雖然港股將迎來新一輪的房企上市潮，但此輪房企上市無論從融資規(guī)模和可能的發(fā)行價格來看，均不復(fù)盛況。

“當(dāng)下資本市場的情況和2009年很相似，都經(jīng)歷了一段低迷的市場，未來3-5月的行情看好。”記者10月26日從多位市場人士處了解到，目前旭輝地產(chǎn)、新城控股、南京金輪、當(dāng)代集團、瑞安商業(yè)地產(chǎn)等多家房企已過或即將接受聆訊，正在等候年底掛牌上市。

這一波中小型房企有一個共同特點，就是規(guī)模較小，且土地儲備也比不上2008年上市的龍湖等，經(jīng)過2009年至今的一段蟄伏期之后，市盈率已大幅降低。對此，一些市場人士認為，盡管低估值會為未來市場留下上漲空間，這些企業(yè)在定價上，仍面臨艱難選擇。

記者獲取的一份江蘇新城IPO時間表顯示，在上海B股上市的新城國際控股股東新城控股，初步計劃11月12日掛牌，預(yù)計集資約3.5億-5億美元。而在業(yè)內(nèi)人士看來，新城在IPO過程中面臨的疑惑與困境于行業(yè)極具典型意義。

一位業(yè)內(nèi)人士認為，盡管11月中旬是比較好的上市時機，但新城B股對于其控股公司的上市或?qū)⒊蔀橐淮笞枇ΑＪ紫龋��?a class="baikelink" target="_blank">宏觀調(diào)控影響，主營住宅的新城B今年業(yè)績大不如前，尤其是上海項目銷售利潤下滑，而當(dāng)前低迷的股價必將會對其IPO前景產(chǎn)生關(guān)聯(lián)影響；其次，除新城B股的拖累除股價低外，還有另外一個劣勢，就是不能融資。這或許就是大股東在2009年就籌謀上市的主要原因。

另一方面，由于新城控股轉(zhuǎn)型商業(yè)需要大量資金沉淀。而雙重資金壓力導(dǎo)致新城控股在IPO定價上更為前景堪憂。“定高了投資者不買單，定低了資產(chǎn)縮水。按照目前房企平均6倍PE算，新城控股股價應(yīng)該在1.25美元左右。”有證券分析師稱。

據(jù)透露，目前江蘇新城只有美林作為唯一保薦人，由于此前新城B股價偏低，導(dǎo)致另外兩家承銷商麥格理及德銀選擇退出。實際上，新城控股在香港上市只會對大股東有利，對只持有新城B的普通股東來說并無多大益處，甚至?xí)�壓榨利潤空間。

據(jù)香港媒體報道，新城控股在香港上市募集的3億-5億美元，約20億-30億元人民幣，要投入到占股份只有51％的新城B的地產(chǎn)項目中去，顯然是不切實際的。募集到的資金只會另立項目，這就會和原來新城B存在大量的同業(yè)競爭業(yè)務(wù)。如果新城控股到香港上市通過大量的融資，勢必造成新城B的邊緣化。而至今沒有明確給出同業(yè)競爭業(yè)務(wù)的明確解決方式，也成為新城本次上市路徑中的另一大阻礙。

值得提出的是，當(dāng)年新城控股為上市而采取的激進拿地，最終在市場地面的背景下，可能成為高周轉(zhuǎn)的資金陷阱。

新城控股為了拿地，可謂不惜一切代價。2009年，為做大市值，新城集團主要在長沙、無錫、昆山等城市以招拍掛或者收購等方式獲取土地；而去年也有類似舉動，除了依然在非限購城市常州、昆山拿地外，新城控股還首次進入了金壇這類經(jīng)濟發(fā)達的四線城市。至此，新城業(yè)務(wù)版圖已拓展至南京、常州、上海、蘇州、無錫、長沙等各大城市。目前擁有1500多萬平方米的土地儲備，第四季度或仍有新的拿地計劃，但土地成本也隨之高企。

目前，盡管新城控股已進入高周轉(zhuǎn)時期，但今年旗下住宅的利潤下滑明顯。新城控股現(xiàn)在上海的六個樓盤可售面積已很少。除新城公館和新城碧翠還有少量大面積住宅，其余四個樓盤已幾乎無住宅可售。10月新城估計銷售金額匡算在8億以下。

此外，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)上的冒進，也需要大量資金沉淀。新城控股董事長王振華年初接受媒體采訪時介紹，將繼續(xù)在上海青浦和嘉定開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，隨著城市化進程的推進，未來商業(yè)地產(chǎn)在新城控股的比重將逐步由現(xiàn)在20％演變?yōu)?0％，最終達到80％。

這表明，新城控股正在向成為包含商業(yè)運營在內(nèi)的全業(yè)態(tài)地產(chǎn)綜合運營商的戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展。然而，對于這種轉(zhuǎn)型將必然帶來的“痛處”是，隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，銷售型物業(yè)的投入減少，導(dǎo)致短期高收益業(yè)務(wù)的萎縮，企業(yè)財務(wù)報表必然會隨之變化。

有業(yè)內(nèi)人士指出，以目前國內(nèi)的租金水平看，一個商業(yè)項目要收回成本，需要8-11年的時間。相比銷售型的快進快出，持有型的首要難題就是資金壓力。尤其是目前市場受調(diào)控政策、銀根緊縮影響，資金問題幾乎是所有開發(fā)商的共同難題。“一邊調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，同時必須承受短期收益下滑的陣痛。這對于注重報表的上市公司而言，無疑已經(jīng)是最大的糾結(jié)。”