土地市場料總體平穩

“僅憑個別地塊高價成交，并不足以斷言土地市場已全面回暖。”對于當前的土地市場走勢，中國房地產學會副會長陳國強向中國證券報記者表示，近期地王的特點是總價低、單價高，與以往相比成色顯得不足。

恒大新拿下的珠江新城地王為商業地塊，總價為13.22億元；北京門頭溝“地王”的交易價格為2.79億元；上海嘉定成交的高溢價率地塊，總價為1.75億元。

相比之下，2009年和2010年誕生的“老地王”，不僅單價不低，總價更是動輒數十億。其中，在2010年3月15日，北京誕生的三個“地王”中，總價最高的一宗達到52.4億元，最低的也達到17.6億。在2009年末廣州亞運城地塊的整體出讓中，交易價格更是達255億元。

從大宗整體出讓到分割成小塊出讓，是近幾年土地交易方式的新變化。直接結果是防止了總價地王的出現，但同時也會由于體量偏小，影響到企業拿地的積極性。

北京中原地產市場研究總監張大偉表示，同樣的土地交易數量，其成交的土地面積和規劃建筑面積都可能低于以往。而今年以來，多數熱點城市的土地成交宗數在下滑。

據北京中原地產統計，1-5月，全國13個城市居住用地成交面積共1170公頃，同比下降37%；成交金額約680.62億元，同比下降48%，均處于近五年中同期較低成交水平。進入6月以來，全國土地的整體成交量未見明顯好轉。

業內咨詢機構莊凌顧問向中國證券報記者指出，近期以高溢價率成交的地塊多為商業用地而非住宅用地，土地市場仍然整體低迷。

張大偉認為，目前土地市場依然難言回暖，少數企業以“高單價、低總價”獲得地王稱號。預計下半年土地市場成交量會有所回升，也不乏個別高價地的出現，但土地市場總體仍將保持平穩。

告別非理性繁榮

在房地產市場調控背景下，土地市場恐怕很難重現以往火暴的局面。據北京中原地產統計，截至6月19日，北京共成交8宗含住宅性質的土地，掛牌成交溢價率為29.05%。2011年，北京成交居住類用地59宗，掛牌成交溢價率為31.9%。

這與往年的溢價水平形成鮮明對比。2010年，北京成交居住類用地81宗，掛牌成交的溢價率為87.5%；2009年，這一數據達110.64%，當年北京成交居住類用地74宗。

陳國強向中國證券報記者指出，去年初“新國八條”的出臺，造成市場成交量回落，房企對后市預期不佳，拿地熱情減退，不僅導致溢價率下滑，還使得土地市場出現了大量流標、流拍現象。在經歷了此前非理性的拿地熱潮后，市場正在變得理性，為拿地而不計成本的現象很難再出現，土地市場重現2009年、2010年的火暴場面可能性很小。

北京某知名開發商向中國證券報記者表示，房地產開發企業的整體負債率偏高，用于拿地的資金有所減少，對市場的預期也趨于穩定，這都制約企業的拿地行為。即便是拿到地王，將來銷售也有可能虧本，搞不好還會“砸在手里”。

此外，土地出讓方式的變化也抑制市場的非理性行為。為避免高價地的出現，從2010年下半年至2011年初，一些城市在土地出讓中較多采用招標方式，而非“價高者得”的拍賣出讓。今年以來，掛牌與拍賣方式重現，但設定了“限地價、競房價”，“限地價、競保障房建設面積”等諸多限制，使得土地溢價率保持在相對較低水平。

另有業內人士分析，隨著保障房建設力度的加大，土地出讓中捆綁保障房地塊的方式也將越來越多，這將一定程度上削弱地王的成色。

土地出讓底價抬高

值得注意的是，近來土地出讓底價漸高，這或許將對今后的市場供應乃至房屋價格產生重要影響。

在近期北京新推的土地中，位于大興區舊宮鎮的“綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業金融用地項目”成為為數不多的優質地塊，該地塊建筑面積為138212平方米，但起價達15.168億元。由此計算，起拍的樓面價就達到了10974元/平方米。

同樣位于大興舊宮區域，去年12月成交的“舊宮3號地C-17、C-24、C-25地塊二類居住用地、托幼用地項目”，起拍的樓面價僅為8427元/平方米。當年8月成交的“舊宮3號地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項目”，起拍的樓面價為6928元/平方米。

在近日北京的一場土地拍賣中，一位開發商感嘆：“底價越來越高了。如果用暗標的方式出讓，大多企業的估價都會出現失誤。”張大偉也表示，雖然不同土地性質占比可能影響地價，但目前來看，出讓土地的底價并未下調，不少熱點區域還存在底價明顯提高的現象。

以朝陽區來廣營鄉為例。去年12月，來廣營鄉土地儲備項目B1-B3組團居住及商業金融項目以底價成交，交易的樓面價為10807元/平方米。該宗交易完成還不到一個月，同一區域的來廣營鄉土地儲備項目A4和B4地塊二類居住用地入市，底價定為23.7億元，折合樓面價12523元/平方米，比前一宗地塊高出16%。

此外，近年來土地交易較活躍的房山長陽西站、通州運河核心區等區域中，土地底價均出現明顯上調。根據中原地產的監測，在全國不少熱點城市，土地底價上升的現象同樣明顯。

北京某開發商向中國證券報記者表示，土地底價上升的主要原因，在于一級開發成本提高，尤其是拆遷成本上升。此外，政府對周邊區域投入的加大，加之前期土地交易的熱點效應，都成為底價提高的重要籌碼。

業內人士認為，這種現象將對市場交易帶來深遠影響。全國工商聯房地產商會會長聶梅生向中國證券報記者表示，從中長期來看，土地成本的提高勢必會給未來的房價提供更大支撐，加上財務、融資、人力資源等成本的上升，房價正在面臨一個難以壓縮的“鋼地板”。

張大偉認為，底價提高說明土地儲備部門對未來預期良好，這也是最近土地市場冷清的主要原因，可能會影響后市的市場供應。

6月6日，上海嘉定新城一地塊以435%的溢價率出讓，溢價率之高近年來罕見。6月18日，恒大地產以總價13.22億元、樓面價32968元/平方米的價格拿下廣州珠江新城地塊，成為廣州新樓面價地王；同日，北京兩月來首宗住宅用地成交，門頭溝區龍泉鎮F1地塊以上限價格成為該區域樓面價地王。

進入6月，部分地塊成交溢價率上升、地王身影再次出現。但業內人士認為，無論總價還是單價，如今的地王成色都遜于以往。與往年同期相比，今年的土地交易量仍處于歷史低位。僅憑個別地塊的溢價成交，尚難斷言土地市場已全面復蘇。當前市場正在發生微妙變化，底價提高、出讓方式微調等都將影響未來的市場交易。業內人士預計，下半年土地市場成交量會有所回升，但土地市場總體仍將保持平穩。