“統計數據說房價下降了，可人們感覺沒那么明顯。”記者近期在京滬等地樓市采訪時發現，市場感受和統計數據存在一定差異。

原因是保障房被納入新建住房或新建普通住房的統計范疇，并對整體房價的下降貢獻良多。不過，業內人士指出，與房價的漲跌相比，住房“可支付需求”的滿足日顯重要；應加快保障房與商品房在土地供應、融資渠道、價格統計等多方面的“雙軌制”改革，切實推進保障房建設，不斷優化樓市調控措施。

“大量中低價位產品的成交一定程度上拉低了整體市場的平均價格。”

據北京市房地產交易管理網統計顯示，今年1-5月北京市新建普通住房成交均價為14127元/平方米，比去年下降4.8%，房價“穩中有降”態勢明顯。

不過，市場的感受似乎有所不同。北京一些房產中介告訴記者，目前通州區域房價出現了一定降幅，但其他區域房價基本處于平穩狀態。其他城市也有中介、購房者持類似觀點。

造成這種感受差異的一個因素，是樓市成交結構的悄然變化，所謂“房價”已是今昔有別。比如，北京“新建普通住房”均價的下跌，與調控政策生效有關，也與保障房的“拉低作用”密不可分。

據介紹，新建普通住房是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的商品住房，也包括經濟適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。北京今年1-5月成交的3萬套普通住房中，保障房占近1/5，其價格大都在5000元—8000元/平方米之間。北京中原地產三級市場部副總經理宮萍說：“大量中低價位產品的成交一定程度上拉低了整體市場的平均價格。”

實際上，房價在統計上的下降在今年一季度各地出臺房價控制目標時就已埋下伏筆。各地在公布控制的房價做了不少手腳：商品房被人為地劃為新建商品住房、新建普通商品住宅、新建住宅、新建商品房(除住宅外，還包括商辦物業)等眾多名目。

而新建住宅等除新建商品住宅外，還包括經適房、動遷安置房、限價房等各種價格較低、波動較小的保障房，這就使保障房成了整體房價的穩定劑。可以預計的是，隨著今年下半年保障房的加快推進和供應，一些地方新建住宅、新建普通商品住宅等房價將被再度拉低，當地房價的漲幅也將不出意外地得到控制。

滿足住房“可支付需求”比房價漲跌更重要

各地近年來保障房工程呈現的一個特點是多樣化：既有租賃性質的，也有交易性質的；既有完全由政府托底的，也有政府幫助和購房者自助相結合的。

比如，上海正構建由廉租房、經適房、公租房和動遷安置房組成的“四位一體”的住房保障體系。其中，今年年底前有望供應“共有產權”性質的經適房達8萬套。北京也正加快類似保障房的供應。不少城市今年各類保障房的建設和供應規模將超過商品房。

另一方面，市場化的商品住宅則是陰晴不定，一些中高檔住宅成交活躍。比如，5月份北京單價每平方米3萬元以上高端項目簽約套數占新建商品住宅成交總量的13.3%，比重比4月份提高5.1個百分點。一些城市近期天價豪宅的冒頭，被業內人士視為部分地區樓市加快向高端轉型的信號。簡單的房價數據，已無法充分反映“保障”和“市場”的這種二元變動。

順應“雙軌制”加強房地產制度創新

保障房供應的提速和中高端住宅的活躍，折射出樓市日益明顯的分化態勢。SOHO中國董事長潘石屹(微博專欄)說：“如果沒有調控，市場自身也會逐漸完成這種結構分層，但是調控加速了這一進程。”

各方面跡象顯示，在保障房快速崛起的形勢下，房地產市場正逐漸形成由商品房和保障房組成的“雙軌制”格局。

比如土地供應方面，國土部門數據顯示，今年計劃供應保障性安居工程用地7.74萬公頃，占住房用地供應計劃的35.5%；如果加上中小套型商品房用地，合計比例將達到78.6%。再如，央行數據顯示，一季度保障房開發貸款新增651億元，比年初增長40.1%，高出同期房地產開發貸款的增速34.8個百分點；在上海等城市，保障房新增開發貸款已占整個房地產業新增開發貸款總量的五六成。

來源：新華網