“樓市正在醞釀明顯的過剩危機，從全國成交看，漲幅已經放緩，需求在高價下逐漸萎縮。”北京中原地產市場研究部總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，“從目前市場情況來看，房企銷售任務完成得非常好，在四季度的最后幾個月開始追求高利潤，而且很可能會惜售。”

根據國家統計局最新發布的最新數據，1-10月份，商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長21.8%，增速比1-9月份回落1.5個百分點；其中，住宅銷售面積增長22.3%，辦公樓銷售面積增長30.6%，商業營業用房銷售面積增長11.2%。

從庫存的角度看，10月末，商品房待售面積45361萬平方米，比9月末增加726萬平方米。其中，住宅待售面積增加448萬平方米；而9月末，商品房待售面積44636萬平方米，比8月末增加280萬平方米。

“目前，雖然一、二線城市供需結構緊張，但廣大的三、四線城市都面臨庫存急劇上漲的現實，這種分化導致房企集中在一、二線購入土地，避免在三、四線拿地，所以全國土地市場的成交面積有所下滑。”張大偉強調，這種分化在短期內會導致一、二線城市房市量價上漲，三、四線庫存積壓越來越嚴重。但長期看，很可能醞釀整體市場風險。

張大偉表示，從公布的數據看，銷售及投資依然上漲明顯，各地頻繁出現的地王將導致市場定價權完全掌握在開發商手中，購房者很可能恐慌性入市，特別是今年的“金九銀十”處于政策的空窗期。數據顯示，2013年1-10月份，全國房地產開發投資68693億元，同比增長19.2%，增速比1-9月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資47222億元，增長18.9%，增速回落0.6個百分點，占房地產開發投資的比重為68.7%。

“從全國樓市看，市場已經分化，一、二線城市爆漲，三、四線城市平穩。整體市場冷熱不均衡。”張大偉指出，一、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺，所以在當前經濟發展不均衡的情況下，一、二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人。“整體市場已經出現了明顯的四不均，即需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。”

針對房地產景氣指數的下滑，張大偉表示，該跡象表明樓市已經醞釀比較大的風險，后市調整的預期越來越強烈。“從前期統計局發布的非制造業活動指數也可以看到，雖然因為土地價格上漲等影響，指數中對價格預期依然強烈，但新訂單指數的下滑表明了市場后市有可能逐漸出現調整。”據悉，10月份房地產開發景氣指數為96.88，比上月回落0.37點。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，本次發布的多數指標增幅回落，主要是因為去年基值較高，并預計今年全年多數指標增幅將大于去年。

“京滬深等一線城市最近都出臺了各城市的調控細則，很可能會冰封2013年四季度市場，但因為在供應方面沒有有力措施，未來市場走勢依然很難出現改變。”張大偉指出，“三中全會很可能會在增加土地供應、加快房源供給等方面出臺全國性的政策，這些政策可能會影響到2014年乃至2015年市場的發展方向。”