5月底，隨著江蘇揚州、湖南、河北石家莊陸續透露出各種樓市“微調”的傳聞，在全國房地產投資創近年新低，經濟增長減速的大背景下，人們對房地產調控的走向十分關心；與此同時，隨著5月樓市成交量的大幅回暖，房價會不會再次暴漲也成為被關注的焦點。

局部微調調控大方向未變

事實上，自2011年下半年來，隨著房地產調控政策在全國范圍內的奏效，北京、上海、杭州、沈陽等近40個城市就已經開始陸續出臺不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等，央行也幾次下調了存款準備金率。與此同時，更加嚴厲的全國性調控政策再沒有出現，全國樓市進入了調控政策的發酵和觀察期。所謂“政策底部”的特征開始逐漸顯露。

“不過這并不意味著房地產調控政策的基本方向發生了改變。”中國房地產學會副會長陳國強表示，當前政策是局部微調，大方向未變。

在2011年以來的房地產調控中，許多數據的變化讓人們明顯地看到了某些地方經濟對房地產市場的高度依賴。隨著房地產相關稅費的銳減，各地的確存在放松調控的潛在動力。不過，即便如此，中央調控房地產市場的決心和力度并沒有發生變化，反而更加堅決。去年下半年以來陸續出現的幾個試圖松動限購的城市，政策無一例外全部被叫停。

“從目前整體房地產發展趨勢來看，后市調控政策微調的主要著力點依然是釋放剛需、降低剛需購房壓力上，限購和限貸應該依然是嚴格執行，也是2012年年內不可能動搖的底線。”中原地產市場研究部總監張大偉說。

鏈家地產副總裁林倩也表示，限購以及差異化信貸是政策微調不可觸及的底線。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭(微博)表示，調整政策應有保有壓。“這是一項需要長期堅持的方針，當前主要是通過限購和限貸措施進行抑制，未來可優化方式，比如通過房產稅、根據住房信息聯網情況等制定更好的措施等。”

剛需釋放吹不起市場泡沫

據中國指數研究院統計顯示，5月份前4周監測的40個城市中，有25個城市樓市周均成交面積同比上漲，10個城市漲幅超過50%，其中北京、溫州、廈門、蘇州等漲幅較大。5月份北京新建住宅成交突破萬套，是近一年來的成交峰值。

對于成交上漲，陳國強表示，就外部因素而言，隨著地方對樓市政策的微調，短期內不會再出臺更加嚴厲的樓市調控措施，在這種局面下，市場預期發生了較大變化，同時也增加了一定的購買力；就市場內在因素而言，一是開盤數量明顯增多，二是當前市場普遍是低價開盤或平價開盤，攪動了市場。

“政策見底了不意味著市場一定見底，并不意味著樓市將觸底反彈。因為房價除了受政策影響之外，還受市場預期、樓市庫存等方面的影響。目前來看，由于限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策并未松動，樓市的需求是有限的，而且房地產企業庫存較高，周轉壓力較大，資金壓力較大，這決定了房價并不具備大漲的基礎。”陳國強說。

最近一個月來，記者在北京跟蹤調查了近十個買房個案。記者發現其中將近一半是父母幫無房的年輕子女買房；有3例買房者是工作多年，依靠積蓄買首套房；另有兩例一個是改善型需求，一個是為了投資、提前布局。

中國房地產研究會副會長顧云昌表示，在中央大力建設保障房和增加普通商品住房供應的情況下，自住需求將會逐步得到緩解，市場的供求關系在逐步改善，此時適當釋放剛需，是吹不起泡沫的。

博弈升級樓市表現不穩定

不僅如此，細微觀察樓市還可發現，無論是橫向看還是縱向看，樓市都呈現出不穩定的特征，甚至表現為忽冷忽熱。

首先，并非所有城市都迎來成交上漲，甚至部分具有風向標性質的城市樓市成交出現了同比下跌的現象，中國指數研究院的監測顯示，5月份上海商品住宅周均成交面積低于去年同比。

其次，并非所有項目都銷售較好，市場并非普遍回暖，一些高端大戶型和相對高價項目仍面臨滯銷。

分析人士指出，這表明樓市博弈進一步升級，樓市的參與者正相互試探、觀望、選擇，市場并未根本好轉。

“當前這一輪調控中的限購、限貸的嚴厲程度遠超之前的調控。”楊紅旭則表示，假如房價在四季度之前有明顯上漲，仍有可能引來國家新一輪的政策調控。

楊紅旭認為，從另一個市場主體房企來看，當前企業仍面臨兩重困境：存貨大和資金緊。多數企業的住宅存貨量仍大，若以城市而論，多數一、二線城市的新建待售住宅處于去年以來的高位，預計要到明年上半年才會重新回歸合理水平。另外房企資金面依舊緊張，而且也看不到下半年開發貸顯著放松的跡象。因此，即便是近幾個月成交反彈，開發商仍有很大的銷售壓力。