“兩集中”供地新模式開啟的第二年，土地市場在去年年末的冷靜趨穩中，等來了房地產市場政策利好不斷的釋放。今年土地市場拍賣熱度如何？又出現了什么新特點？

供地批次增加，規模縮減

2022年的集中供地，比2021年開始得更早一些。

由于2021年“兩集中”政策發布已在2月底，首批次供地便主要集中在3、4月份。相比之下，今年不少城市開始時間有所提前。

打響當頭炮的便是北京。1月7日，北京掛牌了2022年第一批次集中供地地塊；2月17日，北京首輪集中供地落下帷幕，18宗地塊中成交17宗地塊，總攬金480.255億元。

伴隨著首輪批次提前的，是多地供地節奏的變化。不同于2021年統一的“一年只賣三次地”，部分城市今年土地供應從三批次增加為四批次。青島、武漢、廈門、重慶和濟南均已明確全年供地計劃分四批次供地。

“首批次提前有利于合理安排供地計劃，避免市場供求大起大落。供地批次的提升，減輕各批次供地壓力，便于房企靈活應對，有利于土地市場的穩定。”中指研究院表示。

批次的增加也引發了供應面積的分散。多數城市今年首批集中供地規模同比去年首批出現明顯縮減，北京、青島、重慶、長沙等地同比縮減規模過半，武漢的同比縮減幅度更是超九成。

“這反映出當前市場仍處恢復期，樓市情緒還未完全好轉的情況下，集中供地也處在謹慎狀態。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，供應規模縮減成為今年首輪集中供地的普遍情況，或與多地增加供應批次有關，后續隨著開展供地計劃的城市逐漸增多，預計供應規模將呈現穩步上漲態勢。

但在供應規模縮減的同時，優質地塊則在放量，多城供地集中在主城區配套相對成熟的區域，其中長沙、武漢與重慶等地的主城區供地面積占比漲幅均超過15%。

降低門檻，土拍規則改善

盡管首輪土拍試水意味明顯，但各地在供地端方面的規則改進則顯得誠意十足，降門檻、提利潤，搖號、抽簽基本已成標配。

首先，部分城市房企開發資質放寬，準入門檻進一步降低。北京2021年的集中供地部分土地涉及“資格預審環節”，在2022年的出讓過程中已無該要求；合肥對于競拍人開發資質放松更為明顯，競買企業開發資質由一級開發資質降為二級開發資質，部分地塊對競買企業開發資質不設置要求。

下調保證金比例也是不少城市的選擇。武漢的土地出讓保證金比例由最高50%下調至20%，南京則由30%下調至20%，同時部分地塊付款周期也延長至6個月甚至更長。

更為突出的特點，是幾乎所有城市都默契地放棄了以往的“競自持、競配建”模式，特別是保障房配建。

近年來，各地針對地價過高，也曾相繼采取過“競自持、競配建”等一系列穩地價政策，這些密集的調控政策的確讓土地市場整體熱度消退，“地王”、高價地頻出的現象得到控制。

但在今年，為了喚醒市場，各地配建要求接近全面降低，房企利潤空間進一步上升。武漢和廈門取消配套“保障房建設”要求，青島和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建設地塊占比由33%下降至22%。

“這樣做的目的很明確，盡可能降低房企拿地壓力，提高房企參拍積極性，也有效保障房企合理利潤，維護房地產市場發展。”中指研究院表示。

熱度分化明顯，國企仍為主力

盡管今年的土拍從地塊品質到競拍規則等都對房企示好頻頻，但從成交情況來看，房企拿地仍偏謹慎。反映到市場熱度方面，城市之間熱度分化明顯。

首輪集中供地中，合肥的表現頗為亮眼，優質地塊的競拍熱度較高，19宗成交地塊中15宗達到最高限價進入競報高品質住宅方案階段。58安居客房產研究院分院院長張波指出，合肥本次集中供地的火爆主要源于合肥市政府本次土地出讓的誠意。

4月25日剛剛完成首輪供地的杭州同樣表現不俗，攬金827億。總共60宗地僅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中更是有23幅地觸頂搖號。

但部分庫存較大或市場處于調整期的城市土拍熱度仍保持低位。天津、福州、廈門、武漢、成都、南京、東莞等城市，熱度普遍一般，出現了大面積的底價成交、流拍或終止轉讓。

即便在同一城市里，成交熱度分化也頗為明顯。中指研究院浙江分院常務副總高院生指出，以杭州為例，本次供地中1宗流搖，相應地塊周邊鄰近高架、廠房等，微環境欠佳；25宗底價成交，所在區域多為臨安、富陽以及蕭山郊區等去化能力相對偏弱區域；23宗觸及封頂進入一次性報價環節，所在區域主要在奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來科技城等熱門核心板。

中指研究院表示，從率先完成首輪土拍城市的結果來看，房企拿地明顯趨向于“傳統高價值”“規劃利好”“去化效率高”這三類地塊。

同樣暴露出冷熱不均現象的還有拿地的房企。在今年集中供地的交易中，有實力參與角逐的依舊以央國企為主。

“從近期房企的心態看，更多的還是體現在防范債務風險的出現，積極促進企業資金面穩定等。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次土拍市場的表現，也說明市場之間還是有分化或分歧。

“從成交情況來看，房企拿地仍偏謹慎，疊加當前多地疫情反復，市場預期仍存在較大不確定性，與此同時，企業面臨償債高峰，資金壓力仍較大，短期土地市場熱度整體改善的空間或有限。”中指研究院認為。(完)