5月22日，2011年常州住交會暗淡落幕，五天僅有28套商品房和6套二手房成交，令主辦方頗感尷尬。會展期間，場地空空如也，參觀者屈指可數。

但在一些業內人士看來，住交會的冷清場面，未必反映出常州樓市的真實現狀。“較去年有所降溫是不爭的事實。”世聯地產項目經理劉德彬向《第一財經日報》介紹，“但整體上仍然十分穩健。”

常州樓市外冷內熱

根據世聯地產的統計，4月常州商品住宅成交3102套，高于省會南京，同期南京商品住宅成交套數僅為2149套。

在劉德彬看來，這種外冷內熱的“怪”現象，一定程度上要歸因于常州購房者的消費習慣。“常州購房者很務實，對花哨的營銷活動不感冒，不喜歡湊熱鬧，一般有新盤開售，就直奔售樓處，下手快，不愿意折騰。”

劉德彬代理的星河國際4月30日開盤，共推出435套住宅，當天即有超過400套簽約，其中40%的購房者選擇一次性付款，這給他留下深刻印象。

“購房者當中，80%為本地人，買房多為改善需要，其中一半來自周邊鄉鎮。”劉德彬介紹，常州鄉鎮企業密布，呈現產業集群狀態，大大小小的鄉鎮企業主是購房的主力人群之一。“并且常州的購房者偏愛較大戶型，此次推出的87套120平方米戶型，一日售罄。”

另一方面，相對較低的房價，也成為常州樓市的“穩定劑”。記者在常州乘坐出租車時，司機大都能對“滬寧線價值洼地”、“房價低過南通”這些被開發商、媒體炮制已久的概念侃侃而談，當然末尾處也免不了補上一句：“普通老百姓還是買不起。”

資料顯示，2009年下半年常州全市的均價還在每平方米4000多元，但到了去年年底，已躥升至每平方米6000多元，不能不說彌漫市民間的看多心態，起了推波助瀾的作用。

但即使去年常州房價漲幅巨大，目前的水平仍無法與同為蘇南城市的蘇州、無錫相提并論，甚至不如蘇中地區的揚州、南通。

劉德彬解釋：“這與常州尷尬的地理位置有關，處在南京與上海中間，兩不靠，外來人口也不算多。當然，造成常州低房價更主要的是歷史原因。”劉德彬口中的“歷史原因”，指的是新城地產一家獨大的過往格局。

“新城地產作為常州乃至在江蘇最大的開發商，盤踞一方，走的又是快銷跑量的路線，這成為常州房價過去一直保持較低水平的最大秘密。加之新城地產對房價非常敏感，聞風則動，房價一漲它就漲，房價一回落，它就降價。這樣靈活的策略，讓其他中小開發商難以招架。”劉德彬說。

江蘇盛陽房產經紀有限公司策劃師崔巍也解釋：“常州房價此前一直保持在低水平，主要是供需關系決定。本地開發商土地儲備多，拿地價格也不貴，商品房供應充足，價格自然上不去。”

外來開發商改變常州樓市格局

但隨著近年外地大型開發商如上海綠地、萊蒙、綠城、華潤、龍湖、萬達等陸續進入，新城地產一家獨大的格局正在發生改變。

“世茂是最早進入常州的外地大型開發商，”世茂房地產常州銷售部經理李進東說，“我們目前正在籌劃6月底開盤的世茂香檳湖二期第二批項目。這次開盤計劃推出500套，預計均價在每平方米8000~8500元。從目前客戶積累的情況來看，開盤當天售出六至七成應該問題不大。”

外地大型開發商的涌入，讓原本平靜的常州房地產市場，一下子不平靜起來，土地價格首先上漲。李進東介紹，2006年10月世茂房地產以24.08億元購得新北區太湖東路一塊面積90萬平方米的土地開發權，成為當時的“地王”。

常州的房地產市場結構也就此多元起來。“外地開發商目標是開發中高端項目，本土開發商以中低端項目為主。不過，新城地產近兩年也在試水高端市場。”崔巍介紹，這兩年新城地產推出了新城首府、新城萬博、新城公館等項目，一方面是因為新城地產的資金狀況較2009年前要好，具備了開發中高端項目的實力，另一方面也是為了追求更高的利潤率。

而一位常州業內人士告訴記者，走中、高端路線，也和一些本土開發商為避開保障房對中低端商品房市場的沖擊有關。據了解，今年江蘇省政府下達給常州市的住房保障工作任務是：新增公共租賃住房12000套(間)、新增廉租住房1000套、新開工經濟適用房1000套、新增限價商品房3000套、新實施危舊房改造50萬平方米、廉租住房租賃補貼發放4090戶以上。“今年10月后，保障房可能會較集中面世，給市場帶來一定沖擊，”該人士表示，“但對于中高端商品房來說影響不大。”

“不過，推出保障房的同時，政府也在積極引導、規劃商品房區塊。”崔巍說，連接武進區與市區的交通要道武宜路旁，以及西太湖地區，在政府的打造下，正在成為開發商眼中的“香餑餑”，5月16日非市中心地段的西太湖兩塊土地成交價格創紀錄地達到400萬元/畝，可見一斑。

而記者經過武宜路時，沿途上海綠地、星河協通、新城地產、盛業房地產、德禾置業的項目一字排開，大片的工地，不曾教人感到樓市低迷。據悉，光是在武進區，目前就有五六個超過百萬平方米的大盤。

不過對于市場能否消化這么多新盤，劉德彬并不擔憂：“估計常州目前在售的商品房需要50多周時間能被市場消化掉，時間雖然拉長了一些，但是總歸能消化掉，這里的樓市還是很穩健的。”

來源：第一財經日報