遠洋地產，因為拿地王而一再成為輿論批判的對象。

2010年3月份，國資委要求78家不以房地產為主業的中央企業退出房地產業務，中遠集團成為第一家退出房地產市場的央企。有知情人士透露，從某種意義上講，那幾塊地王促進了中遠集團退出房地產市場的決心。而李明還曾因地王之累，大病一場。

上述薊門橋地王的第一任主人，北京世博宏業房地產開發有限公司原控股公司中國兵器裝備集團，也不以房地產為主營業務。他們也因為地王而最終被要求退出房地產市場，并在某部委的“牽線”下，轉手于以房地產為主營業務的央企保利地產。

陳雪表示，目前遭遇困境的幾塊地王，多是2009至2010年間土地市場泡沫膨脹最嚴重時期拿下的，土地成交價格明顯高于其自身應有的價值，甚至出現了土地價格高過周邊二手房的情況。就算現在開發商在利潤上有所讓步，其售價也依然處于高位，足令普通消費者望而卻步。已開盤地王的低簽約率證明了這一點。

地王之痛，傳導到了整個地產界。不拿地王成為目前絕大部分主流房企拿地的基本原則，也因此，萬科在4月16日的東直門地塊選擇了觀望。

李明近期也對媒體表示，“未來遠洋發展的第一條要做的就是謹慎投資，即在嚴格投資標準再加上謹慎，這是我們新增投資一個基本的前提。”