國家允許各地“一城一策”運用信貸政策意味著什么？就在幾天前，房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)大幅下調(diào)15個基點。上述新政與房貸降息疊加會帶來哪些效應(yīng)？

“一城一策”升級版

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，自2016年下半年以來，中國的住房信貸政策就一直堅持“一城一策”的思路。其基本邏輯就是，各地房地產(chǎn)運行態(tài)勢不同，市場冷熱不同，不再適宜由央行自上而下發(fā)文“一刀切”地降低全國首套房首付比例。

不過，2016年下半年以來，盡管各地首付比例和利率有差異，但地方信貸政策是由地方金融部門出臺，而且需要在央行差別化住房信貸政策的底線之上(如首套房首付比例不低于25%等)，地方調(diào)控空間并不大。

此番政策出臺后，李宇嘉認為，地方政府與金融管理部門的協(xié)同性將會增加。過去一段時間，二者目標(biāo)有時會出現(xiàn)差異，但在當(dāng)前形勢下，二者應(yīng)該回到通力合作的框架下，共同致力于“一城一策”穩(wěn)樓市的真正落地。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄也認為，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，意味著在接下來的地方調(diào)控中，信貸政策將會被作為調(diào)控工具箱中的重要工具。

以往，地方對樓市的支持主要集中在放松限購限售、提高購房補貼、放寬落戶等方面，信貸政策的改變大多被用在調(diào)整公積金貸款額度等方面。陳霄認為，整體而言，地方對信貸手段的利用還不多，且受一定拘束。新政發(fā)出后，將留給地方調(diào)控更多的發(fā)揮空間。

樓市復(fù)蘇有望加速

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，房貸利率降息、允許地方“一城一策”運用信貸等政策，這些措施進一步明確了中央支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號。短期來看，各地通過降首付、降利率來降低購房成本、優(yōu)化信貸政策的力度有望加大。尤其是核心二線城市，預(yù)計將對認房認貸政策進行優(yōu)化，促進合理住房需求釋放。

當(dāng)前，二線城市房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出較強的韌性。根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份樓市穩(wěn)中復(fù)蘇的城市以二線為主，包括成都、南昌、揚州、杭州、合肥等。它們大多經(jīng)濟基本面好，購房需求潛力仍在。隨著購房信貸政策的優(yōu)化，這些城市有望成為帶動樓市復(fù)蘇的“火車頭”。

陳霄也認為，允許地方“一城一策”運用信貸等政策是對幾天前房貸降息的跟進措施。接下來降首付比例、下調(diào)房貸利率、調(diào)整貸款額度等將會被更廣泛的應(yīng)用起來。這對購房者和房地產(chǎn)市場而言都是一個重大利好，有利于提升市場活躍度，提振信心，達到穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的作用。

今年以來，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，中國已有超240個地方優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策超650次。陳文靜認為，近期，在中央政策指導(dǎo)下，各地因城施策的節(jié)奏有望加快，市場有望進入新一輪的政策集中出臺期。

樓市傳統(tǒng)“金九銀十”即將到來。陳文靜表示，這些積極的政策信號疊加，有助于市場預(yù)期好轉(zhuǎn)。隨著政策的不斷優(yōu)化，樓市活躍度較7-8月有望改善，預(yù)計熱點城市的市場或逐步企穩(wěn)并恢復(fù)。

并不等于大幅松綁

因城施策不等于大幅松綁。李宇嘉強調(diào)，這些政策不意味著要讓資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)，而是讓信貸政策、稅收政策、土地政策等更好地配合起來，助力地方一攬子紓困政策落地實施，從而盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

同時，他指出，這也不意味著各地要大幅度松綁首付、降低利率，而是真正做到信貸政策與地方政府“一城一策”的大框架保持一致。對于三、四線城市，若有下調(diào)空間，首付比例大概率會下調(diào)，但對于一線城市，政策仍然會比較謹(jǐn)慎。因城施策將會進一步深化。