中國的房地產(chǎn)市場正在處于史上最嚴(yán)厲的調(diào)控時(shí)期。長達(dá)一年多的樓市調(diào)控，似乎帶來了顯著效應(yīng)：成交量萎縮，土地市場冷清，投資者對地產(chǎn)業(yè)的信心持續(xù)下滑。中國的房地產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商們共同站在轉(zhuǎn)折點(diǎn)，看空中國樓市的聲音此起彼伏。

　　帶著對中國房地產(chǎn)業(yè)的疑問，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》于近期專訪了綠地集團(tuán)總裁張玉良。

　　第一財(cái)經(jīng)日報(bào)：中國房地產(chǎn)業(yè)在2011年的經(jīng)歷足以讓所有的業(yè)內(nèi)人士印象深刻。從您的角度，您會(huì)如何總結(jié)2011年的中國房地產(chǎn)業(yè)？

　　張玉良：盡管歷經(jīng)市場沉浮，但2011年房地產(chǎn)市場所遭遇的仍然不啻為近年來最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　對房企而言，來自行業(yè)、金融政策的一系列調(diào)控帶來巨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也成為考驗(yàn)企業(yè)內(nèi)功的“試金石”，我們更加深切地感受到，適者生存的市場中，思路更前瞻、應(yīng)變更迅速、決策更精準(zhǔn)、執(zhí)行更有效的企業(yè)將體現(xiàn)出更強(qiáng)的生存、發(fā)展甚而“彎道超車”的能力。

　　日報(bào)：對于已經(jīng)持續(xù)一年有余的房地產(chǎn)限購及限價(jià)政策，您有什么看法？此次嚴(yán)厲的限購及限價(jià)政策，您認(rèn)為在什么樣的情況下才有可能放松？

　　張玉良：調(diào)控的核心是規(guī)范需求，目標(biāo)是房地產(chǎn)業(yè)的去投資化和民生化，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸其商品屬性，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康有序發(fā)展的必需。

　　當(dāng)然，在矯正、規(guī)范的過程中，限制性政策也誤傷到相當(dāng)一部分剛性和改善性需求，如何對這部分合理需求予以保障，或?qū)⒊蔀檎{(diào)控手段進(jìn)一步細(xì)化完善的方向。

　　中央近期已再度明確2012年將“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，應(yīng)該說，常態(tài)性調(diào)控下的房地產(chǎn)正在進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，作為企業(yè)唯有順應(yīng)政策、市場的新形勢、新變化，才能掌握更多主動(dòng)、獲得更大發(fā)展空間。

　　日報(bào)：您認(rèn)為，從宏觀層面，即中國及全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及開發(fā)商自身的資金狀況等層面看，在2011年面對國內(nèi)嚴(yán)厲調(diào)控的情況下，開發(fā)商面臨的最大問題是什么？除了降價(jià)之外，開發(fā)商如果要自救還有哪些手段和辦法？

　　張玉良：2011年整體流動(dòng)性的持續(xù)收緊對房企發(fā)展普遍形成制約，綠地對此從多方面予以積極應(yīng)對。我們在戰(zhàn)略層面通過積極實(shí)施“轉(zhuǎn)型”和加大“調(diào)結(jié)構(gòu)”的力度來有效應(yīng)對市場變化。

　　第一，調(diào)整房地產(chǎn)主業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大中小戶型剛需類住宅以及商業(yè)辦公類產(chǎn)品的供應(yīng)力度，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品研發(fā)，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品細(xì)節(jié)，有效對接政策要求和市場需求。其中，今年商辦類產(chǎn)品銷售額已占房地產(chǎn)預(yù)售總額的40%，有力地支撐了綠地今年業(yè)績的增長。

　　第二，調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)，加大受調(diào)控影響較小城市的營銷力度，同時(shí)積極關(guān)注和布局三四線城市，擇優(yōu)進(jìn)行項(xiàng)目儲(chǔ)備。

　　第三，作為綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，綠地還積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大能源、金融等綜合產(chǎn)業(yè)的布局和拓展，對企業(yè)整體經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長形成了有力支撐。

　　此外，在戰(zhàn)術(shù)層面，綠地積極順應(yīng)政策和市場要求，靈活降價(jià)促銷，加快產(chǎn)品去化和資金回籠，同時(shí)加強(qiáng)資金運(yùn)籌實(shí)效，優(yōu)化資源配置、提高周轉(zhuǎn)效率。

　　日報(bào)：如果站在一個(gè)相對長遠(yuǎn)的角度來看中國的房地產(chǎn)市場，您認(rèn)為目前中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到哪個(gè)階段？未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還會(huì)像過去十余年那樣出現(xiàn)大漲的情況嗎？如果不會(huì)，那將會(huì)呈現(xiàn)什么樣的一條曲線？

　　張玉良：常態(tài)性調(diào)控下的房地產(chǎn)正在進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，對企業(yè)而言，這同時(shí)也是一個(gè)苦練內(nèi)功、加強(qiáng)管理、提高發(fā)展質(zhì)量與核心競爭力的時(shí)期。

　　相信包括綠地在內(nèi)的各家房企都會(huì)對自身戰(zhàn)略、管理運(yùn)營體系和外部市場進(jìn)行更為系統(tǒng)深入的研究分析，更為注重市場與產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)度，更為注重公司品牌和形象的提升，更為關(guān)注優(yōu)勢資源的整合。

　　機(jī)遇將傾向那些專業(yè)化程度高，開發(fā)體系扎實(shí)，公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略和市場策略的企業(yè)。

　　日報(bào)：對于國家今年全力推進(jìn)且大量開工的保障房，您認(rèn)為在未來是否會(huì)對商品房市場產(chǎn)生一定的沖擊？據(jù)我們所知，綠地也參與了上海不少保障房項(xiàng)目的建設(shè)，對于保障房未來的發(fā)展及運(yùn)營，您有何建議？

　　張玉良：在對市場化供應(yīng)部分進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，加大保障性住房建設(shè)力度，加快形成商品房和保障房雙軌制運(yùn)行的住房體系，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必需，也正在得到大力的推動(dòng)。

　　作為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們近年來切實(shí)感受到各地政府加快完善保障性住房體系、加大安居工程建設(shè)的力度，同時(shí)也全力投身其中。

　　目前，在上海地區(qū)，綠地已先后啟動(dòng)建設(shè)了綠地新江橋城(江橋基地)、南翔基地、長興島配套商品房項(xiàng)目、嘉定城北站大型居住社區(qū)項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模超過100億元，總建筑面積超過200萬平方米。此外，我們在西安、蕪湖、濟(jì)南、武漢等地也積極承擔(dān)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，總建筑面積已超過130萬平方米。

　　應(yīng)該說，保障房的大規(guī)模建設(shè)對商品房開發(fā)總量必然會(huì)產(chǎn)生一定影響，但這同時(shí)也促使房企進(jìn)一步加強(qiáng)客群細(xì)分、精準(zhǔn)產(chǎn)品定位、優(yōu)化產(chǎn)品功能，提升商品房開發(fā)水平。

　　市場化運(yùn)作、大企業(yè)參與，是加快推進(jìn)保障房建設(shè)的重要路徑之一，綠地愿與其他大企業(yè)攜手致力于民生工程建設(shè)。

　　日報(bào)：面對現(xiàn)在不太清晰的市場走勢，您對持幣待購的消費(fèi)者有何建議？您認(rèn)為什么時(shí)候會(huì)是比較好的入市機(jī)會(huì)？從企業(yè)的角度，現(xiàn)在是否已經(jīng)到了抄底土地市場、并購中小房企的時(shí)候？綠地是否有這方面的打算和準(zhǔn)備？

　　張玉良：調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的樓盤數(shù)量呈增長趨勢，剛需購房者可積極關(guān)注、擇優(yōu)入市。

　　從行業(yè)及企業(yè)角度來看，適者生存的調(diào)控期過后，房地產(chǎn)業(yè)的集中度、進(jìn)入門檻和技術(shù)含量必然有所提高，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，擇機(jī)進(jìn)行反周期投資，是大型房企在弱市中搶抓機(jī)遇拓展發(fā)展空間的積極措施，綠地會(huì)實(shí)施積極審慎的投資策略，視區(qū)域布局項(xiàng)目具體情況擇機(jī)儲(chǔ)備。

　　日報(bào)：您對2012年的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)走勢有何預(yù)判？如果讓您提出一個(gè)新年愿望，您會(huì)許什么愿？

　　張玉良：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。希望也堅(jiān)信綠地將在新的一年蓄勢突破，實(shí)現(xiàn)更有效益、更有質(zhì)量、更有競爭力的發(fā)展。也衷心祝愿中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)在新的一年能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。