這一“出租就不計入限購”的奇招被認為兼顧了各方利益，對于想購房但缺少“房票”的居民來說，出租一套名下就多出了一張“房票”；對于租房群體而言，盤活存量方式增加租賃住房供給，有利于解決好新市民、青年人住房問題。而且，這一政策堅持了“房住不炒”定位，突出住房的民生屬性，可謂一舉三得。

市場對這一新政也多有期待。根據湖南中原研究院分析，政策變化后，總計釋放購房需求39125人，其中短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。不過筆者認為，釋放出來的數以萬計“房票”仍然還是第一步，這些“房票”能否轉化為有效需求，關鍵在于潛在購房人群的預期能不能有效轉變。

從新政看，釋放的主要是已有一套甚至兩套及以上住房市民的購房需求，這些市民買房是為了改善居住條件，以往他們會選擇將持有的房產出售從而騰出“房票”，這也是為何去年下半年以來，包括長沙在內的二線省會城市出現改善住房市場堅挺，但剛需市場量價齊跌的主因。

如今這些市民有了第二個選擇——將已有住房通過與試點企業簽訂不低于10年的運營出租協議。運營企業能給出多少租金將影響市民的長期出租意愿，根據多家機構統計，長沙的房屋租金回報率在3%左右，為全國較高水平，但仍低于目前理財市場4%左右的收益率水平，更是遠低于5%左右的房貸利率。

筆者認為，如果未來房價沒有每年一定幅度的持續上漲，市民恐怕很難會選擇將已有房產長租而非直接出售。這也意味著，這個設計精巧的政策能夠釋放多少真實購買力，仍然存在不確定性。

在這一新政之前，長沙已陸續放松房產調控政策，5月7日的新規是網簽滿4年可購第二套商品房，與近期陸續松綁限購政策的其他城市一樣，目的都是希望釋放購房需求提振萎靡的樓市。但統計數據顯示，長沙市場今年一季度房屋銷售成交152萬方，同比下滑45%；剛剛過去的五一黃金周長沙成交熱度也明顯不足，同比下跌近57%。

筆者認為，松綁政策通過釋放需求提振樓市，重點應聚焦那些有購房能力和居住需求但無資格的群體。如根據長沙規定，非本地戶籍且未繳納社保的家庭不可購買限購區域住房，這其中，大量在長沙生存的個體工商戶就被排除在外。但事實上，如果居民在長沙一年居住6個月以上，給予購房資質也是符合“房住不炒”政策框架的。

從以往的經驗看，只有真正的需求進入、成交量上升后，居民對樓市的預期才會有明顯改變。當然另一方面，如果居民對宏觀經濟與個人收入預期樂觀，購房需求也會隨之增加。