一增一降，反映怎樣趨勢？下階段房地產市場又將如何發展？

房地產開發投資數據仍偏冷

從供應端看，1-3月，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%；其中，住宅投資20761億元，增長0.7%。

“當前開發投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，說明開發投資數據偏冷。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙也指出，開發投資增速繼續下調，目前已連續12個月回落，且增速水平創近20個月新低。

另從全國房屋新開工規模看，房屋新開工面積29838萬平方米，下降17.5%，其中住宅新開工面積21558萬平方米，下降20.3%。房屋竣工面積16929萬平方米，下降11.5%，其中住宅竣工面積12323萬平方米，下降11.3%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，這體現了市場仍在延續調整態勢，企業開工動力明顯不足。

“短期來看，房地產銷售市場整體調整態勢延續，企業融資端雖有邊際改善，但企業整體資金壓力仍較大，一定程度上繼續拖累新開工、投資規模，預計短期企業新開工面積同比降幅保持高位，投資額調整壓力不減。”陳文靜表示。

但陳文靜同時提到，個別熱點城市市場情緒有所修復，這部分地區的新開工情況有望邊際改善。

房屋銷售面積、銷售額均下降

“投資繼續受市場低迷拖累，銷售端的不利使多數房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。”貝殼研究院高級分析師潘浩指出。

銷售端的表現是如何影響投資端的？國家統計局數據顯示，1-3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

“同比跌幅均繼續擴大，主要原因為高基數和疫情反復對長三角、大灣區、東北區域產生了較大影響的疊加。”潘浩指出，從國家統計局公布的數據看，東部區域、東北區域銷售額累計同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠高于其他區域。

3月末，商品房待售面積56113萬平方米，同比增長8.2%。其中，住宅待售面積增長14.2%。

嚴躍進表示，這也說明去年四季度以來的寬松政策還沒有完全釋放效應，市場反彈面臨阻力。

“盡管逾70個城市發布了積極政策，但市場和信心的修復還需時間，同時需求端的釋放和激勵政策將更有助于當前市場的底部修復。”潘浩也認為。

銷售下行態勢會得到緩解

對于房地產銷售下降、房地產投資仍然保持一定增長的情況，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在發布會上分析稱，從歷史上看，房地產投資和商品房銷售的增長關系總體保持了同向變化，但是房地產投資增長變化明顯要小于商品房銷售。

“主要是由于房地產項目一旦開工建設，房地產企業一般會持續推進項目建設，從而保證項目銷售的回款，相應房地產投資相對于銷售具有一定的穩定性。因此，即便在市場銷售低迷甚至出現下降的情況下，房地產投資仍然有可能保持一定增長。比如，在2012年、2014年和2015年，都曾經出現過這種情況。”付凌暉解釋。

至于下一步的房地產走勢，付凌暉認為，盡管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

陳文靜也提到，2022年以來，中央及各部委頻繁釋放維穩信號，各地因城施策全面支持合理住房需求釋放，優化調控政策，個別熱點城市市場活躍度有所提升。但當前房地產市場仍處深度調整階段，多地疫情反復下，購房者置業信心不足，市場預期仍較弱。

“短期來看，各地或繼續加大需求端政策優化調整力度，隨著政策逐漸顯效，市場情緒有望逐漸好轉，但市場的恢復節奏仍依賴于疫情防控效果。”陳文靜表示。

付凌暉指出，下階段，各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。