“限購令”升級，彰顯調(diào)控決心

　　“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”7月中旬召開的國務(wù)院常務(wù)會議傳出這則消息，清晰的表明了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度——非但不會放松，還將繼續(xù)加力。

　　“限購令”是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，見效最快、力度最強的措施。自從今年初部分城市開始實施限購，這些城市的房地產(chǎn)市場成交量再也沒有出現(xiàn)過反彈，房價也出現(xiàn)了明顯的下降趨勢。在這種情況下，大量購房資金涌入二三線城市，導(dǎo)致部分二三線城市房價地價過快上漲，引發(fā)了“限購令”升級。

　　哪些二三線城市將被限購？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前下發(fā)通知，要求各省在近期上報所轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控情況，并提出了新增限購城市的5項建議標(biāo)準(zhǔn)。即6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強烈的。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。參照這些標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)機構(gòu)分析普遍認(rèn)為，將有30個左右城市列入新增限購名單，這些城市房價過快上漲的局面將得到有效遏制。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部主任張大偉認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積、經(jīng)營業(yè)績普遍出現(xiàn)了下滑，其中銷售業(yè)績較好的企業(yè)，大多是靠二三線城市在支撐銷量。一旦二三線城市開始限購，將直接導(dǎo)致樓市銷售量出現(xiàn)明顯下調(diào)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠資金的難度會進一步加大，整體降價促銷的動力也會更強烈。

　　“限購向二三線城市蔓延，雖然不會直接影響一線城市市場，但是對購房者心理影響非常大，特別是那些認(rèn)為市場調(diào)整幅度不會太大的購房者，他們會意識到這輪樓市調(diào)控的力度會比想象的長，對市場的影響也會比預(yù)期的大。”張大偉表示，受到這一預(yù)期影響，觀望情緒將再次升級。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，限購范圍擴大至二三線城市是對原來調(diào)控政策的具體化和延續(xù)，體現(xiàn)了國家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅持到底、毫不動搖的決心。也是要督促一些地方政府自覺與中央政策精神保持一致，不要因為房地產(chǎn)調(diào)控影響了一點地方經(jīng)濟的發(fā)展，就開始動搖，從而促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　現(xiàn)有政策嚴(yán)格落實，調(diào)控效果將更明顯

　　隨著樓市調(diào)控的堅持、深入、不斷強化，效果逐步顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，70個大中城市房價環(huán)比下降和持平的有31個城市，接近一半，部分一線城市房價環(huán)比出現(xiàn)停漲。

　　調(diào)控力度最大的一線城市，效果也更明顯。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計，8月中上旬，北京樓市成交均價為21131元每平方米，相比最近半年的21788元每平方米，下調(diào)了3%左右。而成交量則創(chuàng)下了2009年1月以來的最低值。除了特價房、優(yōu)惠房以外，直接價格下調(diào)的比例在逐步增加。

　　在限購政策蔓延至二三線城市同時，會不會有更多新的調(diào)控政策出臺？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控的關(guān)鍵不是繼續(xù)加碼，而是要把現(xiàn)有的政策執(zhí)行好。

　　記者了解到，以限購、差別化信貸政策等為核心的調(diào)控政策，在一線城市執(zhí)行的較好，但在一些二三線城市，某些政策執(zhí)行得還不嚴(yán)格。銀監(jiān)會近日重申對于第三套房貸的政策要求：對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。同時，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商貸款和個人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　另一方面，由于樓市低迷，土地流拍或底價成交現(xiàn)象明顯增多，資質(zhì)和管理差的中小開發(fā)商已面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。在這種情況下，銀行出于風(fēng)險控制的需要，也將進一步縮減房地產(chǎn)信貸。

　　此外，股市再融資、海外融資、房地產(chǎn)信托等融資渠道也在收窄，整體看，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈得到進一步遏制。

　　成交量持續(xù)低迷、資金鏈緊繃，在這種情況下，樓市即將迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，市場供應(yīng)量將大幅增長，開發(fā)商面臨的競爭壓力也在不斷增加，更多開發(fā)商將選擇降價，調(diào)控效果將進一步顯現(xiàn)。

　　盡管如此，房價過高的局面仍沒有明顯改觀，調(diào)控的效果距離老百姓的要求也還有差距。朱中一認(rèn)為，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不會放松，其原因有三：一是國家為滿足百姓的基本居住需求，必須要遏制投機、投資性的需求；二是目前不少城市的房價仍在高位，與多數(shù)購房者的支付能力不相適應(yīng)；三是今年開始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動，國家也在主動調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展方式，降低經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。

　　制度改革開始啟動，推動市場長期平穩(wěn)

　　8月初，北京首個“限地價競房價”地塊掛牌上市。今后，北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價是事先限定好的，然后設(shè)定一個將來銷售的最高房價，開發(fā)商在此基礎(chǔ)上，誰報的價格低最終誰就拿地。

　　此前召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要“推進商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變”。所謂的雙向定價，就是政府定價和市場定價。商品房以前都是市場定價，現(xiàn)在要控制房價，政府也要有個指導(dǎo)價，結(jié)合市場價，確立一個合理的價格。不能完全把土地和商品房交給開發(fā)商市場化操作，要有個可控的土地收益和房產(chǎn)價格，才能真正抑制住房價。

　　本輪調(diào)控開始以來，調(diào)控政策不斷出臺，但關(guān)系到房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)發(fā)展的制度改革卻動作較小。限購和加息壓抑了大量剛性購房需求，這部分處于觀望等待狀態(tài)的剛性需求十分旺盛。由于股市持續(xù)低迷、缺乏其他投資渠道，投資性需求也隨時可能重回樓市。調(diào)控一旦放松，必然面臨房價報復(fù)性反彈。堅持調(diào)控不放松，在執(zhí)行好現(xiàn)有調(diào)控政策的同時，關(guān)鍵是要利用當(dāng)前市場平穩(wěn)的時候，加快啟動制度改革。

　　最近一段時間，除土地招拍掛制度外，房產(chǎn)稅試點擴大等制度改革消息不斷傳出，讓人們看到市場長期穩(wěn)定的希望。

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，行政性的調(diào)控手段只是過渡性的，而房產(chǎn)稅等制度改革才是長期影響房地產(chǎn)的最重要因素。房產(chǎn)稅能夠支持房地產(chǎn)業(yè)長期可持續(xù)健康發(fā)展，壓抑房地產(chǎn)泡沫，使其正面效應(yīng)能更好貢獻于國民經(jīng)濟全局，同時也是優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化必須要用到的工具。房地產(chǎn)調(diào)控要標(biāo)本兼治、收入分配要有效遏制差異擴大，房產(chǎn)稅改革非常必要。

　　金融改革方面，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，近年來正得到越來越多的關(guān)注。中房集團理事長孟曉蘇認(rèn)為，通過金融創(chuàng)新可以有效推動中國房地產(chǎn)制度的改革。“REITs到了在中國推出的好時機，尤其在租賃型保障房市場，REITs將是生力軍。”

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，房地產(chǎn)基金的運作非常值得關(guān)注。“在現(xiàn)階段銀行信貸收緊的局面下，房地產(chǎn)基金的可操作性顯得非常重要。只有加快金融改革，才能讓房地產(chǎn)業(yè)擺脫過度依賴信貸資金、發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)狀。”

　　朱中一指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控進入攻堅階段，幾大領(lǐng)域的頂層設(shè)計尤其重要，其中之一是房地產(chǎn)持有稅在評估、普查等環(huán)節(jié)的技術(shù)完善。另外，土地招拍掛制度和中央與地方的事權(quán)、財權(quán)再分配，都將作為中長期的制度進行考慮。

來源：人民日報