“從房地產市場的交易量和價格來看，房地產降溫非常明顯，房地產投資增長率出現明顯下滑。”大和證券首席經濟學家孫明春日前向記者表示，雖然房地產調控政策已經取得初步成效，但房地產市場仍存在泡沫，未來政策要注重穩步調整，避免大起大落，著力破除調控“怪圈”。

“黃金時代”尚未結束

當前，市場情緒比較悲觀，消費者購房意愿不強，企業家預期指數也在下降，尤其是房地產行業，這一指數已經接近2008年的最低點。孫明春指出，雖然新開工面積增長放緩，但在建面積數量龐大。根據統計局的數據顯示，現有在建項目全部竣工需要5到6年時間。若以去年的銷售量來計算，未完工的在建項目相當于4年的銷售量。

由于攤子鋪得過大，開發商資金鏈相對緊張。2008年，由于信貸緊縮，房地產投資增速從40%降到1%用了7個月；而2011年，房地產投資增速從36%降到20.5%，只用了四個月的時間。這表明，資金和信貸緊縮的狀況急需改變。

央行剛剛發布的一份統計報告顯示，2011年房地產貸款同比少增7704億元。據人民銀行初步統計，2011年12月末，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額10.73萬億元，同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點。

孫明春表示，房地產業如何調控，已成為政府宏觀決策者非常頭疼的問題，對房地產神話的高收益預期也成為了中國經濟的“癌癥”。房地產市場調控陷入了一種怪圈：房地產價格暴漲，經濟過熱——政府進行調控，收緊信貸——資金緊張、利率上升——房地產開發商排擠掉中小企業，成為唯一撐得住高利率的行業——政府被迫放松信貸——房地產市場重新繁榮。過去的歷史證明，只要房地產商能撐下去，未來就能獲得20%—30%的豐厚回報。要破除這樣的循環和怪圈，政府應引導房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。

孫明春指出，房地產市場確實存在泡沫，但要更加客觀地看待中國房地產市場。以國際上最通用的房價收入比來比較，世界平均水平是4—5倍，中國的平均水平為7—8倍，而北京、上海等城市則高達17—18倍。與此同時，還需要做另一個層面的比較。按照當前的經濟增速，中國名義收入年均增長13%—15%，相當于每5—6年收入漲一倍。而歐美國家的名義收入年均增長5%—6%，收入翻番則需要12—13年。從中長期來講，中國的房地產價格有一定的上升空間。按照目前的收入水平，北京、上海的房價確實太高了，確實是有泡沫。但和新加坡、東京、香港等城市相比，還有一定差距。據《經濟學家》雜志估算，中國的房價大概高估15%左右。因此，雖然房地產市場確實存在一些問題，但是問題不大，更多的是一些一線大城市出現了問題。

中國經濟總量相當于美國的45%，但廣義貨幣供應增長(M2)已經超過了美國、日本、歐洲。過去十年，中國的廣義貨幣供應量平均增長19%，2011年增長不到13%，2012年預計將在14%。這就意味著，5—6年之后，M2將再翻一倍。因此，長期來講對房地產是樂觀的，中國的房地產市場仍有成長的空間，現在說房地產市場的黃金十年已經結束為時尚早。

謹防再次陷入怪圈

目前，房地產行業仍然是中國經濟的第一產業，占GDP15%—16%，對經濟發展影響巨大。美國經濟泡沫在2006年達到高點的時候，房地產占GDP的7%，現在降到了2%。美國經濟一直難以復蘇，很大程度上是由于房地產迅速萎縮導致的。2008年，中國對房地產行業的調整也經歷了先打壓后刺激的過程，結果對行業和經濟發展都帶來不利影響。

“15%—16%的比例仍然很高，必須設法減輕經濟對房地產市場的依賴。但不能在三、四年迅速下調。太猛了，誰都受不了。”孫明春表示。

無論從宏觀經濟發展還是宏觀政策調整的角度來看，房地產行業發展仍是近期的重大挑戰。從政策調整角度來看，要以實事求是的態度繼續進行調控。如果不注重預調和微調，將來很可能不得不再次大調，要努力避免再次陷入先打壓后調整的怪圈。

為什么房地產政策需要預調？2011年，GDP增長9.2%，其中，消費、投資和進出口作為拉動經濟增長的“三駕馬車”，形勢都不容樂觀。受全球經濟形勢動蕩影響，2012年進出口對經濟的貢獻率將進一步降低為零甚至負數；受GDP和人均收入增速下滑影響，消費對GDP的貢獻率，最樂觀的估計是與2011年持平；因此，今年能否實現“保8”或者“保7”，主要取決于投資。

投資主要由基礎設施、房地產和制造業構成，三者加起來占整個固定資產投資的85%。其中，基礎設施投資名義增長率，已從2009年的40%降到去年前11個月的5%，除去通脹因素，實際增長率更低，這主要是由于地方債務問題已經十分嚴重，融資出現困難，許多項目被迫擱置。如果貨幣政策不調整的話，2012年，這一數字將更加低迷。即便政策作出調整，基礎設施投資名義增長率最樂觀的估計為10%，實際增長率為7%左右。2011年11個月房地產投資增長30%，但是，如果信貸持續緊縮的話，這一數據可能會有所下降。

在房地產投資減少、基礎設施投資不振和外貿需求萎縮的情況下，制造業投資也將舉步維艱。因此，必須考慮到“三駕馬車”同時熄火帶來的挑戰，加強政策的預調和微調，并且加強政策的靈活性。

孫明春指出，房地產調控是個國際性難題，世界主要發達國家除德國之外都在房地產政策上走過彎路。因此，房地產調控不能急于求成，也不能要求過高，要多部門協調，綜合運用法律、貨幣政策、房地產政策、土地政策等多種調控手段解決這一問題。

總之，今年房地產市場并不樂觀，但從中長期來看，仍有增長潛力。政策方面，要破除房地產神話，要從“打壓—刺激”轉變為“打壓—不刺激”或“打壓—(偏)中性的政策”，注重政策微調，杜絕大幅波動，并著力促進多部門協調并進。