提要：近期，眾多地方政府開始發(fā)力土地供應(yīng)，供應(yīng)節(jié)奏和量能都較此前有明顯調(diào)整；而多數(shù)房企也逐步增加推盤量，在市場供求的博弈中，供應(yīng)量率先主動出擊。
熬得過上半年，熬不過下半年。這是多年調(diào)控下，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的一個寫照，今年也很難例外。

6月，到了地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)抉擇的最后時限。

據(jù)本報記者最新了解的情況，近期，眾多地方政府開始發(fā)力土地供應(yīng)，供應(yīng)節(jié)奏和量能都較此前有明顯調(diào)整；而多數(shù)房企也逐步增加推盤量，在市場供求的博弈中，供應(yīng)量率先主動出擊。

不少上市房企最新的業(yè)績披露，至今僅完成全年任務(wù)的20%左右。

“錯過了這個時間窗口，下半年可能就來不及了。資金鏈的壓力擺在那里，必須要有足夠的銷售回籠資金緩解壓力，否則生存都是問題。”滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰坦言。

放量探市

“土地出讓節(jié)奏、結(jié)構(gòu)以及出讓體量的悄然變化，往往是地方政府對市場變化傳遞的最主要信號。”柴一峰指出。

6月3日，上海市終于迎來了近兩月內(nèi)的首度宅地出讓。位于上海松江佘山的千新公路一號地塊和寶山大場鎮(zhèn)文海路西側(cè)地塊成功出讓，兩地塊的溢價率分別僅為57%、44%，顯示出居高不下的純住宅用地溢價水平開始出現(xiàn)回落。

但記者從出讓現(xiàn)場了解到，宅地市場似乎并沒有縮減。其中，大場地塊采用明標(biāo)，接近于拍賣，前后總共舉牌100多次，最終由不顯山露水的同濟(jì)房地產(chǎn)公司拿下。有業(yè)內(nèi)人士評價：“整個競買過程之跌宕起伏，氣氛遠(yuǎn)不是44%的溢價率所表現(xiàn)出的那般淡定。”

按照出讓計劃，6月9日上海將有第二波較大體量的住宅用地競標(biāo)出讓。

一些城市熱點區(qū)域的土地動向，加速土地入市的趨勢更加明顯。

青浦淀山湖新城，是上海市十二五建設(shè)中的重點發(fā)展的新城之一，119平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模70萬，5月底亮出了近期上海區(qū)域土地出讓的最大手筆，一口氣推出15幅優(yōu)質(zhì)地塊。其中包括淀山湖新城中片區(qū)4幅、西片區(qū)2幅和濱湖區(qū)9幅，合計1792.15畝，其中濱湖區(qū)內(nèi)更包含了7幅中低密度宅地。記者從淀山湖新城的土地運營方了解到，目前，上實、中信泰富、盛高、古北、嘉華等大牌的開發(fā)商已先后入駐。

上海近期土地尤其是住宅土地的悄然放量，在全國范圍內(nèi)，并非個案。

據(jù)本報記者最新了解，上半年，國內(nèi)大多數(shù)地方政府在土地尤其是宅地供應(yīng)方面相當(dāng)謹(jǐn)慎，不少地方調(diào)整了原先的供應(yīng)計劃和節(jié)奏，土地市場基本處于半停滯的狀態(tài)，但進(jìn)入6月，有的地方甚至在5月底開始，土地市場悄然升溫。

“雖然上半年的節(jié)奏和體量都下來了，但大多數(shù)地方政府全年的土地供應(yīng)總量整體依然有小幅上調(diào)，下半年需要出讓的土地任務(wù)是躲不掉的。”柴一峰坦言。

急于放量探市的不僅是地方政府的土地出讓，更急的或許還是開發(fā)商房源入市壓力。

在南昌，樓市上半年長期冰凍，其中3月份一手房的日均成交量僅為16套，不過，剛剛過去的5月份，該市區(qū)新建商品住宅成交量達(dá)1821套，環(huán)比上升23%。這一發(fā)力的背后，是開發(fā)商突然放量供應(yīng)，預(yù)計6月份開盤樓盤有30個，是今年以來首次達(dá)到30個，供應(yīng)面積約為35萬平方米。

當(dāng)然還有上海，據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，上周商品房共計成交面積23.9萬平方米，已連續(xù)三周刷新了1月底新政以來的紀(jì)錄，也是限購令出臺后，周成交首次突破20萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，截至6月3日，上海2011年6月預(yù)計共開盤住宅52個，環(huán)比5月47個的實際開盤量增加10.6%。而5月上海住宅的開盤量，環(huán)比4月已大幅上揚(yáng)62.07%。

5月全國60個城市有多達(dá)63.3%的城市開盤總量環(huán)比上漲，各大區(qū)樓市供應(yīng)放量跡象明顯。

誰的壓力更大？

不管是地方政府土地供應(yīng)層面的變化還是大部分區(qū)域樓市開發(fā)商市場供應(yīng)量的明顯增加，背后的重要原因顯而易見：壓力，樓市半年低迷給政、企兩方各自帶來了巨大壓力。

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅表示，多輪調(diào)控疊加，特別是限購令作為退燒藥，已顯示出改變“供求關(guān)系”的退熱效果。如果以5月商品住宅約82萬方的成交水平衡量，去化目前上海的可售量需要超過10個月的時間，如果限購令維持，去化可售量的時間會繼續(xù)變長，開發(fā)商庫存越來越大，資金會越來越緊張。

截至上周末，已有6家房企公布5月的銷售業(yè)績。從已公布的數(shù)據(jù)來看，房企完成今年業(yè)績指標(biāo)不容樂觀。

中房信分析師高崗指出，盡管已經(jīng)公布數(shù)據(jù)顯示出企業(yè)銷售額同比仍保持增長，但對比全年的業(yè)績目標(biāo)來看，企業(yè)業(yè)績的完成進(jìn)度明顯落后。截至5月份，公布業(yè)績的企業(yè)，只有碧桂園依靠超低價巨量推盤完成了預(yù)定的比例。多數(shù)企業(yè)業(yè)績完成情況低于預(yù)期，其中華潤和世茂均只完成了31%左右，富力和首創(chuàng)均只完成了27%，佳兆業(yè)只有21%。

和企業(yè)業(yè)績及由此產(chǎn)生的資金壓力相比，地方政府長期土地財政入不敷出的壓力，或許更大，這也促使多數(shù)地方政府近期開始啟動大量供地。

華泰證券的最新報告披露，20個重點城市今年1-4月共推出住宅用地4181萬平方米，同比下降21%，成交住宅用地2388萬平方米，同比下降36%。成交住宅用地與推出住宅用地比例為59%，較2010年下降13個百分點。

關(guān)鍵的時間窗口正在到來

某種意義而言，上下半年交接的時點，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)都在變陣，調(diào)控成敗的關(guān)鍵時間窗口或許就在于此。

6月7日，“中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會新聞主題研討會”上，中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員、央行中房價格指數(shù)研究員陳湛勻告訴本報，樓市調(diào)控要真正見效，根本在于改革地方土地財政，只有這一改革才能讓土地價格降下來，為房價調(diào)整提供空間；其中的關(guān)鍵則在于市場供求關(guān)系，房企房源供應(yīng)和市場限購的博弈將左右這一關(guān)系的力量均衡。

土地財政和供求關(guān)系導(dǎo)演下的市場格局正在發(fā)生變化。

安信證券分析師指出，現(xiàn)階段開發(fā)商的庫存壓力不斷增加，且呈現(xiàn)持續(xù)增大趨勢。受限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場成交量仍將維持在較低水平。開發(fā)商資金面持續(xù)趨緊，預(yù)計將在二季度末至三季度各家開發(fā)商將對樓盤銷售價格進(jìn)行調(diào)整，今年下半年房價的實質(zhì)性下跌為大概率事件。

中房信分析師楊晨青則認(rèn)為，“重點城市市場在6、7月份將迎來成交回暖的窗口時間，但這個機(jī)會點很可能是今年的唯一。”即使出現(xiàn)預(yù)期中的回暖，市場調(diào)整周期也決不會就此打住。

高崗則進(jìn)一步指出，當(dāng)前企業(yè)業(yè)績的實際完成情況落后于全年的業(yè)績目標(biāo)，但多數(shù)企業(yè)并沒有下調(diào)目標(biāo)，這些企業(yè)在未來的二三個月，將會加大供應(yīng)和營銷的力度，甚至考慮降價。“如果三季度隨著企業(yè)推盤的放量，市場走出量價齊升，或引發(fā)政策再度加碼，今年的第二輪調(diào)控出臺。如果供應(yīng)量激增而成交量沒有上去，則下半年房價下行的壓力就會很大。而無論對于企業(yè)還是對于市場，三季度都會很關(guān)鍵。”

此外，地方政府土地財政壓力下調(diào)整的土地供應(yīng)，也面臨較大不確定性。例如，上周末成都拍賣出讓郊縣4宗土地，最終一塊地流拍，三塊地底價成交。

炒房者被套通州或成領(lǐng)頭降價區(qū)域

直到現(xiàn)在，張曉偉(化名)在北京通州的房子也沒有漲起來。他可能就是傳說中“擊鼓傳花”炒房游戲中最后接棒的那批人。

這是張曉偉第一次炒房，卻不幸遭遇最嚴(yán)厲的調(diào)控。事實上，張曉偉預(yù)測到了2010年那場調(diào)控，只不過時間點比他預(yù)測的早來兩個月。于是，這位80后的炒房客“炒成了房東”。

“大北京，向東看”，曾是通州某開發(fā)商的宣傳標(biāo)語。通州曾是炒房客瘋狂踏入的“熱土”，卻成為本輪調(diào)控后帶頭降價的區(qū)域。

如今，房價無限上漲的“預(yù)言”已成為傳說。

21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，通州2011年初20000元/平方米的二手房，目前已普遍降至16000-17000元/平方米，低者甚至降到15000元/平米左右。亞豪(微博)機(jī)構(gòu)(博客)根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份北京新建商品房成交均價為22399元/平方米，而5月份，商品房成交均價已經(jīng)跌為18345元/平方米。

“這不是通州的底。”包括張曉偉在內(nèi)，絕大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

“短炒”炒成房東

2010年的通州房價，猶如一場瘋狂跳躍的夢，見證過的人們?nèi)缃袢栽诟锌��?br />
張曉偉現(xiàn)在想起仍然有些后怕。“老家有4套房子，原本想說服家里抵押3套，拿到貸款后全部用來買通州的房子。但父母沒有同意，最終只買了1套。”

身為房地產(chǎn)分析師的張曉偉，自認(rèn)為是理性的一員。2010年年初他就已隱約感受到房地產(chǎn)過熱的勢頭。2010年一季度GDP指數(shù)高達(dá)9.7%，按照這個勢頭，2010年二季度可能會超過10%。按此推算，國家在2010年下半年一定會出手調(diào)控房地產(chǎn)。但張曉偉預(yù)測，之前的上半年，房價會像“滾皮球”一樣，滾得無限大。

于是，張曉偉設(shè)定了如下的炒房計劃：2010年3月，他以18000元/平方米在通州地鐵九棵樹附近購置了一套房產(chǎn)，首付60萬，家里援助50萬。然后等待6月份房價漲起來再拋出去。果不出張曉偉所料，2010年4月初，通州房價一度被炒作到25000元/平方米，甚至有最高叫出30000元/平方米的樓盤。

“這比我預(yù)計的漲勢提前了兩個月，沒想到幸福來得如此之快。”張曉偉說。

瘋狂的不只是張曉偉。許多僅有少量積蓄的80后們甚至動員全家加入通州炒房大軍。一個尚為遠(yuǎn)景的通州規(guī)劃，讓整個通州的樓市都沸騰了。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商將通州比作昔日的上海浦東，房價有著無限上漲的可能。有的開發(fā)商為通州房價規(guī)劃的路線是，4月底漲至3萬元/平方米，年底進(jìn)入5萬元/平方米時代。

歡呼聲戛然而止。2010年4月17日，新國八條開啟了新一輪的調(diào)控。

“這比我預(yù)期的調(diào)控提前來了兩個月，所以房子至今沒有機(jī)會出手。去年年底通州房價曾一度抬頭，但隨即的調(diào)控又把這個漲價的苗頭給壓下去了。”按照張曉偉的測算，他在通州的房產(chǎn)要漲到20000元/平方米以上才能賺錢。

據(jù)了解，目前通州九棵樹一帶房產(chǎn)價格再度跌回2010年3月份的價格，即均價約在18000元/平方米左右。張曉偉認(rèn)為，算上通脹、加息等因素，目前拋出房產(chǎn)屬于賠錢，但只要不賣就不會虧。因此，根本不打算定局北京的他，卻意外成了這套通州房產(chǎn)的房東。

通州樓市加速下行

在調(diào)控的壓力下，通州樓市交易市場迅速跌入冰點。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，整個通州區(qū)域5月網(wǎng)簽量僅377套，環(huán)比4月428套，下降11.92%，比去年同期的618套下降為39%。據(jù)21世紀(jì)通州梨園區(qū)助理區(qū)域經(jīng)理何志松表示，梨園區(qū)域二手房成交量同比去年5月，至少下降了50%。

據(jù)通州區(qū)一位二手門店經(jīng)理介紹，隨著成交量和房價的下降，通州很多投資者已被套牢。投資者分為三種情況，首先是轉(zhuǎn)售為租的投資客，這部分人大約占投資者總數(shù)的33%左右；一種是迅速割肉出場的投資者，這部分人大約占到投資者總數(shù)的34%左右；第三類是變投資為自住，他們視當(dāng)前情況為市場波動，準(zhǔn)備等到價格反彈之后再出手。

張曉偉以其“職業(yè)感”判斷，通州二手房房價還將繼續(xù)下行。

“2010年4月調(diào)控后，通州二手房房價一度跌過16000元/平方米，目前二手房價仍有下跌空間。”不過，張曉偉認(rèn)為，比起二手房，一手房有更多下調(diào)空間。目前個別一手項目已跌回2009年年底的水平，但位置、交通都很偏遠(yuǎn)，價格仍屬于死扛階段。

比起“炒房客”，更頭疼的是通州的開發(fā)商們。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，通州區(qū)3月僅成交173套、4月僅成交177套，5月在個別項目促銷的情況下，成交稍有回升，共計633套。

“5月的成交大部分集中在華業(yè)·東方玫瑰和K2·百合灣兩個項目，華業(yè)·東方玫瑰因為均價不到16000元/平方米，一個項目就賣了367套；而K2百合灣由于促銷賣了110套。而其他死扛不降的項目月均成交不到20套。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，通州由于有一些協(xié)議拿地的項目，地價成本低，房價還有很大壓縮空間。

通州開發(fā)商正面臨巨大的庫存壓力。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，通州最近一年來預(yù)售的項目合計為30個，通州商品房住宅庫存已超過2萬套，占全市的比例攀升至近3成，居各區(qū)縣之首。按照目前一年3000套左右的簽約量來計算，消耗2萬套庫存需要7年時間。

我愛我家市場研究院認(rèn)為，通州樓市在近年來的輪番炒作后出現(xiàn)了明顯的過飽和態(tài)勢，其長達(dá)兩年半的銷售周轉(zhuǎn)速率，嚴(yán)重超出了市場正常水平，未來一段時期除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)樓盤外，多數(shù)項目將面臨較大的銷售困難。通州樓市已處在降價促銷前夜，通州或?qū)⒊蔀楸本�樓市首先出現(xiàn)價格實質(zhì)性下降的區(qū)域。

陽光新業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商以前的囤地、擴(kuò)張為王，已經(jīng)轉(zhuǎn)向快銷、變現(xiàn)為主。受調(diào)控影響，開發(fā)商資金狀況不斷惡化，而融資渠道多數(shù)都已經(jīng)收緊，在多方壓力情況下，開發(fā)商未來要么降價促銷，要么迎接并購。

在京津生態(tài)新城發(fā)展和機(jī)遇的高峰論壇上，央行金融研究局研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士鄒平座表示，央行將存款準(zhǔn)備金率從13.5%提高到現(xiàn)在的21%，我國有70萬億存款，近5萬億的資金是基礎(chǔ)貨幣，由于基礎(chǔ)貨幣是高能貨幣，這意味著未來一段時間將從市場撤出25萬億元。這對嚴(yán)重依賴銀行信貸的開發(fā)商構(gòu)成了越來越大的壓力。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道