11月下旬的一天，江蘇省連云港市科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、東亞銀行等諸多金融機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)部分城投公司的老總們聚集于此，參加一場(chǎng)由當(dāng)?shù)卣�府主持的園區(qū)投融資規(guī)劃論證會(huì)。

這個(gè)面積為22平方公里的園區(qū)，在未來(lái)數(shù)年中需要將近140億元的基建投資。這促使注冊(cè)資本金僅2億元的園區(qū)投資公司，急迫地向各路資本大佬們伸出橄欖枝。

受制于國(guó)務(wù)院此前發(fā)布的“19號(hào)文”影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于給地方融資平臺(tái)的授信依然猶豫不決。不過(guò)，連云港市副市長(zhǎng)董春科對(duì)記者表示，連云港市土地儲(chǔ)備資源豐富，能夠保證投資的盈利前景。

融資新弈局

當(dāng)天的園區(qū)投融資規(guī)劃論證會(huì)開(kāi)了一上午，但諸多金融機(jī)構(gòu)對(duì)于給地方投融資平臺(tái)授信依然不肯表態(tài)。

連云港市高教科技園區(qū)管委會(huì)的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，去年這時(shí)候，銀行都是追著地方政府給貸款，而現(xiàn)在的情況正好相反。

國(guó)家某政策性銀行江蘇分行的負(fù)責(zé)人坦言，國(guó)務(wù)院“19號(hào)文”下發(fā)后，各商業(yè)銀行對(duì)地方投融資貸款控制得很緊，加之最近央行不斷調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，收縮流動(dòng)性，銀行年底可用的貸款頭寸已經(jīng)不多。這位負(fù)責(zé)人在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)參加了數(shù)場(chǎng)地方政府投融資會(huì)議，都沒(méi)有投下一分錢(qián)。

此外，讓金融大佬們擔(dān)憂的是，連云港市科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)目前僅有江蘇潤(rùn)科投資發(fā)展有限公司一家作為基建融資平臺(tái)，其注冊(cè)資本僅2億元，放大融資后也僅有5-6億元，而22平方公里的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、征地補(bǔ)償?shù)软?xiàng)目建設(shè)投資，則需要140億元。

而放大到整個(gè)連云港市來(lái)看，該市今年計(jì)劃投資額為1300億元，但其財(cái)政收入不足300億元。

不過(guò)，董春科對(duì)本報(bào)記者表示，通過(guò)今年以來(lái)的整頓后，地方融資平臺(tái)的非盈利性資產(chǎn)逐步剝離，那些負(fù)債率低、盈利能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)管理健康、土地資源豐富的地方融資平臺(tái)，反而擁有了實(shí)質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

上述政策性銀行江蘇分行負(fù)責(zé)人亦表示，連云港作為江蘇沿海開(kāi)發(fā)地區(qū)的帶頭城市，只要有投資發(fā)展前景和償債能力，其適度超前的固定資產(chǎn)投資，金融機(jī)構(gòu)也是認(rèn)可的。

土地營(yíng)銷

“園區(qū)前期建設(shè)上，政府財(cái)政已經(jīng)投資了14億元左右。”董春科告訴記者，作為連云港市的重點(diǎn)發(fā)展地域，各級(jí)財(cái)政和土地指標(biāo)都會(huì)向園區(qū)進(jìn)行傾斜。

“現(xiàn)在考察地方政府融資能力，主要看土地儲(chǔ)備情況。”前述政策性銀行負(fù)責(zé)人說(shuō)，在各地政府還沒(méi)有研究出如何將更好的盈利性資產(chǎn)注入融資平臺(tái)之時(shí)，銀行對(duì)于地方融資平臺(tái)的評(píng)價(jià)，就只看土地資源這一項(xiàng)指標(biāo)。

而記者從連云港市國(guó)土資源局了解到，江蘇省每年下達(dá)連云港市建設(shè)用地指標(biāo)約為6000畝。短期內(nèi)，連云港市會(huì)將大部分用地指標(biāo)向科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)傾斜。同時(shí)，由于連云港市有豐富的鹽田土地儲(chǔ)備資源，為城市建設(shè)用地置換指標(biāo)提供了龐大的儲(chǔ)備庫(kù)。

上述連云港市科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)，連云港有約500平方公里的鹽田，每年可通過(guò)將部分鹽田填滿為建設(shè)用地，來(lái)增加城市建設(shè)用地指標(biāo)。

金橋鹽化集團(tuán)是連云港市最大的鹽田土地開(kāi)發(fā)商。2005年-2010年期間，金橋共向連云港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、連云區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、灌云縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、徐圩新區(qū)、交投公司等單位提供鹽田共計(jì)21萬(wàn)畝。

與此同時(shí)，通過(guò)土地置換，金橋鹽化也得到了相應(yīng)的置換價(jià)值回報(bào)：金橋用土地補(bǔ)償金置換了5000余畝土地，作為發(fā)展備用地；此外，金橋還將7.09萬(wàn)畝鹽田復(fù)墾為可使用的耕地，用于全市土地占補(bǔ)平衡。

北京大岳咨詢公司總監(jiān)彭松表示，連云港市高達(dá)百萬(wàn)畝的鹽田土地儲(chǔ)備資源，是吸引各地金融機(jī)構(gòu)和投資者的有力因素。

不過(guò)，連云港市并不急于將大量土地指標(biāo)騰挪出來(lái)。一位知情人士向記者透露，該市收儲(chǔ)的鹽田土地價(jià)格約為8萬(wàn)元/畝，而科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)用地拍賣已經(jīng)到了160萬(wàn)元/畝以上。

這意味著，當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)鹽田置換建設(shè)用地，可以獲得巨大的土地差價(jià)收入。

連云港市也抓住了外地投資商的圈地心理，將土地切塊小規(guī)模出讓，今年還從全市閑置土地中收回了約5000畝建設(shè)用地。

“我們考慮初期通過(guò)股權(quán)合作、基金投資等方式進(jìn)行項(xiàng)目合作。”東亞銀行一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，鑒于連云港市土地資源的優(yōu)勢(shì)，不少金融機(jī)構(gòu)已有意向通過(guò)項(xiàng)目入股、BT等方式參與園區(qū)開(kāi)發(fā)。