往年被開發商寄予厚望的“金九銀十”樓市旺季今年顯得頗為平淡。從9月初至今的三周成交情況來看，全國十大重點城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環比8月前三周的61309套，下降了10%。“金九”無望，或許已成定局。

記者調查發現，今年的“金九”開發商的重頭戲明顯是“搶種”，而非“搶收”，今年上半年實現了資金回籠的房企在這個“金九銀十”顯得頗為篤定：剛需項目其價格幾乎都按兵不動，鮮見低于9折的大幅降價；而高端項目由于成交阻滯而率先降價，但不少項目折后價仍高于今年年初的最低點。諸多現象表明，今年的“金九”與往年大為不同，購房需求提前透支，開發商降價動力亦不足，買賣雙方均顯得后繼乏力，整個市場陷入又一輪博弈期。

“金九”成色明顯不足

9月已接近尾聲，而房地產市場預期中的“井噴”局面并沒有到來。據中原監測54個城市新房市場數據顯示：9月前20天新房成交量環比8月同期下降了8.8%，值得注意的是，這已是近4各月來同期成交量的最低點。今年的“金九”不僅鐵定成色不足，甚至比7、8月份的樓市淡季還要遜色。

直至9月第三周（9.17—9.23），包括“北上廣深”四個一線城市在內的十個重點城市新房成交量依然未能走出低迷，單周成交量為18053套，環比上周減少了1.1%，比8月同期下降了10.6%，大部分城市成交量都出現了不同程度的下滑。在北京，新建商品住宅（包含保障房）網簽量為2107套，與前一周相比下降5%。在深圳，上周新建住宅成交套數為532套，環比下降了21.19%，創下了近20周來單周成交量的最低點。南京與蘇州上周新房成交量更是環比分別大跌21%和39%。十大重點城市中僅上海、廣州和成都由于新房供應量大增，新建住宅成交量環比前周分別上漲了34%、33%和20%，但實際成交量與往年的金九仍不可同日而語。

不僅是新房市場低迷，二手房市場同樣如此。鏈家房產數據顯示，9月前19日，北京二手房住宅成交量為7080套，環比上月同期下降了11。4%，預計9月中上旬成交量將在7600套左右，與8月同期相比降幅超過10%。而上海二手房市場則更加慘淡，根據德佑地產市中心各門店提供的數據顯示，9月前20天僅帶看量就比8月同期下跌20.3%，說起成交量，各大中介公司內部人士更是大搖其頭。

尤其是在上海，上海市房地部門9月再次重申加大限購執行力度并進行行業內檢查整頓，也對房地產市場產生了較大影響。上海德佑地產徐家匯(8.83,-0.01,-0.11%)店經理曹倩倩表示，由于政策的效果存在一定滯后性，加上近期住房限購政策的檢查又從嚴，因此先前頒布的外地單身人士限購政策的效果在9月有了非常明顯的體現。受此影響，該店9月的帶看量下跌兩成。

然而，房東方面卻沒有因為帶看的減少而對價格做出調整。德佑地產徐家匯地區的門店甚至表示，目前該地區出現了掛牌減少，房東跳價的情況。此外，雖然一手市場成交量相比8月沒有太大起色，但是金九的季節因素仍然讓開發商的推盤力度大增，不少承接一手代理業務的中介門店也存在著工作重心向一手偏移的情況，這無疑也加劇了二手房帶看量的滑坡，導致成交明顯萎縮。

價格回升疊加需求透支

雖然9月以來各地樓市成交量起色不大，但有了上半年銷售回籠的巨量資金在手，多數開發商心態顯得頗為淡定，價格策略明顯保守。

中原地產9月在全國11個城市新房市場進行的調查顯示，北京、天津、長春、鄭州、濟南、重慶、沈陽被調研的樓盤中有超過50%的樓盤在9月出現漲價的現象，且漲價幅度在5-10%之間。當然也有部分房企持謹慎態度，成都、昆明、西安、大連被調研的樓盤中有超過60%的樓盤維持原來的價格銷售，其中昆明和大連超過80%的樓盤未調整價格。

“金九銀十價格不降反升，這與開發商手中現金充裕、全年銷售指標完成情況良好有直接關系。”業內人士認為，開發商在價格策略上見好就收、價格上浮是9月樓市需求無力、成交量回落的主要原因。中國房產信息集團研究員黃健華認為，商品房交易量下滑與近期企業價格策略普遍保守有關。自7月以來，房企降價優惠的措施逐漸減少，優惠幅度開始收窄，而房價止跌回漲也開始成為主要趨勢。

“9月成交量上不去，最大的原因可能就是價格。”滬上一家知名房企的銷售總監告訴記者，調控兩年來，很多開發商一不拿地，二不開工，加上之前的銷售，資金壓力不像去年底那么大。庫存也沒去年底時那么多，因此今年底不會出現像去年底那種大幅降價促銷的情況。

德佑地產研究主任陸騎麟稱，前期樓市的回暖，與部分剛需樓盤的降價促銷有較大關系，一旦前期降價樓盤過了強銷期，而其他樓盤又不能及時接棒降價，成交量自然無法繼續維持高位。目前真正明顯降價的樓盤依然限于少數，大部分項目仍在按兵不動，導致購房者產生觀望情緒。

除了價格因素外，業內人士普遍認為，前期累積的購房需求在今年上半年被大量提前透支也是“金九”變味的重要原因。“想買的、有資格買的、買得起的，都在上半年買過了。”有業內人士對記者表示，從今年3月開始到今年8月，樓市成交量維持高位足足半年，連傳統淡季的7、8月份熱度都絲毫未減，“淡季不淡，旺季不旺”是今年下半年樓市的最主要特點。同時，由于限購政策未變，使得后續購買需求難以為繼。

中原地產的調研數據顯示，北京、長春、昆明、大連、沈陽被調研的項目中，受前期購房需求已大量釋放及多數樓盤取消優惠措施的影響，大部分樓盤客戶來訪量均出現持平或下滑的情況。

“銀十”有望量升價穩

展望“銀十”，由于9月底各地供應量開始普遍增加，業內人士認為，10月成交量較9月會有所增加。而促進成交的關鍵問題依然在于，如何找到一個買賣雙方都能接受的價格平衡點，這在未來的一兩周內應該能看到答案。

與去年剛需樓盤打響降價第一槍不同的是，今年豪宅開發商或將領跌樓市。記者了解到，從9月初開始，中海地產全國多個城市旗下項目同時啟動限時優惠活動，或許成為今年第一個在“金九銀十”啟動全國性促銷龍頭房企。從8月開始高端住宅市場出現需求明顯后繼不足，這或許是豪宅開發商在今年“金九銀十”率先啟動降價促銷的主要原因。

在上海，曾經的長風地王項目“中海紫御豪庭”近期開始在原先認購優惠的基礎上再總價立減20萬元，另外兩個在售項目也都在總價基礎上進行立減；在深圳，中海康城推出1萬抵20萬的優惠活動；在重慶，中海地產旗下四大項目也推出“四盤兩億禮饋”活動，限時優惠幅度最高每套達100萬；在天津，中海推出100套限時特價房源，最高優惠折扣達八折。

不僅是中海，例如長甲地產旗下的多個項目目前折扣力度在上海堪稱最大，如長泰東郊御園近期新推房源在報價基礎上再打63折；即將開盤的華潤佘山九里去年開發商對項目的預期價在5萬元/平方米以上，而如今開盤售樓處報價僅為2.3萬元/平方米；在近期舉行的上海國際高端物業展上，國信世紀海景開發商也表示，限購和限貸是影響高端物業銷售的撒手锏，高端市場整體銷售阻滯，要想取得好的銷售業績就必須比同質項目有價格優勢。

“就算豪宅開發商有一定降價壓力，但今年打折力度一定不及去年，部分樓盤折扣最大，但報價也很高，折算下來的實際成交價仍高于今年年初。”克爾瑞房地產信息集團研究總監薛建雄告訴記者，中低端剛需項目如今降價空間已經不大，目前大多數項目依然按兵不動，而豪宅則仍有一定的價格下調空間。

業內人士認為，10月開發商不可能像去年底那樣采取激進的方式，犧牲利潤、保命一樣地去“以價換量”，頂多只會小幅度、階段性地促銷，一方面保證跑量，一方面價格要平穩。“只要任務能完得成，就不會不顧一切地跑量。”薛建雄預計，今年9、10月份的普遍折扣應該在9折左右。