據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至5月29日，今年已有28個(gè)省市適度放松了預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涵蓋加快審批效率、放寬資金監(jiān)管比例、增加撥付節(jié)點(diǎn)及比例、銀行保函等額替換等方式。

其中，銀川、瀘州、常德等5城提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例；綿陽、徐州、阜陽等6城增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)；吉林和漯河兩地降低了重點(diǎn)監(jiān)管資金比例。

而南京、長春、海口等9城允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；海口、煙臺(tái)、宿州等9城依據(jù)企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控；欽州等4城可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金。

“在保證項(xiàng)目交付的大前提下，28個(gè)省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性。”克而瑞分析師表示。

“部分地區(qū)放松預(yù)售資金監(jiān)管是有效果的，經(jīng)營相對穩(wěn)健的企業(yè)會(huì)受益于政策回暖，從而在企業(yè)端進(jìn)一步穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)穩(wěn)定性。即便是目前已經(jīng)出現(xiàn)或者潛在存在風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，也有可能在政策回暖的趨勢下找到合適的化解風(fēng)險(xiǎn)的出口。”東北證券分析師陳康稱。

預(yù)售資金監(jiān)管制度本意是保障預(yù)售資金安全，適度的重點(diǎn)監(jiān)管資金可以保障項(xiàng)目順利竣工交付，保護(hù)購房者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2021年下半年以來，在保竣工、保交付的背景下，預(yù)售資金監(jiān)管明顯趨嚴(yán)，進(jìn)一步加大了房企的資金壓力。

今年2月住建部出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》并下發(fā)各地，從總體原則的角度規(guī)范了預(yù)售資金監(jiān)管政策，而具體細(xì)則和執(zhí)行情況仍是各地因城施策進(jìn)行落實(shí)。

4月29日，政治局會(huì)議對房地產(chǎn)的表述中提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這是政治局首次對預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

對于本次會(huì)議提到“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，供給端政策優(yōu)化后，預(yù)售資金監(jiān)管或?qū)⑦m度調(diào)整，實(shí)質(zhì)性減緩房企資金壓力，利于加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

“短期來看，保交樓仍是政策底線，但在行業(yè)下行階段，應(yīng)在保障資金安全前提下提高資金使用效率，需要在保交樓監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡。因企施策，合理釋放預(yù)售資金，以緩解房企短期資金壓力，同時(shí)保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，穩(wěn)定市場信心，實(shí)現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

克而瑞分析師認(rèn)為，基于防范化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考量，在劃定保交樓政策底線之后，未來兩類城市或?qū)⒏�進(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高預(yù)售資金使用效率。

首先是預(yù)售資金監(jiān)管過度嚴(yán)苛的城市，涉及青島、石家莊、泉州等。其中，石家莊的工程建設(shè)層數(shù)過半僅能提取25%的重點(diǎn)監(jiān)管資金，即便主體結(jié)構(gòu)封頂，重點(diǎn)監(jiān)管資金累計(jì)提取比例也僅能達(dá)到50%，反觀其他城市普遍能達(dá)到60%乃至70%以上。

其次是項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控的城市，涉及蘇州、廈門、無錫等。截至2021年末，蘇州約有26個(gè)項(xiàng)目已售未交付，總建面333萬平方米，全市范圍并未出現(xiàn)項(xiàng)目停工、爛尾等問題。

“展望未來，我們認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化，真正實(shí)現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。”上述克而瑞分析師稱。