“你說北京的房價是不是也得下來啊？”這是上個周末，記者在微信群里被問到最多的一句話，原因在于發(fā)生在上周的兩件“大事”。

2月18日晚，杭州市城北的北海公園項目突然宣布將尾盤的均價下調(diào)2000元/平方米，1天后，與北海公園項目相鄰的天鴻香榭里也不甘示弱的打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

就在大家靜觀是否還會有其它項目加入這場價格戰(zhàn)時，比房價走勢更令開發(fā)商緊張的房地產(chǎn)信貸也在上周末傳出了收緊的風(fēng)聲。有媒體稱，興業(yè)銀行總行通知全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并引發(fā)了各大商業(yè)銀行跟進(jìn)暫停房地產(chǎn)相關(guān)貸款的猜測。

而在上述兩件“大事”的共同作用下，房地產(chǎn)市場是否將迎來拐點也再次成為民眾最為關(guān)心的話題。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯分化，不能一概而論。就京滬這樣的國際性大都市而言，目前的房價還是有足夠需求支撐的，不斷拍出的高價地也顯示了開發(fā)商對京滬兩地后市的信心；而三、四線及部分二線城市，由于庫存較高，需求減少，部分對后市悲觀的房企會選擇降價走量，以盡量回籠資金保證安全。

北京房價仍將小幅上漲

國家統(tǒng)計局2月24日公布的最近數(shù)據(jù)顯示，北京1月份新建商品住宅銷售價格同比上漲18.8%，環(huán)比上漲0.5%，而上述兩項數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)超過20個月上漲。

那么，如此長時間的上漲，再加上杭州這樣的二線城市項目降價及信貸的收緊，北京的房價是否已經(jīng)來到階段性頂點呢。

對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果現(xiàn)有政策沒有大的變化，北京、上海短期看房價仍將繼續(xù)上漲，但漲幅相對去年將明顯收窄。

海通證券地產(chǎn)組就表示，“目前北上廣庫存消化量集中在郊區(qū)，北京和上海郊區(qū)新盤和二手房價格比較合理，價格水平約為2萬元/平方米，這個價位的樓盤有剛需支撐，無需過分擔(dān)心，也不太可能出現(xiàn)較大幅度的價格波動。預(yù)計今年北上廣三地房價仍有5%的漲幅。”

而從記者了解的情況看，北京目前的新房市場完全由賣房主導(dǎo)。六環(huán)內(nèi)的新項目，即使是售價超過4萬元/平方米的改善項目，也幾乎個個都是“日光盤”；龍頭萬科位于南6環(huán)外的某剛需項目，售價超過2.7萬元/平方米，但如果不找人，很可能買不到房，更別提好樓層和好戶型了；就是泰禾旗下的高端別墅項目“北京院子”，首期開盤當(dāng)日也宣告售罄，并實現(xiàn)了18億元的銷售額。

同時，金隅兩自住房項目自開通網(wǎng)上申請以來，截止到目前，5390套房源對應(yīng)的申請人數(shù)已經(jīng)超過20萬。北京首個自住房項目恒大御景灣，2000套房源對應(yīng)的申請人數(shù)也到達(dá)了15萬。而北京目前兩類優(yōu)先家庭申請人數(shù)超過8萬人，這也意味著，最先入市的3個自住房項目提供的7390套房源，即便只是兩類優(yōu)先家庭購買也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足。而“夾心層”們最終還是只能回到商品房市場。

此外，由于目前一線城市土地價格高企，中小房企早已放棄了在此布局，能夠在京滬拿地的基本都是實力強勁的品牌房企，而這些房企在去年銷售情況都是不錯，并不缺少資金，短期內(nèi)不會因為資金問題選擇降價。

海通證券地產(chǎn)組也表示，“今年房地產(chǎn)整體風(fēng)險需引起足夠警惕，但不宜過度解讀風(fēng)險，一線地產(chǎn)商風(fēng)險不大，這些企業(yè)在今年1月份已有大量融資，且部分企業(yè)擁有海外融資渠道。”

至于興業(yè)銀行在信貸方面的調(diào)整對市場的影響，國泰君安銀行分析師邱冠華表示，興業(yè)銀行停的業(yè)務(wù)主要包括狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業(yè)務(wù)(主要是股權(quán)融資擦邊球業(yè)務(wù))以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。預(yù)計其他銀行“一窩蜂跟進(jìn)、一刀切暫停”的可能性較小，總體將會執(zhí)行“總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對待政策”。其中對一、二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會繼續(xù)進(jìn)行，對三、四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會趨向謹(jǐn)慎甚至?xí)和！?/p>

樓市分化加劇

相比京滬房價的堅挺，業(yè)內(nèi)對部分二線及三、四線城市的房地產(chǎn)市場則不甚樂觀。

以杭州為例，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，杭州市區(qū)商品房存庫達(dá)到11.3萬套，其中住宅達(dá)7.7萬套，遠(yuǎn)高于北上廣深四個一線城市。

海通證券地產(chǎn)組也稱，2013年杭州市場總貨量3000億元，銷售1599億元，真實去化率一般。此外，2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元新增庫存貨值，市場將面臨價格和庫存壓力。

廣發(fā)證券地產(chǎn)小組則認(rèn)為，杭州降價從小開發(fā)商開始，主要不是基于資金問題，而是基于對于未來市場相對悲觀，這與其上周在珠三角調(diào)研的結(jié)論一致。未來應(yīng)該會有更多樓盤出現(xiàn)打折促銷的情況。

佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成也表示，“（2014年）一線城市房價還是較為樂觀的，全年增幅預(yù)計在10%左右；二線城市則比較平穩(wěn)，能不能漲要看每個樓盤的具體情況；但三線城市的競爭肯定會很激烈。”

而一資深地產(chǎn)人士稍早前便曾對《證券日報》記者表示，“這幾年大量開發(fā)商涌入三、四線城市，使得新增供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求，本地購買力可以說已經(jīng)消耗殆盡。同時，三、四線城市人口增幅緩慢，有的甚至是負(fù)增長，導(dǎo)致外來的購買力不足，使得新增庫存的消化變得十分緩慢。開發(fā)商最終不得不降價走量。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是三、四線城市，很可能會陷入整體低迷。