近日，天津房地產業協會召集多家房企開會，研究加快房地產開發項目銷售的津十條政策，修改后將對外公布，上述協會在官微中發布該消息。

與此同時，會議還協調建立了相鄰項目良性竟爭機制，部署了制定規范商品房渠道銷售等規章，協商建立商品房渠道銷售聯盟等，并聽取各房地產開發企業的意見和建議。

天津渤化海晶建設發展有限公司、天津濱海旅游區建設開發有限公司、天房集團、萬事興投資控股集團有限公司、天津市賽達偉業有限公司、金僑控股、中建信和地產北方區域公司等代表出席了會議。

作為中國北方的航運中心、物流中心和現代制造業基地，天津素有“九河下梢”“河海要沖”之稱，許多在京工作的人或為孩子高考、或因北京高房價，選擇來津置業。

但是，去年尤其是三季度以來，天津樓市降溫顯著，甚至引發房企大幅降價、發生踩踏效應。為維持房地產市場平穩運行，天津曾悄然出臺“限跌令”。如今，面對一季度仍然低迷的樓市，天津會為市場打開多大的口子呢？

調控放松風聲不斷

天津樓市情緒的變化，從年初就開始了。

今年2月份，天津住房和城鄉建設工作會議提出，天津要創新房地產調控新機制，結合京津冀協同、生育政策調整、人才引進等發展戰略，根據不同區域特點和人口規模，因區施策、因人施策、因房施策、因業施策，促進區域協調均衡發展。

同時，完善住房限購、金融信貸等政策，穩步開展住房公積金擴面工作，擴展全渠道服務，更好滿足群眾合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

官方因區施策、因人施策等表述，讓各方的市場預期發生轉變。3月份以來，關于天津將出臺樓市新政的消息一直不斷，甚至有地產開發商聞風而動，取消了部分項目的特惠折扣、宣布漲價，儼然一副市場將快速回暖的態勢。

近兩日，又有消息稱天津悄然上線新政，針對名下有多套住房的居民，可以“賣一買一”，不過多位地產當地人士稱，“目前還沒有官方消息”。

作為我國的直轄市之一、國務院批復確定的中國北方對外開放的門戶，天津為何在樓市上表現失意、甚至或會加入當下的調控放松大潮？

實際上，早在過去的2021年，天津樓市便陷入成交低迷、新房降價的怪圈。

中指研究院曾在去年做過調查，數據顯示天津12月初的促銷樓盤占比高達38%。其中，寶坻區促銷樓盤占比67%、北辰區占比57%、武清區占比57%、濱海新區占比56%......連教育資源豐富的傳統老區南開區，樓盤促銷占比也超四成。

新房市場大幅度降價，造成部分區域項目的相互踩踏，從而引發了政府出手調控。據悉，去年11月，天津市住建委對房企進行了約談，若房價降幅5%，上報區住建委；房價降幅10%，上報市住建委；房價降幅15%，禁止銷售，關閉網簽。

全年來看，2021年，天津市商品住宅供應1220.93萬平方米，同比下降6.53%；商品住宅成交1245.84萬平方米，同比增長2.46%；商品住宅成交均價為17201元/平方米，同比上漲3.78%，均價上漲主要因多個高品質項目入市，拉高均價。

單看第四季度，受各項目營銷力度較大影響，天津商品住宅成交均價為16724元/平方米，同環比均下跌，跌幅分別為2.12%、3.88%。

庫存高企有待消化

相較于新房市場的廝殺，天津樓市更重要的問題在于庫存較高。2021年以來，天津樓市庫存一直高位運行。克而瑞最新發布的數據顯示，目前30個二線城市中，庫存消化周期超過2年的達到13個，其中便包括天津、哈爾濱、長春等城市。

今年以來，受疫情反復、春節假期等因素影響，天津樓市成交進一步下行。

中指研究院數據顯示，今年第一季度，天津樓市供應面積108.78萬平方米，同比下降60.35%；成交面積150.23萬平方米，同比下降41.18%，為2014年以來同期最低值；成交價格16873元/平米，與去年同期基本一致。

因樓市低迷、庫存高企，房企在天津的拿地動作也較為謹慎。去年，天津第三輪土拍全部底價成交。為平衡市場供需狀況，天津有意收緊住房用地，在最新發布的供應計劃中，2022年天津計劃供應國有建設用地4710公頃，其中住宅用地760公頃。

2022年4月22日下午，天津市規劃和自然資源局發布公告稱，2022年第一批集中供地國有建設用地使用權公開掛牌出讓公告現部分地塊因故停牌，停牌地塊結合疫情防控等有關要求，后續另行安排出讓。

按原計劃，本輪擬出讓土地面積約合205.1萬平方米，規劃總體量約336.3萬平方米，掛牌起始總價約269億元。停牌15宗地塊后，現計劃剩余（15宗）出讓地塊，共計掛牌總價約113億，共計宗地面積約114萬平方米。

除了市場存量和供需問題，人口增速較慢，也讓業內擔心天津房地產需求規模的持續性。

克而瑞表示，據七普數據測算，天津2020年常住人口較2010年僅增加93萬人，而2010年與天津常住人口規模相當的廣州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，并且近些年天津人口流失的情況明顯被大幅低估。

中指研究院表示，天津市場面臨較大調整壓力，但韌性較強。3月市場流出各類新政版本，主要側重于支持改善性需求，市場預期也愈加強烈。后期，隨著疫情控制的穩定、新政落地，被壓抑的改善需求將釋放，市場成交或將迎來一波小高峰。