前四月北京商業地產持續升溫
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北京商業地產市場在經歷今年初的短暫低迷后,近期再次迎來一輪熱銷。龍湖地產位于北京朝陽北路的長楹天街項目兩天便銷售商鋪近1.7億元。此前,望京SOHO、高和萃等多個商業地產項目,亦現多個…
北京商業地產市場在經歷今年初的短暫低迷后,近期再次迎來一輪熱銷。龍湖地產位于北京朝陽北路的長楹天街項目兩天便銷售商鋪近1.7億元。此前,望京SOHO、高和萃等多個商業地產項目,亦現多個過億大單。
戴德梁行發布的最近報告顯示,2012年一季度,北京寫字樓租金同比上漲48%。一季度,北京寫字樓平均租金達到每月每平方米277.57元,環比增長12.64%。而北京頂級的寫字樓,國貿三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當,最高甚至達到1200元/月/平方米。
世邦魏理仕中國區總經理金勇認為,由于一直到2014年,北京商業地產市場能夠散售的面積均十分有限,商業地產的供需矛盾一直存在,未來兩年,市場將延續上升態勢。
仍處于增長通道
隨著政府對住宅市場調控政策的長期化,商業地產已逐漸成為不動產投資的一個慣性出口。繼2011年全國商業地產完成投資額約1萬億元之后,2012年新的資本仍在源源不斷地注入商業地產領域。監測數據顯示,北上廣深四個一線城市以及成都、天津等重點城市,去年的商用物業售價和租金均呈快速上漲趨勢。
SOHO中國董事長潘石屹(微博)在接受采訪時甚至表示:“現在是我從事房地產行業十多年來,租金上漲最快的時候”。
今年4月,高和資本對其在2010年收購的兩個商業地產項目——中莎廣場和金澳國際的尾盤進行清盤,出現多位投資客戶競爭一套房源的局面。最終,中莎尾盤售價達到4.2萬元/平方米,金澳國際則達5.6萬元/平方米。而2010年底,中莎僅售2.4萬元/平方米,金澳國際開盤價格則不到3萬元。
業內人士分析,北京商業地產的增長,一方面緣于住宅長期去投資化的趨勢越來越明晰,另一方面則與北京商業地產長期供不應求的局面有關。
近期,住建部政策研究中心主任秦虹表示,商業地產市場雖然在持續升溫,但投資商業地產項目的風險也很大。投資商業地產項目,一定要看區域、位置。她認為,北上廣深等一線核心地段的商業地產,風險相對較小。
高和資本董事長蘇鑫表示,未來房地產的投資機會,一是房地產證券化,二是有資產精裝修的商業類不動產。
與住宅市場供大于求恰恰相反,北京商業地產供不應求的局面可能延續較長時間。數據顯示,未來兩年,北京寫字樓僅有210萬平方米新增面積入市,這其中還有不少部分可能由開發商自持。受不斷上漲的租金和可租賃面積的制約,有不少中小型企業只能選擇遷離市中心。對于北京這一優勢資源相對集中的城市來講,這一選擇所增加的成本也相當可觀。
房企搶灘商業項目
在商業地產升溫的背景下,多數一線房企均已搶灘商業地產。
龍湖地產北京公司總經理宋海林表示,商業綜合體的開發,已成為龍湖的重要戰略。未來10-15年,龍湖計劃將商業利潤占比從不到5%提升到30%。今年,龍湖的戰略相應調整為“產品聚焦、區域縱深、增持商業”。
龍湖地產2011年財報顯示,龍湖商業綜合體系列,天街產品系已占全年銷售額近三分之一。“天街項目是可以復制的商業模式,也是龍湖的精品項目,我們做的不僅僅是地產。”宋海林坦言。
2011年至今,龍湖長楹天街已經實現銷售業績25億元,今年一季度,該項目位居北京商業市場的銷售亞軍。
2011年,北京商業地產的租金、價格大幅上漲,但多數業內專家依然認為:目前的商業地產仍有投資價值。
華亮地產董事長彭亮表示,目前北京CBD區域內有大量年租金回報在5%以上,甚至可達到10%的寫字樓存量房,而一般的住宅投資回報率只在2%左右。
對住宅的投資主要是投機式的炒作,而對商業地產的投資一般是長期的。因為商業地產相比住宅換手率較低。所以價格不會上漲的非常快。但是,如果從長期回報來看,商業地產具有穩定而持續上漲的回報率。
譽祥安公司合伙人王珂表示,北京過去每年約吸引400億左右對商業不動產的投資,而隨著住宅市場下行,這一數字可能持續增加。
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