年底將至，各類樓盤促銷廣告充斥視野，尤其在今年整體成交量低迷的背景下，開發商更是加大促銷力度，甚至有樓盤響亮喊出了“替業主還房貸”、“降價補差價”、“無條件退房”等口號，房地產市場一片硝煙彌漫，讓購房者猶如霧里看花。

“無條件退房”再現樓市

受調控影響，一線城市的房價開始跳水，引發了部分售樓部被砸的“房鬧鬧”事件，部分購房者對樓市的信心不再。現在，擺在開發商面前的難題是：怎樣重獲購房者信心，打破購房者濃厚的觀望情緒。

在此背景之下，人們發現，“無條件退房”等營銷手法出現在了全國各地的房地產市場。

記者調查發現，日前有開發商發布《無條件退房保障計劃》，高調承諾“購房零風險，退房無條件”計劃，還有的開發商則對購房者承諾購房后有“三天后悔期”。省城石家莊也有開發商推出了6年回購保值計劃，承諾6年租金就可以買下該套房產。

事實上，早在2008年，“無條件退房”就曾在樓市上演，但很快在市場上銷聲匿跡。如今，重返樓市的“無條件退房”，又能走多遠？

在一系列“置業保障計劃”在樓市上演后，細心的人發現，各“置業保障計劃”雖有著不同的執行期限與細節，但相同的是，各開發商都希望借此來打破購房者觀望的情緒，抓緊年底最后的機會，快速跑量，以達到回籠資金的目的。

部分購房者表示，會在開發商推出“置業保障計劃”后考慮提前置業，因為感覺購房有了更多保障。也有購房者表示，開發商的做法對自己的購房計劃并沒有太大影響，而更多的感覺只是一種營銷噱頭。

對此，河北兆億房地產開發有限公司副總經理兼營銷策劃總監姜宏杰表示，“無條件退房”這類置業保障計劃，其實就是一種營銷手段，每當樓市低迷的時候就會出現。

起價房“以小博大”

“全城最低單價2980元/平方米起，另送30平方米陽臺”、“3288元/平方米抄底石家莊”……近日，我省樓市再現“起價房”風潮，不少項目在促銷時，再次打出起價概念。

記者調查發現，低于區域市場價格的數字極大地刺激了購房人神經，也使得在冬日一度觀望的購房人起身看房，不少售樓處如“冬日里的一把火”。不過記者調查后發現，起價房通常為一個樓盤項目中的少量房源，以最低價噱頭做宣傳，更大的意義是拉動蓄客，而購房人，想要買上不容易。

“在年關促銷大潮中，不少項目在低價格后加上了‘起’字輩后綴。而這樣的房子，解釋權歸開發商所有。”業內人士、石家莊眾科房產經紀有限公司總經理孫萬嶺告訴記者，這多是開發商以少量房源，以期博得年終業績的促銷手段。

在采訪中，記者還發現更有甚者，低價廣告有誤導之嫌。多位業界人士表示，在業內，起價房無明確概念。有公開資料顯示，多層住宅不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；一層帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。

不過記者采訪的多個開發商銷售操盤手表示，現在一般項目皆把最低價房源視為起價。但是如此低價的房子皆有原因，如位置、戶型不理想，也并不是項目中的主流價格。

低價宣傳的確引來了購房者關注的目光，但最終觸動購房人出手的還是房子本身的價值、性價比。記者在多個樓盤的現場采訪購房人了解到，雖然大部分人皆因起價房而來，但是在比對過產品后，發現最低價的房子有諸多不理想之處，還是會選擇最合適而不是最便宜的。

“起價”屬打“擦邊球”

有購房者問，被“起價”吸引到達售樓處看房，卻得知僅有一兩套或是最差的房源，開發商是否違規？

據記者了解，早在2002年，國家工商部門曾經就廣泛運用的“起價”等問題發出過禁令，后來要求對廣告中的相關價格標出有效期限。

河北厚正律師事務所律師李月鋒表示，房地產項目由于每套房子的價格都不一樣，如果嚴格按照明碼標價的規范做法，應該在廣告中不標明價格，以免對購房人造成誤導。有房地產廣告采取以偏概全的做法，類似打擦邊球，但開發商也沒有欺詐，確實有房源是起價價格，只是不夠規范。

營銷花招面面觀

★找中介公司來幫忙：最近一個月，市內幾家二手房中介公司忙得不亦樂乎，二手房賣不動，四處張羅幫忙賣開發商的一手房。兩個點的傭金提成，已成了秘而不宣的行規。

★編織全員營銷網絡：不管是搞財務的，還是做設計的，只要把你的七大姑八大姨熟人朋友介紹過來買房子，就能得到老板的獎勵。最近，一場全員營銷運動正在不少開發企業悄然展開。“招聘臨時銷售，賣一套房，給10000元”，這是一家開發商的招聘啟事，力度很大，很吸引人。

★“走出去”再請進來：本土購買力不足，那就“走出去”，把天津、北京以及周邊城市的外地客拉到我省來買房子。這招被一些高端項目頻頻使用，業內知情人士稱，這些項目外地客群占的比重相當大，在三成左右。

★海報傳單總動員：在街頭發傳單，掃樓貼海報；發微博、灌論壇，互聯網被運用到極致；手機等通訊終端也不放過，關于樓盤各種促銷手段的短信可謂鋪天蓋地，有置業計劃的人還會看兩眼，不感興趣的更多則是反感，刪都刪不完。