2011年上海全年土地供應(yīng)計(jì)劃近日出爐。在比2010年供應(yīng)總量增加100公頃的情況下，作為上海保障房核心的經(jīng)濟(jì)適用房及動遷安置房的供應(yīng)量卻各自削減了50公頃，而非保障性住房的商品住宅土地供應(yīng)則悄然增加100公頃，增幅明顯。

據(jù)上海市規(guī)劃和土地資源管理局官方網(wǎng)站公布的這份“上海市2011年住房用地供應(yīng)計(jì)劃”顯示，今年全年住房用地供應(yīng)總量為1200公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地200公頃、動遷安置房用地400公頃、公共租賃房用地100公頃，廉租房用地則在有此類詳細(xì)供應(yīng)計(jì)劃公布以來連續(xù)第二年為零供應(yīng)，中小套型商品房則是140公頃，其余則是商品住宅用地。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師指出，2011上海住房供地計(jì)劃有兩大亮點(diǎn)非常引人注意，一是公共租賃房用地指標(biāo)的首次出現(xiàn)，另一個(gè)是中小套型商品房供地明顯增加。

與以往不同的是，今年年度供地計(jì)劃中首次明確公共租賃房用地指標(biāo)，全年計(jì)劃推出100公頃公共租賃房用地。上海公共租賃房用地未設(shè)置戶籍門檻，對申請者的條件減弱。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師邱丹認(rèn)為，以公租房套均不超過60平米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，此次100公頃的公共租賃房用地最多可供應(yīng)1.7萬套公共租賃房。這是上海解決非滬籍人才居住問題的措施之一。該市非滬籍人口約近4成。

中小套型商品房供地明顯增加，成為近幾年上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中一個(gè)明顯的變化。

2011年上海計(jì)劃供應(yīng)的1200公頃住房用地，純商業(yè)住宅、中小套型商品住房的供地面積分別為360公頃和140公頃，各較2010年供地計(jì)劃中增加30公頃和70公頃；而保障型住房和棚戶區(qū)改造的供地面積則分別為200公頃和400公頃，均較去年供地計(jì)劃中減少50公頃。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，上海全市90平米以下新建商品住宅成交占總成交套數(shù)的比例約為36%，同比減少6個(gè)百分點(diǎn)。2008—2010年期間，全市新建商品住宅套均成交面積始終維持在117平米左右；而由于新建商品住宅成交均價(jià)不斷上漲，套均總價(jià)卻從2008年的163.20萬元升至2010年的252.87萬元。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)放寬中小套型商品住房的供地量，確保市場該套型住房供應(yīng)的充足，可起到平衡市場供需矛盾的作用。

表面來看，由于公共租賃房及中小套型商品房供地增加，該兩類住宅用地中占比也由去年的6.36%升至今年的20.00%，開始與保障性住房、棚戶區(qū)改造形成三分天下的局面。但上海將動遷安置用房用地納入保障性安居工程的土地計(jì)算體系，頗受業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，且上海“習(xí)慣于”把動遷安置用房用地也計(jì)入保障房用地總量，而動遷房安置用地這幾年一直占據(jù)這一數(shù)據(jù)的“大頭”。

一個(gè)不容忽視的因素是，上海留下了動遷安置用房作為保障性質(zhì)用房轉(zhuǎn)為普通商品房的“暗道”：滿足一定年限即可“轉(zhuǎn)正”。“從這個(gè)角度而言，動遷安置用房用地占據(jù)主要部分的上海保障性安居工程用地?cái)?shù)據(jù)，是有水份的。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商人士直言。