記者從深圳市房地產(chǎn)信息平臺獲悉，截至1月14日，開盤已12天的光明區(qū)安聯(lián)尚璟府項目，僅有1套簽署認(rèn)購書。另外，本月開盤的另兩個項目龍華御景華府和龍華卓越柏奕府，去化率僅為12.9%和8.2%。

深圳新房市場加速冷卻，還體現(xiàn)在素有“最強網(wǎng)紅盤”之稱的深圳華潤城銷售方面。這個曾在2020年11月引發(fā)“萬人搶房”盛況的熱盤，日前針對潤璽2期未售完的房源，正式啟動全民營銷，參與者每推薦賣出一套房，將享有5000元/套的稅前獎勵。

“深圳樓市持續(xù)數(shù)月的超預(yù)期下調(diào)，是調(diào)控政策收緊、信貸政策抑制、預(yù)期快速下行等綜合因素導(dǎo)致的。從短期來看，2022年低落的市場情緒不會改變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示。

新房去化難度加大

深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月14日，華潤城潤璽2期還有183套期房待售，多數(shù)為120平方米的戶型，均價約13.2萬元/平方米。據(jù)了解，潤璽2期于2021年12月16日開盤，預(yù)售總套數(shù)1024套。

就該樓盤近期推出全民營銷，一位接近華潤城的知情人士告訴財聯(lián)社記者，“啟動全民營銷是希望在春節(jié)前清盤。”

而華潤城自2014年首次開盤以來，從未出現(xiàn)過清盤困難的問題。2014年10月，華潤城潤府1期開盤，均價4.75萬元/平方米，3小時售罄；同年11月，潤府1期加推入市，均價漲至5萬元/平方米，再度3小時售罄；2015年12月，潤府2期入市，依然“日光”。

華潤城潤府3期于2018年6月開盤，受限價政策影響，8.5萬元/平方米的預(yù)售價與前兩期的二手房價差達約2萬元/平方米，成為深圳新房限價時代首個掀起“打新熱”的豪宅盤，認(rèn)籌比高達9:1，當(dāng)天售罄。

至2020年11月，華潤城潤璽1期開盤后，將深圳“打新熱”推上歷史高峰，業(yè)內(nèi)戲稱“買到即賺500萬”。該樓盤出現(xiàn)的“代持炒房”等現(xiàn)象引發(fā)官媒點名批評。

如今，不僅“萬人搶房”盛況不再，華潤城還面臨一定去化問題。不過，華潤城仍是近期賣的較好的新盤，其他非熱點樓盤銷售情況已跌至冰點。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，截至1月14日，今年1月已開盤的三個項目光明安聯(lián)尚璟府（1月2日選房）、龍華御景華府（1月6日選房）、龍華卓越柏奕府（1月6日選房），分別去化1套（共推353套）、69套（共推533套）、52套（共推637套），去化率最高的樓盤也僅為12.9%。

“從去年下半年開始，深圳新房市場出現(xiàn)分化，隨著時間推移，分化情況越來越嚴(yán)重，開盤去化率明顯下降。安聯(lián)尚璟府開盤遇冷與市場轉(zhuǎn)向有關(guān)，也跟項目區(qū)位以及自身情況關(guān)系密切。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對記者表示。

此外，偏遠區(qū)域的網(wǎng)紅樓盤也無法做到當(dāng)日售罄。1月13日，位于光明區(qū)的地鐵盤星河天地5期公布認(rèn)籌情況，共推248套住宅，認(rèn)籌240批，認(rèn)籌比沒有達到1:1，意味著開盤時購房者無需搖號，人人都可以買到。這批住宅精裝均價為5.19萬元/平方米，與去年9月開盤的前一期價格相近，但去年9月開盤時認(rèn)籌人數(shù)達推盤數(shù)的2倍多，當(dāng)日售罄。

李宇嘉指出，去年二手房參考價政策出臺后，二手房交易價格下降，一、二手房價格倒掛現(xiàn)象得到緩解，購房者“打新”的積極性明顯降低。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著深圳房地產(chǎn)市場長效機制逐步形成，開發(fā)商坐等客戶上門搶房的日子已經(jīng)結(jié)束。

市場全面降溫

深圳樂有家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳在供應(yīng)增加的帶動下，一手住宅成交量為52417套，同比增長15%，但整體呈“高開低走”態(tài)勢。

“去年4月后深圳新房市場開始降溫，8月在高端項目入市帶動下，成交量短暫回暖，此后又進入冷靜期，10-11月成交量逐漸上漲，但12月市場再次出現(xiàn)下調(diào)。”樂有家營銷總裁賀玲表示。

相比新房，在二手房成交參考價新政影響下，深圳二手房成交降溫更為明顯。

記者根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年全年深圳二手住宅共成交40542套，較2020年全年的95273套，下跌幅度達57.4%，成交量為2008年以來最低水平。

與此同時，深圳二手房價格也出現(xiàn)了大面積的下跌。據(jù)樂有家監(jiān)測，2021年深圳二手住宅20大熱門片區(qū)，以四季度為節(jié)點對比價格的變化，其中同比呈現(xiàn)下跌的片區(qū)有13個，超過半數(shù)，最高跌幅達16.7%。

中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲表示，去年深圳二手房成交量除11月出現(xiàn)短暫回升外，其他各月均下滑，表明購房者入市信心不足，市場觀望情緒仍然較濃。另外，受深圳第二、三批次土拍房地聯(lián)動價格普遍低于周邊新房價格等因素影響，2022年市場預(yù)期將進一步調(diào)整，二手房價格向下的調(diào)整壓力也進一步加大。

“當(dāng)前市場情緒低落，大家對未來市場的預(yù)期至少短期內(nèi)是不樂觀的。”李宇嘉告訴記者。

其進一步表示，“首先，二手房參考價對房價上漲制約比較大，購房者加杠桿的難度非常大；其次，房地產(chǎn)貸款額度釋放的空間有限，貸款集中度管理仍是一個緊箍咒；再者，這幾年建立的長效機制、調(diào)控政策也不太可能松綁。”