“內房企”一般指在香港上市、主要業務在內地的房地產公司，其中不乏引人注目的明星房地產公司，如“廣東五虎”(富力、恒大、雅居樂、碧桂園、合生創展)。隨著樓市嚴厲調控的持續，內房企的經營環境發生重大變化，銷售低迷，負債率日益高企，前幾年在海外募集的資金日益成為沉重債務負擔。

業內人士認為，房地產調控政策保持從緊狀態，海外市場對中國樓市存在普遍擔憂，加之政府對房企的海外融資已進行限制，想要依靠“借新債還舊債”來緩解資金饑渴越來越困難。

中海地產再發新債

2月6日，標普發布了一份評級報告，給予中國海外發展(中海地產的母公司)即將發行的5億美元無擔保優先債權“BBB”評級。中海地產2011年銷售額超過700億元。中海地產內部人士向中國證券報記者表示，此次債券發行已經啟動路演。

標普稱，中海地產此輪融資的目的是償還原先的舊債，以及為在建項目提供資金支持。雖然中海地產2012年仍將在中國房地產市場保持領先地位，但缺少經常性收入以及中國房地產市場過高的政策風險抵消了中海地產的經營優勢。

中海地產背靠央企中國建筑，融資上從來都占據優勢。財報顯示，就在房地產調控全面收緊的2011年，中海地產融資不斷，先是在香港向多家銀行籌集了一筆62億港元的“俱樂部貸款”，又在國內獲得一筆30億元貸款。此前，中海地產在2010年底發行了10億美元10年期債券。

今年2月2日，中國海外發展董事局主席孔慶平在香港表示，中海地產2012年的銷售目標與2011年相當，即銷售金額800億港元，銷售面積700萬平方米。

可以靈活運用海外融資或許是中海地產的優勢之一。中海地產可以借助香港的母公司或其他融資平臺以無償劃撥、業務咨詢收入等方式，避開外匯監管。近年來中海系的其他股東也為中海地產的融資進行過服務。

其他內房企公司則沒有中海地產這么好運。標準普爾報告顯示，去年上半年擁有市場評級的內地房企已經通過離岸市場發行債券融資共計80億美元。世聯地產的統計顯示，內房企去年下半年的海外融資屈指可數，僅華潤置地發行了超過15.9億美元優先票據，寶龍地產發行了10億港幣優先票據。

債務壓力日漸凸顯

背靠大樹的房企如中海地產，或許都要用“發新債償舊債”的方式保證資金鏈寬裕，那些民營背景的內房企就對于海外融資更為依賴。

以“廣東五虎”之一的碧桂園為例，2010年至2011年年間發債的密度令人咋舌。公司財報顯示，2010年，碧桂園4月發行7年期5.5億美元優先票據，8月發行了5年期4億美元優先票據；2011年2月，碧桂園又發行了7年期9億美元優先票據。這意味著，一年內碧桂園在海外市場募集的資金近120億元人民幣。

在碧桂園發行債券中，有不少是用來贖回之前發行的舊債。在發行前述2010年4月5.5億美元優先票據時，碧桂園便稱部分資金將用來償還2008年發行的可換股債券。

今年1月30日，花旗銀行下調了碧桂園的股票評級，從“中性”降至“沽出”。花旗銀行認為，雖然碧桂園2011年的股價走勢跑贏整體內房股，但目前股價已經充分反映這一基本面。考慮到碧桂園的物業主要面對大眾市場，而這一市場將受調控影響較大。花旗認為，碧桂園2012年銷售合同繼續上升的空間有限，預計碧桂園為了維持價格的吸引力和銷售速度，今年將面臨較大的降價壓力，因此公司的邊際利潤將受到擠壓。

比碧桂園更加難熬的是合生創展。去年6月時面臨的一年內應償還的短期借貸就超過100億港元，今年11月合生創展還面臨一筆3.5億美元的優先票據到期。公司中報顯示，合生創展去年6月時僅有現金約42億港元。據悉，合生創展2011年的銷售額只有100億元人民幣。

雅居樂也于2011年4月28日發行了5億美元的5年期可換股債券。雅居樂2011年中報顯示，雅居樂一年內需要償還的債務近60億元，而雅居樂賬面現金為50億元。雅居樂2011年下半年起銷售已經顯露出疲態。由于項目過于集中于廣東和海南，雅居樂2012年的銷售情況充滿變數。2011年雅居樂僅完成了年初制定銷售目標的85%。