“據說近期首創·禧瑞都和霄云路八號向建委申請的銷售許可證，售價已經到了10萬元/平方米，但沒被批。”一位豪宅開發商透露。這一消息也被另外一個業內人士證實。不過，北京南城某高檔項目已拿到了銷售許可證，準備于近期開盤。

就在上月月底，北京標志性豪宅盤古大觀將原來的均價8萬元/平方米價格上調至10萬元/平方米。此前數月，業內公開的秘密是，有關部門強行按住了一批高端住宅項目的銷售許可證。但近期，北京多個豪宅悄悄上調了房價。

紅璽臺營銷總監赫蒙表示，豪宅開發商相當關注目前的土地成交價格以及北京豪宅存量。而從近期土地價格來看，地價仍舊相對在漲。在有需求的情況下，豪宅市場已經度過政策消化期，隨著產品升級，豪宅價格看漲難以避免。

臨近年末，國土部再次提出要嚴格調控高溢價和低容積率土地出讓。但被行政壓抑了半年之久的豪宅市場，似乎已蠢蠢欲動。

按捺不住的豪宅房價

盡管本月僅有一套成交，但在這位不愿透露姓名的盤古大觀負責人看來，提價已經勢在必行。“霞公府已經賣到10萬元/平方米，釣魚臺七號報價已經超過10萬元單價，而另一稀缺城市豪宅也有10萬元/平方米的成交。盤古大觀顯然不能一直把價格停留在8萬元/平方米。”該人士認為，隨著北京豪宅的稀缺以及地價的上漲，豪宅已經進入“自主定價”時代。

但所謂的“自主定價”背后一直有一雙有形的行政干預之手。

4月中旬，樓市進入史上最嚴厲調控期。北京房地產市場更為嚴格，甚至豪宅市場被強制性停止申請銷售許可證。

紅璽臺就是其中一典型樓盤。該項目早在調控前就有意入市，而調控之后，該項目一直未能“如意”入市。直至7月30日才獲批預售許可證。當時，獲批均價達到6.4388萬元/平方米。

“后來市場證明我們堅持以6.5萬元的價格還是有市場。”赫蒙透露，該項目在開盤后的5個月內，每個月都有過億的銷售。尤其是近兩個月，客戶慢慢脫離政策影響后，成交又在原來基礎上大幅升溫。

據亞豪機構統計數據顯示，11月份，北京共成交721套豪宅產品，成交面積為9.9萬平米。環比10月份，成交套數增加了24.7%、成交面積增加了32.4%。從漲幅來看，達到了三成左右。12月份截至12月27日，北京共成交344套豪宅，多個項目豪宅成交均價相較11月份有所上升。

根據北京房地產交易管理網成交數據，富力十號由11月的29053元/平方米上升至48274元/平方米；霄云路八號由11月的67996元/平方米上升至80030元/平方米；釣魚臺七號的對外報價升至11萬元/平方米。

一位不愿透露姓名的豪宅開發商表示，現在開發商都不太愿意標榜自己是豪宅，基本上都只說高端住宅。豪宅是個敏感詞匯。而政府干預的主要是豪宅的供應，太多豪宅入市會拉高當月整個市場的成交均價，但市場需求仍大量存在。

豪宅野心

在上述盤古大觀項目負責人看來，判讀豪宅的價值有兩個，第一是土地價格，第二是有沒有競爭對手。符合兩個條件的豪宅，北京市場相對匱乏。

據北京市土地整理儲備中心的數據顯示，從2004年至今，CBD區域住宅用地鮮有入市。導致近三年內，無一新盤供應。近有長安八號、首創禧瑞都、富力十號、圣世一品等少數幾個老項目后期在售，房源總量不足千套，而這些項目均定位為高端住宅。

12月28日正式亮相的金茂府，是緊鄰CBD的一個豪宅項目。中化方興于2009年6月30日以40.6億的總價拿下廣渠路15號地后，一直備受市場關注。該項目被住建部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放認為吻合了CBD高端住宅的強大需求，建筑設計和園林景觀均相當精細，“只有央企才舍得下這么大的工夫”。金茂府還擁有一個2萬平方米的公園，保留了一片原生林。

據介紹，金茂府將于明年4月開始銷售，初步定價4.5萬元，明顯低于市場預期。項目公司有關人私下說，定價較低是因為方興地產是央企，“有責任回饋社會”。不過，業內人士稱，如果需求過于旺盛，項目不排除上調價格來分流部分需求。

“首創禧瑞都已經打出壟斷CBD資源型豪宅口號，即便賣到10萬元/平方米也可以理解。”上述盤古大觀負責人認為。據了解，首創禧瑞都目前成交均價為61031元/平方米；圣世一品對外均價為70000元/平方米。

赫蒙認為，隨著供應稀缺以及地價上漲，明年北京豪宅市場可能仍然繼續上漲。

停止別墅用地供應，直接影響了獨棟別墅的新增供應量。據亞豪機構統計顯示，近幾年獨棟別墅的供應急速下降，2008年北京累計供應了2169套，2009年降至1772套，2010年則進一步減少到了1142套，同比降幅超過五成，與1523套的成交量相比，2010年獨棟別墅的供需比為1：1.33。

獨棟別墅供不應求的態勢加快了存量別墅的消化周期，數據顯示，截至目前，北京存量獨棟別墅僅為2800套、132.49萬平米。此外，還帶動了價格的快速上漲，2010年獨棟別墅成交均價為25360元/平米，同比去年上漲了40.6%。

“2011年的供應將主要依靠現有的2800套存量房源，而按照2010年計算，這些存量獨棟別墅將不足以支撐2年時間，供需矛盾的拉大將會加快價格的上漲勢頭。”亞豪機構副總經理任啟鑫認為。

據福布斯中文版和中國建設銀行在北京發布2010年《中國私人財富白皮書》顯示，2010年中國內地千萬富豪人數將達到38.3萬人。其中，房地產行業的可觀利潤造就了11.6%的千萬富豪，千萬富豪選擇房地產投資的超過六成。

“豪宅漲價實際上是開發商放慢銷售速度的方法。”上述盤古大觀相關負責人認為。

瑞銀投資銀行中國區副總經理張化橋認為，從貨幣供應量來看，在未來5-10年，北京和上海的高檔住宅完全有可能超過香港豪宅的絕對價格。長江實業地產投資有限公司董事郭子威保守預計，北京豪宅明年價漲10%。

“鏈家地產”首席分析師張月認為，明年如果后續的政策沒有跟進，價格在在外圍市場的通貨膨脹將會有所追高；而2010年年末房價上升，讓消費者對于房地產保值的期望升高，外圍環境可能刺激明年新房價格的上漲。這股漲價的潮流，也將會影響到開發商來年的價格定位。

臨近年末，國土部再次提出要限制大戶型項目土地出讓。業內人士分析，首創禧瑞都未來推出的400平方米大戶型未獲批準可能與此政策有關。

陽光新業相關負責人認為，政府干預豪宅房價也只能讓整個市場表面上好看一點，但實際上最終仍然是放緩豪宅銷售速度，根本上還是要持續在土地供應以及貨幣政策上入手。