一手房成交萎靡 二手房降價通道開啟

　　國慶長假，原本應該是樓市傳統銷售旺季，不過今年北京、上海等一線城市的樓市成交異常冷清，成為近年來較慘淡的一周。今年的“金九銀十”恐變“鐵九銅十”。

　　不少業內人士表示，受近期國內外經濟環境變化影響，購房者心理預期已經發生變化，而開發商降價促銷積極性不高，導致成交萎靡。當前一線城市部分區域的新房價格已經出現松動，但降幅還未達到購房者預期，預計后市房價可能出現更明顯的下降。

　　新房成交跌入冰點

　　北京地區國慶期間商品房銷售異常冷清。七天時間里，北京新建商品房網簽總量為908套，與去年國慶七天假期的成交量相比下跌15%，與今年9月同期相比則下跌近14%。

　　國慶期間，北京主要熱銷樓盤集中在中低價位，簽約套數前10名中，房價均低于每平方米2.5萬元。盡管開發商推出了各類優惠，但消費者并不買賬，相對于總房價，實際優惠幅度并不大。大興區某樓盤雖然宣稱推出88折優惠，但打折后18000元/平方米的價格，和周圍其他樓盤相比并無差別。

　　上海的新房成交則延續9月的低迷態勢，國慶七天成交398套，僅相當去年同期的五分之一。即便與樓市低谷的2008年相比，成交面積也下降近五成，成為近6年來成交最差的國慶黃金周。而去年國慶期間，上海成交新房套數高達1848套，僅10月7日一天就成交746套。

　　在上海“假日樓市”房展會上，也出現了看房者多、買房者少的情況。盡管不少樓盤在展會現場推出“最后秒殺”、“限時特價”等活動，但購房者普遍反映，促銷噱頭不少，開發商實際降價很少，對目前的折扣力度并不滿意。中國證券報記者在現場發現，以總價折算，幾乎所有樓盤的優惠折扣都保持在九五折以上，有些樓盤甚至根本沒有折扣。一些樓盤展臺前，銷售人員的數量甚至超過了看房者。

　　參展的寶山區某房企負責人表示，每天都有七八趟看房班車發車，來看房的客戶確實不少，但觀望情緒濃厚，大多只是來探探行情，有實際購買意向的客戶很少。

　　廣州市國土房管局統計顯示，國慶七天廣州新房網簽僅680套，與去年同期相比下降超過五成。深圳樓市成交更是慘淡，10月1日至7日，深圳新建商品住宅僅成交289套，同比大跌近九成，與9月同期的成交水平相比也下跌了近四成。去年國慶長假7天深圳新房總成交量達2538套，其中有2天日均成交超過600套。

　　國慶期間深圳秋交會上，21個參展的樓盤中，只有不足四成在銷售，其他都以打廣告為主。參展的深圳樓盤幾乎沒有驚喜，基本上給出只是98折、97折的常規折扣。

　　易居中國分析師薛建雄認為，目前的市場給開發商定價帶來不小的難題，由于市場上的項目已經普遍給出了優惠政策，因此小幅的調價已經不足以吸引購房者，而加大優惠力度是開發商不敢也不愿嘗試的。預計樓市還將持續低迷，“銀十”恐怕已經無望。

　　業內人士認為，當前一線城市部分區域新房價格已經出現松動，但降幅還未達到購房者的預期，預計后市房價可能出現更明顯的降幅。

　　二手房降價通道開啟

　　二手房市場同樣低迷。中國證券報記者走訪上海多家中介公司發現，前來買房甚至咨詢的顧客都很少。中介公司的員工反映，國慶期間幾乎沒有什么生意，很多消費者心理預期發生改變，采取觀望態度。同時上海堵上了外地人補稅過戶的漏洞之后，真正符合買房條件的人越來越少，基本以自住、換房型為主。

　　上海中原地產某分行經理表示，“十一”長假很少有成交，每天的帶看量也只有幾組，購房者普遍不看好后市，認為房價還未迎來實質性下降。一些著急出貨的投資客按捺不住，紛紛加大議價空間，最高議價幅度達10%。

　　上海我愛我家對各門店成交數據粗略統計顯示，今年國慶七天假期的成交量與去年國慶假期相比下跌了近五成，與9月同期相比大幅下跌了超過五成，價格環比也有所下跌。

　　上海我愛我家市場研究部分析表示，雖然目前房價有所回落，但是下調幅度有限，并未達到大部分購房人的心理價位，這使得購房者在國慶期間大都選擇了觀望等待。

　　今年國慶假期，北京市二手住宅網簽總量為131套，與去年國慶假期的成交量相比下跌53.5%，與今年9月同期相比則大幅下跌了92%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，隨著北京新房市場的降價，二手住宅的價格也出現了明顯的回落，不僅在昌平、通州等遠郊區縣房價出現了明顯下調，就連一向被認為北京房價最堅挺的海淀區房源近期價格也呈現出明顯的下降趨勢。

　　廣州合富置業相關分析人士介紹，國慶期間，買家觀望的情況仍持續，郊區板塊二手樓價開始出現松動，如番禺區近期出現業主議價空間擴大的情況，最終成交價與當初業主開價的差距最多可達10%。

　　中小房企降價壓力大

　　由于買賣雙方的博弈，傳統的銷售旺季“金九”已經落空，“銀十”亦開局不利，不少業內人士擔憂，開發商回籠資金的最佳時節或將在慘淡中度過，一旦“金九銀十”落空，未來樓市或面臨更大的降價壓力。

　　北京中原地產監測，9月北京一手住宅簽約量為5236套，二手住宅簽約量為8750套，成交量保持低迷狀態，與去年9月相比，這兩個數據都下降50%左右。

　　德佑地產研究主任陸騎麟分析，9月上海商品住宅銷售面積50萬平方米左右，還不到去年同期的一半，僅略高于2008年9月42萬平方米的歷史低點。根據上海我愛我家市場研究部統計顯示，9月上海二手房成交套數環比8月下降了約一成，同比去年9月則下降了四成。與此同時，二手房掛牌量出現大幅攀升，掛牌均價也有所下調。

　　深圳市規劃國土委統計數據顯示，9月深圳新房成交2009套，比已是低位的8月再下降33.8%；二手房成交2360套，環比上漲39%；成交面積為19.53萬平方米，環比上漲60.75%。

　　然而，在本應該是奮力拼搶的國慶黃金周，各大房企卻顯得降價動力不足。在上海房展會上，中國證券報記者看到，萬科旗下多個項目仍延續之前的銷售策略，保利地產在售樓盤也延續執行之前在售的價格，華僑城旗下項目也沒有推出有競爭力的優惠。而在深圳秋交會上，只有萬科率六個項目參展，主要為項目開盤做廣告，招商、中海、金地、華僑城等則集體缺席。保利地產在武漢的多個項目也只是推出認購送管理費和禮品等小額優惠。

　　同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，如果限購和限貸的政策年底前不放松的話，成交量會繼續下降，年底前可能會有部分開發商采取促銷降價的措施，但不會是整體的降價。

　　有業內人士分析，許多大型房企完成今年的銷售目標沒有問題，并不急于降價，真正有促銷壓力的是部分資金緊張的中小房企。鏈家地產市場研究部統計，截至目前，小房企在北京地區的項目一共有20個，總供應房源套數為6583套，其中已簽約1262套，簽約率僅19.2%。而去年同期小房企在京項目簽約率則超過了50%。

　　北京中原市場研究部分析認為，本輪房地產調控對房企而言也是大浪淘沙的過程，融資困難、銷售萎縮將使得中小企業或選擇抱團取暖、或選擇被收購。目前中小房企已經開始出現因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，由于出售部分資產相比賣房子要容易且迅捷，這使得房企并購的案例在逐漸增加，未來這一趨勢很可能繼續加強。

來源：中國證券報