近日，國務院辦公廳印發《深化流通體制改革加快流通產業發展重點工作部門分工方案》(下稱《方案》)。

方案在提出要支持流通企業建現代物流中心，發展統一配送的同時，也稱要禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。

方案指出，鼓勵各地以租賃方式供應流通業用地，并依法支持使用農村集體建設用地發展流通業。

針對上述“方案”，國土部顧問楊重光表示，一方面有利于加強園區企業盤活存量用地的積極性；另一方面，按照此前的規定，工業倉儲用地多以協議方式出讓，此次方案鼓勵以租賃方式供地，再通過設定有效的租賃期限，可以有效的減少“圈地”和土地閑置情況。

本報記者亦了解到，國土部亦在研究存量工礦用地的退出機制，探討實行工業用地出讓的彈性年期和租賃制等。

在楊重光看來，雖然“方案”只限于流通業，但是“該規定”的落地亦可以作為國土部未來推廣盤活存量工礦用地的有益嘗試。

物流園平均空置率為60%

北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥表示，物流園區對上下游產業有極大的促進作用。

相關研究顯示，物流費用占GDP的比例每降低1個百分點，就可帶來4000多億元的經濟效益，對降低制造業成本、進而拉低物價水平有重要意義。

在此背景下，國務院出臺了一系列諸如鼓勵民間資本進入物流行業，物流倉儲用地、城鎮土地使用稅減半等鼓勵性的政策，在此背景下，全國掀起了物流園區的建設熱潮，物流園區數量急劇提升。

據不完全統計，目前全國至少有20多個省市和30多個中心城市政府制訂了區域性物流發展規劃和政策，并將開發物流園區作為發展物流的品牌。

截至2011年7月，掛名為物流園區、物流基地的園區共有4218個，也就是說，平均每個地級市有12.6個物流類園區。

值得一提的是，在建設園區的旗幟下，中國物流與采購聯合會會長何黎明表示，在物流業的發展過程中，不乏有部分地區借建設物流園區之機出現“圈地”現象。

根據國家發改委和中國物流與采購聯合會此前聯合做的調研，不少企業以獲取政策優惠為目的進駐物流園區“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后變賣。也有企業打物流旗幟，行商貿經營實質等，與此同時，我國物流園區的平均空置率約60%。

中投顧問高級研究員高博軒稱，造成物流園區空置率高的原因主要有三個：一是許多地方政府盲目跟風；二是園區缺乏明確的目標定位；三是園區規劃缺乏全局考慮。

盤活工礦供地的有益嘗試

本報記者獲悉，包括物流倉儲用地在內的工業用地閑置情況并不少見，亦被國土部關注，早在去年國土部副部長牽頭的調研組已經在去年開始調研、盤活工業用地的方式。

“推進工業用地出讓的彈性年期和租賃制，探索存量工業用地的退出機制”更在2013年國土部年度會議上被重點強調。

“物流倉儲用地，作為工業用地的一種類型，”楊重光稱，此次國務院辦公廳發布的文件有關禁止“圈地”、盤活存量用地的要求，一旦后續一一落地，對于盤活存量的工業用地，也具備借鑒意義。

根據“方案”，鼓勵利用舊廠房、閑置倉庫等建設符合規劃的流通設施，涉及原劃撥土地使用權轉讓或租賃的，經批準可采取協議方式供應。

楊重光表示，上述“原劃撥土地使用權轉讓或租賃的，經批準可采取協議方式供應”，可以激活企業盤活存量用地的積極性，使得園區用地有效退出。

與此同時，通知亦明確，鼓勵各地以租賃方式供應流通業用地。

“相比協議出讓獲取的土地，租賃期間的地塊很難給銀行抵押貸款，而且可以有效的防止浪費，”上海良玉投資有限公司總經理郭玉良表示，很多地方政府為了獲取更多的土地出讓金，供地時就按照最高時限供地。

“按要求，工業用地使用權出讓最高年限為50年。各地在設定工業用地出讓年限時，往往就高不就低，常以50年為出讓期限，這樣既可增加地方政府‘土地財政’收益，又可使企業達到利用土地作為投資產品實現保值的目的。”郭玉良向本報記者介紹，但過長的出讓年限容易導致工業用地低效利用、閑置不用或自行轉讓等現象，而實現彈性的租賃制，也可以確保后續的退出。

值得一提的是，方案亦明確，可以依法支撐使用農村集體建設用地發展流通業。

浙江大學教授楊遴杰表示，城市化過程中用地需求逐漸凸顯，諸如倉儲物流、保障房、養老等都開始把“手”伸進農村，如果不對農村建設用地的流轉進行規范，或將出現損害農民利益的情況。