在調控政策影響下，二手房市場舉步維艱，滬上幾家知名二手房中介率先“轉向”，將目光轉向了一手代理。在價格縮水顯著的豪宅市場，往往是數家中介爭奪一個樓盤項目，拼力廝殺，奇招迭出。據記者了解，在二手業務萎縮、一手業務競爭激烈的市場環境下，滬上中介今年大多幾無盈利，有的甚至已經發出預虧信號。在樓市調整帶動下的行業大洗牌中，“活下去”是這些中介公司今年的首要目標。

　　中介公司“圍剿”新房市場

　　如果你在國慶長假期間去過上海佘山，就會遇到這樣一幕：沿路十幾公里都會有不同的中介公司業務員手舉樓盤廣告標語促銷，或上前敲開車窗派發傳單。如果你走向某個售樓處，車子還沒停穩，就會被一群中介業務員緊緊包圍，竟有“餓狼撲食”之勢。在滬上其他高端別墅聚集區也有類似情景上演。其中，降價最干脆的別墅項目“長泰西郊花園”和“長泰東郊花園”由于價格直降30%而贏得了眾多知名中介公司的一致青睞，各大中介均派出大量人員駐場，七天“貼身肉搏”。

　　不僅是豪宅市場，普通住宅市場也有類似情況出現。近期，記者前往滬上幾家知名中介門店調查時均發現，中介業務員只要發現有客戶上門，幾乎都會首先力推其公司代理的新盤項目。“既然作為投資，不如買我們公司代理的南匯新盤吧，單價2萬多，跟三林的二手房價格差不多，還是新房。”當記者走進位于浦東三林的一家中介門店時，業務員立刻向記者推薦。而在浦東塘橋的一家中介門店里，記者同樣遇到這樣的情景，即便記者表達出明確的二手房購買意向，業務員仍然不厭其煩地推銷他們的新盤。

　　記者發現，以往幾次樓市低谷時期，中介對有購房意向的二手房客戶盯得很緊，不時電話聯絡、推銷房源，而在今年的樓市低谷期，中介往往先大力推銷新房，對二手房客戶常常是帶看幾次后就放棄了，重視程度大不如前。

　　“公司要生存下去，只能靠新房支撐，業務員要業績，也必須把精力都放在新房銷售上。”漢宇地產一位分行經理向記者透露，成交一套新房分銷代理所花費的精力只有二手房的四成左右，傭金還更多，所以業務員都愿意引導客戶買新房項目。二手房要成交，業務員必須“搞定”買賣雙方，還得跟蹤交易過戶、貸款辦理等整個流程，耗時長、費力大；而新房只要單方面說服客戶就可以，簽訂了預售合同后，下面的事都由開發商操心，省力多了。從傭金收入來看，雖然二手房買賣雙方須各交房款總價的1%，但市場不好的情況下傭金往往會打折；而新房分銷傭金在1.5%左右，這樣一比真是付出少，回報多。

　　而一些擁有海外資源背景的中介公司則獨辟蹊徑，開始代理國外及香港地區一手項目在滬銷售。例如近期臺資房產中介信義房屋就帶著日本東京多個地產投資項目來滬，并組織其門店積累的大量優質二手房客戶進行投資說明會，取得很好的推介效果。而中原地產等擁有港資背景的中介公司，今年以來也頻頻進行滬港兩地的不動產投資推介，以此開拓業務線，彌補二手房滯銷造成的業績損失。

　　今年中介代理恐難盈利

　　“令人擔心的是，二手房業務是房產中介的根本，如果沒有門店客戶資源，跟專業的一手營銷代理機構相比，二手中介根本沒有優勢。如果二手房這塊業務越來越萎縮，恐怕會令中介公司失了根本。”21世紀不動產上海區域市場部分析師黃河滔不無擔憂地向記者表示。

　　然而，即便是擔憂，在目前的市場情況下，“活下去”仍然是所有中介公司首先要考慮的問題。中原地產副總經理唐振東向記者透露，今年年初，中原地產二手房業務部已有三成業務轉成了一手樓盤代理，如今，這個比例已經達到五成，業務方向已從傳統的二手房業務轉向“剛需”類住宅樓盤、酒店式公寓以及商鋪的代理業務。黃河滔也透露，21世紀不動產上海區域的一手樓盤代理業績占比由之前的約25%提高至8月份的約45%，而在一手樓盤的業績中，商業物業的比例約為三成。以往專注于高端住宅二手房銷售的德佑地產今年也開始進軍一手代理業務，業務占比從以往的1—2成上升到了目前的3—4成左右。漢宇地產更是“轉型”的激進派，其業績的60%—80%都來自于一手代理，而其中又有近一半來自于商業地產項目。

　　世聯地產、易居中國等一手營銷代理機構的市場份額被中介公司蠶食嚴重，今年業績普遍不佳。為了搶占市場份額，易居不惜降低傭金沖擊市場，上海一手營銷代理的傭金點數普遍在1.2%—1.5%，而易居僅以0.6%—0.8%的傭金接項目，使得行業普遍傭金點數被壓低，生存狀況更加惡劣。

　　中介行業生存的日益艱難和競爭慘烈是樓市持續低迷的一個反映。今年樓市成交量總體萎縮，根據銷售金額提成的代理行業傭金收入本就縮水，再加上“眾人分羹”，惡性競爭激烈，今年行業利潤將被大大攤薄。據記者了解，今年前三季度中原地產傭金收入約在4億元左右，漢宇地產約為2億元左右。而刨去中介公司龐大的門店租金、人員工資等成本，今年滬上大型中介機構可能沒盈利，有一家知名中介甚至還傳出已虧損1.5億元的消息。

　　目前的市場環境下，一二手房的聯動無疑是開發商與地產中介公司雙贏的生存之路。德佑地產分析師認為，對于房產中介而言，政策調控擠壓了二手房市場的生存空間，今后將越來越多地切入一手業務。一二手并重，將是滬上房產中介行業未來的發展趨勢，更多的企業將面臨轉型。

來源：上海證券報