目前我國(guó)保障性住房融資渠道相對(duì)單一，政府財(cái)政壓力較大。為實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，必須盡快建立由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，完善保障性住房融資體系。這至少應(yīng)包含建立健全支持保障性住房建設(shè)的法律體系、組織體系、地方政府融資體系、住房金融體系、全過(guò)程管理體系這樣一些基本要素。

大力推進(jìn)保障房建設(shè)，關(guān)鍵在于落實(shí)資金。隨著保障房種類的不斷豐富、規(guī)模不斷增大，對(duì)資金投入的要求越來(lái)越高。而目前我國(guó)保障性住房融資渠道相對(duì)單一，政府財(cái)政壓力較大。為實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)盡快建立起由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，搭建成熟的保障房建設(shè)融資平臺(tái)，進(jìn)而廣開融資渠道、創(chuàng)新融資體系。

為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，筆者以為，需要遵循幾個(gè)基本原則：一是全國(guó)統(tǒng)一架構(gòu)、兼顧各地特殊情況；二是構(gòu)建多層次、多渠道住房融資體系，既重點(diǎn)解決低收入家庭住房問(wèn)題，也逐步考慮解決中等收入家庭住房問(wèn)題，還需注重解決“夾心層”群體的住房問(wèn)題，既包含無(wú)產(chǎn)權(quán)的廉租房、公租房，也包含有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房、限價(jià)房。既需要中央財(cái)政投入，也突出強(qiáng)化地方政府責(zé)任；既包含財(cái)政資金，也充分吸收銀行信貸和以保險(xiǎn)、開發(fā)商、各類基金等社會(huì)資金；三是簡(jiǎn)單和有限借貸，吸取美國(guó)“次貸危機(jī)”對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款過(guò)度包裝和過(guò)分證券化的教訓(xùn)，融資結(jié)構(gòu)不要太復(fù)雜，融資渠道不要拉得太長(zhǎng)；四是政府為主，市場(chǎng)為輔；五是優(yōu)先發(fā)展公租房、廉租房，限制、弱化經(jīng)適房、限價(jià)房。

完善我國(guó)的保障性住房融資體系，當(dāng)然離不開適當(dāng)?shù)闹贫缺Ｕ希�在筆者看來(lái)，這至少應(yīng)包含建立健全支持我國(guó)保障性住房建設(shè)的法律體系、組織體系、地方政府融資體系、住房金融體系、全過(guò)程管理體系這樣一些基本要素。

建設(shè)支持我國(guó)保障性住房建設(shè)的法律體系，可以考慮借鑒美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家住房保障制度的立法理念和法律框架，盡快制定并頒布專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對(duì)各級(jí)政府的住房保障職責(zé)、住房保障的實(shí)施計(jì)劃、惠及對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、資金來(lái)源、融資渠道、運(yùn)作方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)、保障措施等方方面面進(jìn)行法律界定，用立法保障中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房需求有足夠的財(cái)力支持，為我國(guó)的住房保障建設(shè)提供全面法制保證。

為從組織上確保住房保障的工作有效落實(shí)，需要在中央和地方設(shè)立專門的、非營(yíng)利性的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)保障性住房的投資建設(shè)和日常運(yùn)營(yíng)，以便作為住房保障工作的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部歸口管理，并建立垂直一體化的機(jī)構(gòu)體系，專門負(fù)責(zé)全國(guó)范圍內(nèi)保障性住房的規(guī)劃建設(shè)、投融資管理、租售運(yùn)營(yíng)和日常維修等，其基本的資金來(lái)源列入中央財(cái)政預(yù)算。在取得資金和土地之后，保障性住房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在建設(shè)環(huán)節(jié)盡可能引入市場(chǎng)化機(jī)制，或是直接興建公共住房，或是通過(guò)公開招標(biāo)的方式將各地的保障性住房建設(shè)工程承包給承建商，或是通過(guò)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)公共住房，或是鼓勵(lì)居民合作建設(shè)住房，或是通過(guò)補(bǔ)貼等多種方式實(shí)現(xiàn)居民的住房保障，確保保障性住房的開發(fā)、管理和運(yùn)營(yíng)全程高效、透明和優(yōu)質(zhì)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的變化以及分級(jí)財(cái)政體系的逐步形成，發(fā)行市政債券的條件已基本成熟，應(yīng)該考慮允許地方政府規(guī)范地直接發(fā)債，這已是大勢(shì)所趨。規(guī)范地方政府債務(wù)，放閘地方政府直接發(fā)行保障性住房債券融資，應(yīng)作為未來(lái)籌集保障性住房建設(shè)資金的一個(gè)重要渠道。應(yīng)通過(guò)改革形成一種全新制度，讓地方政府公開透明地去融資，通過(guò)資本市場(chǎng)、銀行和外部力量監(jiān)督保障性住房的運(yùn)營(yíng)，由此切斷地方政府收入和土地出讓的直接聯(lián)系。說(shuō)到底，不在財(cái)政體制方面有突破性的改革，就不能實(shí)現(xiàn)地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)的長(zhǎng)期承諾。為確保保障性住房建設(shè)任務(wù)的順利完成，目前試點(diǎn)保障性住房債券的發(fā)行與流通，既有必要也有可能。可以先由國(guó)務(wù)院制定并出臺(tái)有關(guān)法規(guī)、政策，使地方政府發(fā)行保障性住房債券有法可依。未來(lái)在各方面條件成熟時(shí)，可考慮修改預(yù)算法，賦予地方政府一定限度舉債權(quán)。在此基礎(chǔ)上，加快建立地方保障性住房債券管理體制和制度，研究制定地方保障性住房債券試點(diǎn)辦法，明確規(guī)定債券的審批、發(fā)債資格、發(fā)債規(guī)模、使用范圍、發(fā)債方式、償還、流通交易、評(píng)級(jí)及監(jiān)管等。

無(wú)論是日本的官辦住房金融公庫(kù)，德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄，還是新加坡的公積金制度，住房金融體系在住房保障政策實(shí)施過(guò)程中都發(fā)揮著非常重要的作用。這一體系包含信貸擔(dān)保和信貸資金循環(huán)兩大機(jī)制。我國(guó)應(yīng)學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，研究建立一個(gè)支持保障性住房消費(fèi)的信貸擔(dān)保體系，組建專門為住房困難家庭提供住房抵押貸款以及政策性的貸款保險(xiǎn)（擔(dān)保）的機(jī)構(gòu)，建立財(cái)政擔(dān)保、補(bǔ)貼和市場(chǎng)之間的調(diào)節(jié)和補(bǔ)償機(jī)制。為解決建設(shè)資金循環(huán)和住房抵押貸款的流動(dòng)性管理問(wèn)題，還可研究建立保障性住房信貸的證券化機(jī)制。

美國(guó)在1968年建立了政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱GNMA），這是支持保障性住房抵押貸款形成二級(jí)市場(chǎng)的一項(xiàng)歷史性措施。我國(guó)香港特區(qū)政府為了支持中低收入家庭購(gòu)房，在1997年也建立了類似GNMA的信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，即香港按揭證券公司（HKMC）。需要注意的是，GNMA與備受關(guān)注的房利美和房地美不同，“兩房”是有一定美國(guó)政府背景、專門從事住房抵押貸款證券化的上市公司；而GNMA則始終是美國(guó)聯(lián)邦政府的直屬機(jī)構(gòu)，代表完全的聯(lián)邦政府信用。而且，GNMA既不購(gòu)買住房抵押貸款，也不直接發(fā)行按揭支持證券，其主要業(yè)務(wù)是為由政府機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)的住房抵押貸款的證券化提供債券發(fā)行擔(dān)保。GNMA并未受到“次貸危機(jī)”的拖累，很值得我們?cè)跇?gòu)建保障性住房融資體系的過(guò)程中認(rèn)真研究和借鑒。

保障性住房建設(shè)，短期靠中央政府的強(qiáng)力約束，中長(zhǎng)期還是要靠制度和管理。要制定保障性住房規(guī)劃、用地、融資、建設(shè)、定價(jià)、分配、管理等一系列制度，而這些只有這些在全過(guò)程管理的制度有效建立起來(lái)后，才能對(duì)整個(gè)保障性住房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展起到支撐作用。

來(lái)源：上海證券報(bào)