先下手為強(qiáng)” 開發(fā)商降價快跑

　　一線城市樓市洶涌的降價潮，令市場風(fēng)云變色，開發(fā)商無奈降價的幕后，則是各地節(jié)節(jié)攀升、大量積壓的新房庫存。下半年以來，銷售下滑加上新盤不斷上市，北京、上海、廣州、深圳等城市，新房庫存量均持續(xù)保持在歷史高位。不少開發(fā)商開始理性應(yīng)對，萬科、中海、龍湖等房企實(shí)施“先下手為強(qiáng)”的戰(zhàn)略，降價快跑。

　　新房庫存升至歷史高位

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至12月25日，北京市新建商品住宅庫存達(dá)到12.42萬套，比限購實(shí)施的第一天92900套的庫存量上漲33.69%，庫存面積高達(dá)1564萬平方米。

　　北京中原地產(chǎn)分析人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力大于2008年，北京預(yù)計在明年上半年可能的潛在供應(yīng)面積高達(dá)1200萬平方米，將增加超過9萬套住宅，庫存可能上漲到15萬套的歷史高位。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程花了長達(dá)5個季度的時間，但本輪調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程預(yù)計會持續(xù)較長時間。

　　上海新房庫存壓力也頗大。數(shù)據(jù)顯示，截至12月25日，上海一手房可售套數(shù)為6.73萬套，可售面積969.26萬平方米，較去年末增長55.5%，已超越2008年末850萬平方米的庫存水平，為近4年來新高。分析師表示，2010年調(diào)控以來，上海商品住宅庫存量波動上揚(yáng)，而樓盤銷售情況不理想，導(dǎo)致庫存逐漸累積。

　　廣州樓市由于供應(yīng)量大增，庫存壓力進(jìn)一步加大。截至12月25日，廣州商品房未售套數(shù)為10.6萬套，未售面積達(dá)到1355.16萬平方米，如果按照廣州市近兩個月平均銷售量計算，即便供應(yīng)量不再增加，消化這些庫存也要22個月左右。

　　深圳市由于供應(yīng)量較少，庫存增幅不大，目前一手房可售套數(shù)達(dá)到29120套，可售面積為264.36萬平方米，按照目前平均去庫存速度，需要一年左右時間。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，開發(fā)商眼睜睜看著存貨一天一天增加，樓市銷售已到冰點(diǎn)，預(yù)計春節(jié)前后這幾個月，樓市將繼續(xù)受煎熬。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院也表示，以京滬廣深四個一線城市以及濟(jì)南、南京、廈門、杭州四個二線城市為統(tǒng)計樣本，截至2011年11月底，8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)4595萬平方米，與去年同期相比，新增1276萬平方米庫存量，增長約38.44%，環(huán)比上月新增3.06%。其中，北京、上海、廣州庫存增幅較為明顯，平均增幅較去年同期增長約50%左右。

　　開發(fā)商存貨壓力巨大

　　Wind統(tǒng)計，按照申萬一級行業(yè)分類，146家A股上市房企今年三季度末存貨余額飆升至12227億元，同比增幅高達(dá)42.31%。

　　其中，“招保萬金”四大房企巨頭的存貨量占據(jù)了榜單的前四席。萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元，合計高達(dá)4523.65億元。三季度末存貨余額同比增幅分別高達(dá)56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。

　　同時，房企銷售情況快速下滑。上海易居房地產(chǎn)研究院選取了在滬深和香港上市的15家大型房企進(jìn)行統(tǒng)計，11月這15家上市房企商品房共成交370.7萬平方米，環(huán)比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企業(yè)銷售面積同比下降，其中恒大地產(chǎn)、合景泰富的銷售面積大幅跳水，同比下降均超過50%。

　　面臨懸頂?shù)膸齑鎵毫Γ�不少開發(fā)商開始理性應(yīng)對，萬科、中海、龍湖等房企實(shí)施“先下手為強(qiáng)”的戰(zhàn)略，降價快跑。上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍表示，以上海為例，2008年7月萬科開始降價時，上海市場商品住宅存量800多萬平方米，與今年10月份的情況差不多。今年10月以來，萬科、龍湖、中海、綠地等知名房企的降價拋售行動相當(dāng)明智。