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保障房更大考驗：質量與分配機制
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如果脫離了廉政制度的建設，如果實現不了公平分配，建設再多的保障房也解決不了民生問題。為此建議建立保障房質量責任到人的終身負責制，將保障房分配的公平、公正性列為地方政府官員的政績考…
如果脫離了廉政制度的建設，如果實現不了公平分配，建設再多的保障房也解決不了民生問題。為此建議建立保障房質量責任到人的終身負責制，將保障房分配的公平、公正性列為地方政府官員的政績考核重要標準之一，通過進一步打開直接融資的渠道，解決保障房的資金難題。
今年已過去四分之三時間了，牽動億萬國人心的保障房建設情況到底怎么樣了呢？由多方面的數據看，質量問題遠比數量問題嚴峻。
回過頭看，我國經濟適用房的開發投資增長率是從1999年起大幅下降的。在2002年和2004年出現兩次負增長，2005年達到14%的最大降幅。2006年雖大幅回升至34.2%，但之后再次下降。到2010年經濟適用房開發投資額同比下降5.9%。與之相反的是商品房，從1998年至2010年商品住宅開發投資額基本在25%左右保持穩定增長。
從施工、新開工、竣工面積的占比來看，經適房占商品住宅的比重在2000年達到最高，分別為20.2%、21.8%、26.1%。從2000年至2005年持續下降，2005年分別為6.3%、6.4%、7.4%，2005年至2010年基本保持在6%左右。從全國經適房銷售面積占總體的比例來看，2000年為22.7%，2001年起呈逐年下降之勢，2004年降到9.6%，2010年僅為2.9%。正由于保障房建設遠落后于商品住宅，進而導致2004年至2009年我國住宅市場供給過度市場化，這也是商品住宅價格迅速上漲的重要原因之一。
也正是在這樣的大背景下，中央政府提出了在“十二五”期間開工建設3600萬套保障房的計劃。有人說這是大躍進，與前幾年保障房建設的增長率相比，這種說法有一定道理。但從另一方面看，現在之所以急轉彎，是因為之前我們該轉彎時沒轉彎，欠賬太多的緣故。可以這么說，小平同志當年提出的“一部分地區、一部分人可以先富起來，帶動和幫助其他地區、其他的人，逐步達到共同富裕”的前半句，這些年來已實現了，后半句則還有待新一代人去努力。當年我們用“市場”取代了“計劃”，改善了民生。現在，解決民生問題遇到了新的障礙，我們需要重新回到“民生”這一政策之根本上去。
為了補課，今年各方都開足了馬力。就土地而言，上半年全國保障性安居工程用地計劃完成16476.92公頃，與去年同期（13316.80公頃）相比增加24%，完成全年任務的21%左右。就資金而言，一方面，中央財政不斷提高用于保障房的支出，2011年安排支出1030億元，同比增長34.7%。另一方面，地方政府也不斷加大資金投入力度，提高土地出讓凈收益的比例。粗線條的劃分，1.3至1.4萬億的保障房建設資金，其中8000多億通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集，中央財政預算擬安排補助資金1210億元，地方政府籌集4000多億元。就政策而言，由于上半年各省開工率普遍偏低，為了確保完成全年任務，中央在5、6月密集出臺了一系列措施。
回顧保障房建設歷程，還得追溯中國20多年來的房地產改革。這大概可以分為三個階段：第一階段是從福利分房到商品房買賣，即市場化改革，從1991年開始國務院先后批復了24個省市的房改總體方案，這標志著中國房地產行業在歷史新階段的重新起步；第二個階段是當下，房價飛漲的同時收入分配不均，社會矛盾日趨激烈。為了改善民生、維穩，我們需要有選擇地推“新加坡模式”，即大力建設保障房；第三階段是變革土地制度，徹底打破土地市場壟斷的境況。
之所以要有選擇地推“新加坡模式”，因為中、新國情不同。新加坡有全世界著名的廉政制度，而脫離了廉政制度的保障房建設，就好似一塊唐僧肉掉進了妖怪的口中。如果保障房分配實現不了公平，那么建設再多的保障房也解決不了民生問題。
基于上述判斷，我們對保障房建設有以下三點政策建議。
第一、建立保障房質量責任到人、終身負責制。據住建部消息：今年前7個月全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已開工建設721.8萬套，開工率72%（不含西藏）。截至7月底，各地區開工量比6月底均有較大幅度增長。全國1000萬套保障房計劃有望在11月底前完成。但在另一方面，保障房質量遠比數量這一問題嚴峻。“墻脆脆”、“瘦身鋼筋”、“紙墻”等現象屢見報端。如何保證建設質量是下一階段保障房建設工作的重中之重。在現有條件下，我們以為，可通過建立保障房質量責任到人、終身負責制的辦法來加以保證。回顧四大國有銀行的發展歷程不難發現，在貸款質量落實到個人之前，壞賬率總是在高位運行，因為各行信貸主任不需要對是否回款負責。實施責任到人后，壞賬率明顯下降，這其中的道理可供保障房建設所汲取。
第二、地方政府官員的政績考核標準，由原先的“GDP為綱”轉變為“民生為綱”。具體而言，將保障房分配的公平、公正性列為考核的重要標準之一，比如應明確公布入住人口中有多少是公務員、有多少是低收入者等指標。
第三、通過進一步打開直接融資的渠道，解決保障房的資金難題。物價如此上漲很重要的一個原因是社會上流動的錢太多。如果能把民間資本有效的吸引到保障房建設中，就既可以遏制高通脹，又可以緩解保障房的資金難。或許有人會問，到底該如何吸引民間資本呢？這便是我們需要進一步思考的問題。民間資本主要有兩大訴求：安全性+較高收益。目前來看市政證券安全性較高，但收益率較低。如果通過稅收等技術手段直接或者變相提高收益率，民間資本未必不投市政債券。
面對洪水時，疏導是比建壩更好的抗洪方法。在這個不完美的世界中，中央如何在地方財政壓力與民生、社會穩定的壓力中尋找平衡，仍是亟須思考的問題！
來源：上海證券報
今年已過去四分之三時間了，牽動億萬國人心的保障房建設情況到底怎么樣了呢？由多方面的數據看，質量問題遠比數量問題嚴峻。
回過頭看，我國經濟適用房的開發投資增長率是從1999年起大幅下降的。在2002年和2004年出現兩次負增長，2005年達到14%的最大降幅。2006年雖大幅回升至34.2%，但之后再次下降。到2010年經濟適用房開發投資額同比下降5.9%。與之相反的是商品房，從1998年至2010年商品住宅開發投資額基本在25%左右保持穩定增長。
從施工、新開工、竣工面積的占比來看，經適房占商品住宅的比重在2000年達到最高，分別為20.2%、21.8%、26.1%。從2000年至2005年持續下降，2005年分別為6.3%、6.4%、7.4%，2005年至2010年基本保持在6%左右。從全國經適房銷售面積占總體的比例來看，2000年為22.7%，2001年起呈逐年下降之勢，2004年降到9.6%，2010年僅為2.9%。正由于保障房建設遠落后于商品住宅，進而導致2004年至2009年我國住宅市場供給過度市場化，這也是商品住宅價格迅速上漲的重要原因之一。
也正是在這樣的大背景下，中央政府提出了在“十二五”期間開工建設3600萬套保障房的計劃。有人說這是大躍進，與前幾年保障房建設的增長率相比，這種說法有一定道理。但從另一方面看，現在之所以急轉彎，是因為之前我們該轉彎時沒轉彎，欠賬太多的緣故。可以這么說，小平同志當年提出的“一部分地區、一部分人可以先富起來，帶動和幫助其他地區、其他的人，逐步達到共同富裕”的前半句，這些年來已實現了，后半句則還有待新一代人去努力。當年我們用“市場”取代了“計劃”，改善了民生。現在，解決民生問題遇到了新的障礙，我們需要重新回到“民生”這一政策之根本上去。
為了補課，今年各方都開足了馬力。就土地而言，上半年全國保障性安居工程用地計劃完成16476.92公頃，與去年同期（13316.80公頃）相比增加24%，完成全年任務的21%左右。就資金而言，一方面，中央財政不斷提高用于保障房的支出，2011年安排支出1030億元，同比增長34.7%。另一方面，地方政府也不斷加大資金投入力度，提高土地出讓凈收益的比例。粗線條的劃分，1.3至1.4萬億的保障房建設資金，其中8000多億通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集，中央財政預算擬安排補助資金1210億元，地方政府籌集4000多億元。就政策而言，由于上半年各省開工率普遍偏低，為了確保完成全年任務，中央在5、6月密集出臺了一系列措施。
回顧保障房建設歷程，還得追溯中國20多年來的房地產改革。這大概可以分為三個階段：第一階段是從福利分房到商品房買賣，即市場化改革，從1991年開始國務院先后批復了24個省市的房改總體方案，這標志著中國房地產行業在歷史新階段的重新起步；第二個階段是當下，房價飛漲的同時收入分配不均，社會矛盾日趨激烈。為了改善民生、維穩，我們需要有選擇地推“新加坡模式”，即大力建設保障房；第三階段是變革土地制度，徹底打破土地市場壟斷的境況。
之所以要有選擇地推“新加坡模式”，因為中、新國情不同。新加坡有全世界著名的廉政制度，而脫離了廉政制度的保障房建設，就好似一塊唐僧肉掉進了妖怪的口中。如果保障房分配實現不了公平，那么建設再多的保障房也解決不了民生問題。
基于上述判斷，我們對保障房建設有以下三點政策建議。
第一、建立保障房質量責任到人、終身負責制。據住建部消息：今年前7個月全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已開工建設721.8萬套，開工率72%（不含西藏）。截至7月底，各地區開工量比6月底均有較大幅度增長。全國1000萬套保障房計劃有望在11月底前完成。但在另一方面，保障房質量遠比數量這一問題嚴峻。“墻脆脆”、“瘦身鋼筋”、“紙墻”等現象屢見報端。如何保證建設質量是下一階段保障房建設工作的重中之重。在現有條件下，我們以為，可通過建立保障房質量責任到人、終身負責制的辦法來加以保證。回顧四大國有銀行的發展歷程不難發現，在貸款質量落實到個人之前，壞賬率總是在高位運行，因為各行信貸主任不需要對是否回款負責。實施責任到人后，壞賬率明顯下降，這其中的道理可供保障房建設所汲取。
第二、地方政府官員的政績考核標準，由原先的“GDP為綱”轉變為“民生為綱”。具體而言，將保障房分配的公平、公正性列為考核的重要標準之一，比如應明確公布入住人口中有多少是公務員、有多少是低收入者等指標。
第三、通過進一步打開直接融資的渠道，解決保障房的資金難題。物價如此上漲很重要的一個原因是社會上流動的錢太多。如果能把民間資本有效的吸引到保障房建設中，就既可以遏制高通脹，又可以緩解保障房的資金難。或許有人會問，到底該如何吸引民間資本呢？這便是我們需要進一步思考的問題。民間資本主要有兩大訴求：安全性+較高收益。目前來看市政證券安全性較高，但收益率較低。如果通過稅收等技術手段直接或者變相提高收益率，民間資本未必不投市政債券。
面對洪水時，疏導是比建壩更好的抗洪方法。在這個不完美的世界中，中央如何在地方財政壓力與民生、社會穩定的壓力中尋找平衡，仍是亟須思考的問題！
來源：上海證券報
