“目前來看，在新的監管條例發布之后，房地產信托產品發行量是有所下降，現在一周基本上只有一兩款，而過去有時候一周有六七款產品發行。”普益財富信托研究員陳朋真告訴《每日經濟新聞》記者。

普益財富信托理財市場周報顯示，上周，在發行的16款信托產品中，僅有兩款為房地產信托產品。

今年11月，銀監會發布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，讓信托公司自查房地產信托項目風險。昨日（12月20日），正是自查的最后期限。相關分析認為，在監管更加嚴密的情況下，明年的產品發行會更加理性。

房地產信托發行收緊

“前段時間，房地產信托產品的確很火。有些100萬以上的投資，實際收益率可以達到8.5%～9%。投資在300萬以上的，實際收益甚至可以達到11%～13%。”一位銀行理財師對《每日經濟新聞》記者表示。

根據安信證券的報告顯示，部分信托公司在房地產信托項目中能獲得高達5%左右的收益，房地產信托成為部分信托公司重要的利潤來源。

普益財富報告顯示，在上周到期的產品中，除了證券投資類產品收益較低（為5%）以外，其他信托產品都獲得了較高的收益，從7%～10%不等。其中，唯一的一款房地產信托產品為上海信托發行的“達利三號－中房金誼廣場股權受益權投資”，該產品期限為2年，到期實際收益在到期的7款產品中最高，為10%。

一位信托公司負責人曾直言房地產信托對于其公司的重要性，同時該負責人也表示，部分房地產項目的叫停，對很多信托公司的影響很大。

其實，在今年初，監管層對房地產信托的相關情況就已經有所關注。2009年3月執行的《中國銀監會關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》，放寬了部分資質較好的信托公司開展房地產信托業務的要求。

但是由于國家對房地產調控的力度加大，對房地產項目的風險監管力度也越來越大。2010年2月監管層出臺了《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，2010年11月，銀監會下達《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，讓信托公司對房地產信托項目進行自查，這種重磅的監管讓部分信托公司暫停了房地產信托產品的發行與運作。

“房地產信托的風險是比較好控制的，有抵押品與企業擔保。不過，隨著房地產調控力度的增大，如果房地產公司項目到期難以支付，這種風險也是存在的。”陳朋真表示。

“去銀行化”進展迅速

“在房地產信托比較熱的時候，與銀行合作較多。銀信合作叫停之后，房地產信托通過銀行渠道來做的已經幾乎沒有了。有的銀行還在銷售的，也是之前沒有做完的項目。”上述銀行理財師告訴記者。

據了解，單一信托的資金主要來源于銀信合作，隨著銀信合作的逐步規范，單一信托產品正在逐步下降，而集合類信托產品在風險控制上越來越具有優勢。

一位信托行業分析師告訴記者，其實，銀信合作時期，客戶資源都在銀行手上，而信托公司也會負擔更多的費率，因此，集合類信托在未來更有發展空間。

安興證券在其“2011年信托行業投資策略報告”中指出，房地產信托現在正處于去銀行化的趨勢當中。

據其提供的數據，2010年新增的房地產信托金額中，集合信托和單一信托在今年1季度分別為152億元和479億元，單一信托的規模遠遠超出集合信托的規模。到2季度，集合信托的規模已經達到345億元，與單一信托431億元的規模已經相差不遠。

到了今年3季度，這種局勢已經發生了逆轉。新增房地產信托金額中，單一信托規模出現了急速下滑，僅為250億元，而集合信托的規模急速上升達到547億元，超出了單一信托1倍多。

房產信托明年或更理性

“11月底銀監會的自查通知，并不是叫停信托公司發行房地產信托。其實明年，房地產信托可能會有所收縮，不過符合規定的項目還是可以運作。”陳朋真表示。

上述信托行業分析師也告訴記者，明年房地產信托產品增速會不會下降，還是需要看相關政策。

2009年初出臺的《中國銀監會關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》規定，信托公司發放貸款的房地產開發項目必須滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東必須具備二級資質。同時，申請貸款的房地產開發項目資本金比例應不低于35%。

陳朋真告訴記者，只要房地產企業與項目能夠達到以上要求，明年信托公司依然可以開發這種符合標準的產品。只不過，與之前相比，融資對象的范圍可能會被收窄，房地產信托項目會更加理性化。

“房地產項目風險的控制，主要還是看項目以及所在的城市。嚴密的監管，更能夠促進房地產信托風險的自控。因此，信托公司在明年的房地產業務上，應該有所轉變。”上述銀行理財師表示。