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報批流程拖累 建銀精瑞保障房基金募資起步艱難
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保障房融資急需多元化之際，國內首只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金 建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金（下稱“建銀精瑞基金”）首期募集50億-100億元，仍缺“臨門一腳”。…
保障房融資急需多元化之際，國內首只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金 建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金（下稱“建銀精瑞基金”）首期募集50億-100億元，仍缺“臨門一腳”。
知情人士透露，目前建銀精瑞基金基金發起人的承諾出資已基本到賬，但對外募資工作還沒有全面啟動，按該基金原先的時間表，應是7-8月份開展募資工作。
“主要是相關部委還沒有完成基金報批手續，因為不同部委對基金運作的扶持政策仍需進一步協商。”他透露。
報批流程“拖累”時間表
要尋求公租房項目融資-投資管理-項目退出各個環節的扶持政策，并非易事。
作為首只以民間資本投資為主的公租房建設投資基金，建銀精瑞基金一經亮相，便以其高投資收益率吸引了市場目光。
按規劃，該基金首期募資將在未來3年通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式投資建設數百萬平方米的公共租賃住房，并在基金存續第7年后，以政府回購、轉成房地產投資信托基金上市買賣（REITS），以及將公租房出售給承租人等形式實現項目退出，預期年投資回報率約在5%-12%。
“絕對是偏高的投資回報率。”一位房地產公司財務總監向記者指出，“目前多數房地產公司通過為政府代建公租房項目的年投資回報相對固定，約在3%，除非政府還能給予更多稅收或財政補貼，才能達到5%以上回報率。”
而建銀精瑞基金的投資回報也是由“政府補貼＋租金收益”構成，其中政府補貼包括基金以偏低價格購買公租房項目建設用地、公租房租金價格的政策補貼，銀行貸款的財政貼息幅度及項目退出時的稅收優惠等。
而為了盡可能提高投資回報率，建銀精瑞基金從籌備伊始決定不走“備案制”，而是通過政府報批形式以爭取政府在稅收、財稅與用地購買成本的扶持政策。
記者了解到，從去年籌備成立該基金起，基金發起方案已由全國工商聯上報給住房和城鄉建設部，去年底遞交給國家發改委并抄報，今年初報送給國務院。
“如果能夠得到國家相關部委的政策支持，對基金在各省投資公租房項目的拿地成本下降、稅收優惠及財稅支持都有很大的推動作用。”他透露。
但要尋求公租房項目融資-投資管理-項目退出各個環節的扶持政策，并非易事。
“現在還沒有完成基金報批手續，主要是有些部委對基金投資公租房項目的扶持政策沒有達成共識。”上述知情人士透露，建銀精瑞基金所需要的某些扶持政策，目前依然無法可依。如國家政策已提出對保障房投資建設項目提供貸款貼息支持，但相關實施細則尚未出臺；公租房項目土地出讓價格優惠及提高項目開發容積率等，亦須房地產開發商等投資機構與地方政府“一事一議”。
更令建銀精瑞基金“頭疼”的，則是原先設定的項目退出主要通道 REITS，依然沒有明確的推出時間表。
由于基金尚未通過報批，募資環節仍然沒有開啟。目前僅有華遠地產、復地集團、華潤置地等建銀精基金發起機構的數億元承諾出資額基本到賬，至今沒有投出公租房項目首單。
“何時能完成基金報批，還沒有明確時間表。”他透露，“但一旦報批流程通過，基金將很快進入募資環節。”
潛在出資者的“顧慮”
相比以政府回購或項目整體轉讓形式退出，通過REITS退出能得到更高的投資回報。
建銀精瑞基金并不缺乏潛在投資者。
記者了解到，盡管基金尚未通過審批，但保險資金、信托公司等機構投資者已對基金產生濃厚興趣。“基金5%-12%的年投資回報率，基本能滿足保險資金投資保障房項目建設的投資回報要求。”一家保險公司資產管理部人士透露。
此前，太平洋保險與上海城投合作發起“上海公共租賃房項目債權投資計劃”時，最初設定的年回報率為4%，但產品報批時卻被告知收益率偏低，后經相關部門協商，最終收益率設定約6%。
但保險資金投資建銀精瑞基金能否審批通過，仍需保監會評估。“上海公共租賃房項目債權投資計劃”之所以能通過保監會審批，除了對保障房項目的租金收益預期進行評估，上海地產集團經營現金流、經營利潤與資源儲備所對應的償債能力高低，甚至連上海城投其他商業地產項目開發經營收益，均被納入評估后者還本付息的參考條件。
對此，建銀精瑞基金在測算預期年投資收益率時，也是以北京、上海、杭州、廣州、深圳5個房價最高的城市房地產市場為樣本進行評估，按最壞狀況考量，計算出最低收益率能達到5%，最高有望接近12%。
“按其收益模型，建銀精瑞基金主要會投資經濟發達地區的公租房項目，畢竟經濟發達城市財政收入基數大且增速快，多數投資建設保障房的城投公司有很強資金獲取能力，出現政府部門回購公租房項目資金不足的概率很低。”他透露，這能確保建銀精瑞基金項目退出的成功率提高，進而吸引保險資金進入。
除了保險資金，建銀精瑞基金同樣希望銀行理財產品與信托公司集合資金信托計劃參與募資。
“但信托公司與銀行理財產品能否青睞建銀精瑞基金，主要取決于后者能否得到期待中的扶持政策，尤其是項目退出形式。”在前述知情人士看來，相比建銀精瑞基金投資項目以政府回購或項目整體轉讓形式退出，通過REITS退出能得到更高的投資回報：當前政府對代建公租房項目設定的年回報率約在3%，算上政府補貼措施能超過5%，但借助REITS或基金直接上市等形式退出，一旦基金份額收購踴躍，綜合投資回報可能超過8%-10%。
“建銀精瑞基金希望能取得土地、財稅及金融政策上更多的配套支持，以進一步提高投資回報率，才能得到更多類型資金的青睞。”他表示。
來源：21世紀經濟報道
知情人士透露，目前建銀精瑞基金基金發起人的承諾出資已基本到賬，但對外募資工作還沒有全面啟動，按該基金原先的時間表，應是7-8月份開展募資工作。
“主要是相關部委還沒有完成基金報批手續，因為不同部委對基金運作的扶持政策仍需進一步協商。”他透露。
報批流程“拖累”時間表
要尋求公租房項目融資-投資管理-項目退出各個環節的扶持政策，并非易事。
作為首只以民間資本投資為主的公租房建設投資基金，建銀精瑞基金一經亮相，便以其高投資收益率吸引了市場目光。
按規劃，該基金首期募資將在未來3年通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式投資建設數百萬平方米的公共租賃住房，并在基金存續第7年后，以政府回購、轉成房地產投資信托基金上市買賣（REITS），以及將公租房出售給承租人等形式實現項目退出，預期年投資回報率約在5%-12%。
“絕對是偏高的投資回報率。”一位房地產公司財務總監向記者指出，“目前多數房地產公司通過為政府代建公租房項目的年投資回報相對固定，約在3%，除非政府還能給予更多稅收或財政補貼，才能達到5%以上回報率。”
而建銀精瑞基金的投資回報也是由“政府補貼＋租金收益”構成，其中政府補貼包括基金以偏低價格購買公租房項目建設用地、公租房租金價格的政策補貼，銀行貸款的財政貼息幅度及項目退出時的稅收優惠等。
而為了盡可能提高投資回報率，建銀精瑞基金從籌備伊始決定不走“備案制”，而是通過政府報批形式以爭取政府在稅收、財稅與用地購買成本的扶持政策。
記者了解到，從去年籌備成立該基金起，基金發起方案已由全國工商聯上報給住房和城鄉建設部，去年底遞交給國家發改委并抄報，今年初報送給國務院。
“如果能夠得到國家相關部委的政策支持，對基金在各省投資公租房項目的拿地成本下降、稅收優惠及財稅支持都有很大的推動作用。”他透露。
但要尋求公租房項目融資-投資管理-項目退出各個環節的扶持政策，并非易事。
“現在還沒有完成基金報批手續，主要是有些部委對基金投資公租房項目的扶持政策沒有達成共識。”上述知情人士透露，建銀精瑞基金所需要的某些扶持政策，目前依然無法可依。如國家政策已提出對保障房投資建設項目提供貸款貼息支持，但相關實施細則尚未出臺；公租房項目土地出讓價格優惠及提高項目開發容積率等，亦須房地產開發商等投資機構與地方政府“一事一議”。
更令建銀精瑞基金“頭疼”的，則是原先設定的項目退出主要通道 REITS，依然沒有明確的推出時間表。
由于基金尚未通過報批，募資環節仍然沒有開啟。目前僅有華遠地產、復地集團、華潤置地等建銀精基金發起機構的數億元承諾出資額基本到賬，至今沒有投出公租房項目首單。
“何時能完成基金報批，還沒有明確時間表。”他透露，“但一旦報批流程通過，基金將很快進入募資環節。”
潛在出資者的“顧慮”
相比以政府回購或項目整體轉讓形式退出，通過REITS退出能得到更高的投資回報。
建銀精瑞基金并不缺乏潛在投資者。
記者了解到，盡管基金尚未通過審批，但保險資金、信托公司等機構投資者已對基金產生濃厚興趣。“基金5%-12%的年投資回報率，基本能滿足保險資金投資保障房項目建設的投資回報要求。”一家保險公司資產管理部人士透露。
此前，太平洋保險與上海城投合作發起“上海公共租賃房項目債權投資計劃”時，最初設定的年回報率為4%，但產品報批時卻被告知收益率偏低，后經相關部門協商，最終收益率設定約6%。
但保險資金投資建銀精瑞基金能否審批通過，仍需保監會評估。“上海公共租賃房項目債權投資計劃”之所以能通過保監會審批，除了對保障房項目的租金收益預期進行評估，上海地產集團經營現金流、經營利潤與資源儲備所對應的償債能力高低，甚至連上海城投其他商業地產項目開發經營收益，均被納入評估后者還本付息的參考條件。
對此，建銀精瑞基金在測算預期年投資收益率時，也是以北京、上海、杭州、廣州、深圳5個房價最高的城市房地產市場為樣本進行評估，按最壞狀況考量，計算出最低收益率能達到5%，最高有望接近12%。
“按其收益模型，建銀精瑞基金主要會投資經濟發達地區的公租房項目，畢竟經濟發達城市財政收入基數大且增速快，多數投資建設保障房的城投公司有很強資金獲取能力，出現政府部門回購公租房項目資金不足的概率很低。”他透露，這能確保建銀精瑞基金項目退出的成功率提高，進而吸引保險資金進入。
除了保險資金，建銀精瑞基金同樣希望銀行理財產品與信托公司集合資金信托計劃參與募資。
“但信托公司與銀行理財產品能否青睞建銀精瑞基金，主要取決于后者能否得到期待中的扶持政策，尤其是項目退出形式。”在前述知情人士看來，相比建銀精瑞基金投資項目以政府回購或項目整體轉讓形式退出，通過REITS退出能得到更高的投資回報：當前政府對代建公租房項目設定的年回報率約在3%，算上政府補貼措施能超過5%，但借助REITS或基金直接上市等形式退出，一旦基金份額收購踴躍，綜合投資回報可能超過8%-10%。
“建銀精瑞基金希望能取得土地、財稅及金融政策上更多的配套支持，以進一步提高投資回報率，才能得到更多類型資金的青睞。”他表示。
來源：21世紀經濟報道
